падении продаж и сокращении объемов строительства. Что кризис на местном рынке
недвижимости значит для россиян? Стоит ли именно сейчас покупать подешевевшие
«квадраты» и где найти самые выгодные предложения?
Лента новостей о рынке недвижимости Испании напоминает
сводку с фронта: каждое последующее сообщение страшнее предыдущего.
Согласно индексу цен консалтинговой компании Tinsa, в июне средняя стоимость
жилья в Испании упала на 10,8% в годовом исчислении. А с декабря 2007 года (пик
рынка) цены на недвижимость в стране снизились на 30,4%. Причем, сильнее всего
пострадали дома и квартиры, расположенные на Средиземноморском побережье
(-38,3%) и в крупных городах (-33,8%).
За последний год количество незавершенных строек в Испании выросло на 31%, а по
сравнению с 2007 годом – на 74%. Аналитики ожидают, что количество недостроя
будет увеличиваться в течение еще одного года, пока не превысит показатели
«тучных» лет на 90%.
Более того, недавно в прессу просочилась информация о том, что правительство
Испании рассматривает идею о предоставлении вида на жительство всем
иностранцам, купившим недвижимость на сумму от €250 000. Дело это еще не
решенное, но сам факт обсуждения подобных вопросов говорит о том, что рынку
недвижимости Испании приходится совсем несладко. Вспомните хотя бы Латвию,
которая начала торговать резиденциями после того, как обвал цен на жилье в
стране с начала кризиса достиг 60%. К слову, благодаря этому решению нашей
балтийской соседке удалось стабилизировать ситуацию в сегменте жилья
бизнес-класса, спрос на которое сейчас формируется за счет иностранцев,
мечтающих о ВНЖ.
Риэлторы, работающие с этим регионом, считают, что самые востребованные у
российских покупателей объекты в курортных городах Испании подешевели не так
сильно, как жилье в среднем по стране.
«К сожалению, в Испании нет общей методики, которая позволяла бы реально
следить за ценами на недвижимость, – отмечает директор компании Europa Dom
Елена Гросс. – Наиболее распространенный метод – подсчет средних цен на
популярных страницах интернета, посвященных продаже объектов. Естественно,
берется средний уровень цен предложений по региону или даже в целом по Испании.
Не учитывается расположение, качество объектов, их реальная востребованность.
Нет никаких отдельных статистических данных по курортной недвижимости, которая
преимущественно интересует иностранцев. Да и средняя цена, указанная в
источниках, берется исходя не из конкретных совершенных сделок, а на базе цены,
которую запрашивают продавцы. Поэтому в некоторых источниках говорится о
снижении цен на 30-40%, в других средствах массовой информации приводятся иные
данные».
Представитель компании LEANGA Алена Бойкова полагает, что падение средних цен в
Испании обусловлено изменением структуры предложений. «Те, кто не имел ипотеки,
снижать цену на свое жилье не стали. Но в продаже появилось много объектов по
ценам ниже рыночных. Его пытаются сбыть собственники, которые нахватались
дешевых кредитов и набрали много единиц жилья в надежде на перепродажу по
высоким ценам в период роста в 2005 – 2008 годах. С уходом с рынка англичан,
составлявших до 80% от иностранных покупателей испанской недвижимости в
2008-2009 годах, перепродать это жилье стало сложно, а платить ипотеку надо.
Вот и стали выставлять объекты на продажу по дешевке. Отсюда и снижение средних
цен», - поясняет специалист.
Насколько бы ни снизились реальные цены на интересующие россиян объекты с
начала кризиса, все эксперты сходятся в одном: именно сейчас в Испании сложился
рынок многочисленных возможностей и интересных вариантов, на котором можно совершить
очень выгодную сделку. Главное, знать, где искать…
Шерше ля… банк
Главной демпинговой силой на рынке недвижимости Испании оказались местные
банки. После обвала в отрасли к ним в собственность перешло много объектов от
нерадивых кредитополучателей (как частных лиц, так и девелоперских компаний),
которые не смогли расплатиться со своими ипотечными займами. Скажем, только на
Коста-дель-Соль из 22 тысяч выставленных на продажу новых домов, 10 тысяч принадлежат
различным финансовым структурам.
Что в такой ситуации остается делать банкам? Чтобы в короткие сроки и в
условиях жесткой конкуренции вернуть свои деньги, им приходится активно снижать
цены. Например, в июне 2012-го банк Banesto выставил на продажу около
сотни домов на побережье со скидками до 80% (!). Стоимость «квадрата» в
этом жилье составляла около €645, что втрое ниже, чем в среднем по стране.
Как признался в разговоре со мной один из испанских риелторов, который пожелал
остаться неназванным, сейчас банки переманивают у них буквально всех клиентов.
«Обхаживаешь покупателя, описываешь ему наши предложения, устраиваешь
бесплатный тур в Испанию. Он приезжает, глаза выпучивает на объявления о
продаже залоговой недвижимости по бросовым ценам, и переходит из агентства в
банк», - пожаловался специалист.
А почему бы и нет? Именно в этом сегменте рынка сейчас встречаются особенно
низкие цены. Однако риэлторы предупреждают и о «подводных камнях» приобретения
подобной недвижимости.
Во-первых, проблемные дома зачастую переходят к банкам в очень неприглядном
состоянии. Бывшие собственники, прежде чем расстаться со своим жильем, выносят
из него все вплоть до дверей и сантехники. А значит, новым владельцам придется
потратиться на ремонт.
Во-вторых, если вы будете приобретать жилье напрямую у банка, то и решать все
последующие проблемы вам также придется самостоятельно. У банков не бывает
департаментов послепродажного обслуживания, помогающих преодолеть
первоначальные трудности адаптации и берущих на себя оформление всех документов
после сделки (контракты на обеспечение электроэнергией, подключение телефона,
договор с ТСЖ и т.д.).
«Лучше обратиться к агентству, официальному представителю банка. В настоящее
время практически все банки сотрудничают с различными риэлторскими агентствами,
в том числе и работающими на русский рынок. Покупая через такое агентство, вы
заплатите те же деньги, но получите возможность воспользоваться дополнительным
сервисом, что поможет избежать многих проблем», - советует Елена Гросс.
Работать с посредником или напрямую с банком - решайте сами… Добавлю только,
что успешные примеры проведения россиянами подобных сделок уже есть. Об одном
из них читайте в статье«Личный опыт: покупка квартиры в Испании с помощью
ипотеки».
Проблемы продавца – возможности покупателя
Где лучше искать самые выгодные предложения – на первичном или вторичном рынке?
В Испании это не столь важно, так как цены снизились во всех сегментах.
Главное, найти продавца, который испытывает финансовые проблемы. Такие
собственники, видя перспективу реальной сделки, будут готовы идти на уступки.
«О каких-то конкретных цифрах скидок говорить сложно. Иногда скидка не так
значительна, но первоначальная цена уже была достаточно низка. На мой взгляд,
выгодность покупки стоит определять, учитывая уровень цен на аналогичные
объекты», – отмечает Елена Гросс.
По словам специалиста, при покупке объектов от частных собственников, которым
необходимо срочно продать свою недвижимость, следует обратить особое внимание
на проверку всевозможных задолженностей. Платежи за газ, свет, воду, налоги,
общие расходы по кондоминиуму – это только начало списка необходимых проверок.
Также следует следить за возможными правами третьих лиц, которые до сих пор не
отражены в Реестре собственности, но могут там появиться в период, когда идет
подготовка к сделке. Конечно, нотариус не позволит совершить продажу в случае,
если обнаружатся права третьих лиц. Но возврат уплаченного залога при данном
развитии событий тоже процесс не самый простой. Качественная и грамотная
юридическая поддержка – это то, чем необходимо заручиться при покупке
проблемной недвижимости, считают эксперты.
Действуй быстро, приходи с кэшем
Алена Бойкова согласна с тем, что испанские застройщики, так же как и рядовые
собственники, готовы снижать цены на свои предложения. Однако, по словам
специалиста, это время подходит к концу. «Цены уже обозначили движение вверх.
Например, строительная компания Urbincasa, застраивающая город Аликанте и
побережье Коста Бланка, подняла цены на пять из семи строящихся комплексов.
Соответственно, ни о каких уступках речь уже не ведется», - поясняет
специалист.
Оформление ипотеки занимает значительно время, особенно для россиян, которым
необходимо предоставить объемный пакет документов. Поэтому те покупатели, у
которых есть cash, наличка, могут выбить себе очень хорошую скидку. Как
отмечает представитель компании ASPOF Светлана Федчун, владельцы недвижимости
готовы идти на значительное снижение стоимости своих владений, если могут
рассчитывать на быстрое получение денежных средств, чтобы ответить по своим
обязательствам перед банком.
«Ситуация на рынке постоянно меняется и надо принимать решения быстро. Из
последних новостей: ЕС выдал кредит испанским банкам, и это значит, что у них
отпала острая необходимость в быстрых продажах, следовательно, с ними будет все
труднее договориться, - добавляет Светлана Федчун. - Сейчас в Испании сложился
рынок покупателя. Именно в этот период можно сделать великолепные
инвестиционные вложения в недвижимость как на первичном, так и на вторичном
рынках. Главное действовать быстро и иметь в распоряжении cash , чтобы надавить
на владельцев».
Чем дешевле объект – тем больше скидка
А что насчет скидок по различным видам и классам недвижимости? Где цены упали
сильнее всего?
Светлана Федчун считает, что больше всего упала в цене недвижимость, которая
находится в худших районах. «Всегда важно помнить, что самое важное на этом
рынке - это location, location и еще раз location, - говорит специалист. - Если
анализировать виды недвижимости, то земельные участки сильно в стоимости не
упали. Значительное снижение цен произошло на квартиры и виллы по всем классам
жилья: эконом, средний, элита. И причина в том, что владельцы недвижимости не
могут отвечать по своим обязательствам перед банками».
Елена Гросс уверена, что в Испании сильнее всего подешевели малоликвидные
объекты. Это – квартиры и дома в глубинке, вдали от моря, курортов и больших
городов, таких как Барселона и Мадрид. «Приличные объекты на
первой-второй-третьей линии моря в регионах с хорошей инфраструктурой
востребованы многими покупателями, как испанцами, так и иностранцами. Поэтому
особенно значительного снижения цен мы не зафиксировали, цены снизились,
безусловно, но не настолько», - говорит специалист.
Риэлторы добавляют, что сегодня не пользуются практически никаким спросом
участки земли под частное строительство. На сегодняшний день в Испании можно
приобрести готовую виллу по цене более выгодной, чем купить участок и построить
на нем дом. Единственное, что вызывает иногда интерес, – участки под застройку
в районах с ограниченным предложением, как, например, первая линия моря.
Алена Бойкова, в свою очередь, полагает, что сильнее всего цены снизились на
недвижимость эконом-класса, так как большинство неплательщиков ипотеки владели
именно таким жильем. «Среди собственников объектов среднего ценового уровня
(дорогие квартиры и таунхаусы, небольшие отдельные дома) таковых немного. А
среди владельцев дорогих вилл нет совсем. Поэтому средние цены на дешевое жилье
снизились заметно, на жилье среднего ценового диапазона – незначительно. А на
дорогие виллы и земельные участки у моря цены не снижались вовсе, а зачастую
даже росли», - добавляет эксперт.
***
Итак, в Испании сегодня действительно много возможностей. Например, купить
«убитую» и невероятно дешевую банковскую квартиру и сделать в ней ремонт.
Договориться с отчаявшимся собственником на быструю продажу с хорошим
дисконтом. Или найти регион, брошенный некогда активными на этом рынке
британцами. Главное, в погоне за скидками не забывать о своих целях.
Согласитесь, если вы ищете недвижимость для сдачи в аренду, то, какое бы жилье
вам не предлагали на расстоянии 10 километров от моря, оно вам не подойдет.
Если отдыхая в Испании, вы не хотите ежедневно пользоваться машиной (или вовсе
не умеете водить), то отдаленные урбанизации, пусть виллы там и стоят дешевле
квартир, – это не для вас. Главное, сначала определить критерии, от которых вы
никогда не сможете отказаться. А насчет всего остального можно договариваться и
торговаться. В Испании сейчас для этого самое время!
Автор Анастасия Фалей
Источник Prian
