недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

немного о налогах

3 266 9 Блог специалиста 21

Всем привет. 

Поделюсь своим положительным опытом по одному интересному вопросу, связанному с налогообложением при продаже несколькими продавцами квартиры, находящейся в долевой собственности по одному договору купли-продажи.

В прошлом году помогала клиенту с покупкой квартиры. У квартиры было три собственника на основании свежего наследства. Сделку провели, все остались довольны.

И вот, в начале года ко мне обращается один из продавцов квартиры с просьбой помочь заполнить 3 НДФЛ.

До этого момента я была уверена, что если продаваемая квартира находится в общей долевой собственности и продается по одному договору купли-продажи, то стандартный налоговой вычет в размере 1 000 000 рублей можно применить на всех собственников, только пропорционально своей доле (согласно абзацу третьему подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ).

Но изучив письма ФНС и МинФина на тему применения стандартного налогового вычета при продажи несколькими собственниками по одному договору моё мнение поменялось.

Так, согласно письму ФНС РФ от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611@:

«Если у двух налогоплательщиков имеется по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие им менее трех лет и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи налогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Указанная позиция согласована с Министерством финансов Российской Федерации письмом от 16.10.2012 N 03-04-08/1-352.

Доведите настоящее письмо до нижестоящих налоговых органов».


В письме Минфина России от 4 сентября 2017 г. N 03-04-05/56544 сказано:

 «В случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на указанную квартиру.

В случае, если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.»


Т.е., если разъясняться доступным языком, то собственники долей в праве собственности при продажи квартиры по одному договору могут получить стандартный налоговый вычет в размере 1000000 рублей КАЖДЫЙ. Но при условии, если у каждого есть выписка ЕГРН, где указано, что он является собственником доли в праве собственности, и если в договоре прописано, что каждый участник договора это отдельная сторона.  

Эти условия были соблюдены в нашей сделке, и я предложила продавцу попробовать подать 3НДФЛ с вычетом на 1 000 000 рублей. Но я его предупредила, что в случае отказа ФНС, ему придётся отстаивать свою позицию дальше или подавать уточненную 3НДФЛ с вычетом пропорционально своей доле


Продавец согласился. Подал декларацию. Камеральную проверку прошёл. Сэкономила клиенту 65тыс.

Комментарии 9
Эсмеральда Арутюнян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 марта 2021, 12:47

Спасибо, Антонина, что поделились такой нужной нам, риелторам, информацией. Она очень кстати мне/моим клиентам - у нас в продаже доля в квартире.

Ответить
Янина Юркенайте17 марта 2021, 14:07

Добрый день. Очень интересный пример из практики, можно даже выразиться , взрывной. Спасибо! Потому что сейчас везде распространено мнение , что только при продаже долей отдельными двумя договорами каждый из продавцов получит 1 млн вычет, при этом , конечно, добавляются расходы на два обязательных нотариата. Оказывается, можно каждому собственнику доли получить по 1 млн вычет, если соответственно составить договор.

Ответить
Galina24 марта 2021, 14:12

Добрый день. А если ситуация следующая: 2 собственника, у каждого по 1/2 доли, владеют оба своими долями более 5 лет. Чтобы продать кому-то в ипотеку по 1 ДКП одному из собственников приходится выкупить долю на себя и оформить объект полностью также на себя. Как быть с подачей декларации? Считается, что ты стал владельцем квартиры только после выкупа доли и теперь владеешь ей меньше 5 лет, правильно? Т.е. при продаже этой квартиры ты должен будешь заплатить налог. А как этот налог считать? Обычно считают разницу между тем за сколько купил и тем, за сколько продал? Тогда какую стоимость считать, по какой купил? Стоимость доли?

Ответить
Антонина Каткова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
25 марта 2021, 8:35

В этом случае налога не будет, собственность считается с даты первой регистрации права. Здесь идёт приращение доли и квартира будет в собственности более 5 лет. Декларацию подавать не нужно.

Galina25 марта 2021, 14:00

Антонина, благодарю! А можете ли отослать к какой-то конкретной статье, если у налоговой возникнут вопросы?

Антонина Каткова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
25 марта 2021, 21:11

Согласно статье 235 ГК РФ изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 ГК РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
связи с этим моментом возникновения права собственности у участников общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

Есть куча разъяснительных писем на эту тему. Например, письмо ФНС от 22.10.2012 № ЕД-4-3/17824

ID: 556279791 апреля 2021, 15:01

добрый день.У меня похожая ситуация: продана квартира, менее 3 лет в собственности, мать и двое малолетних - доли по 1/3.
У каждого была выписка ЕГРН, ДКП один. В нем продавцами указаны я и двое моих детей.
А далее по тексту написано: "продавцы... фио, фио, фио... передают в собственность по 1/3 доли каждый..."
Позвонила на горячую линию ФНС проконсультироваться, сослалась на указанное Вами письмо от 02 ноября 2012, но мне ответили, что только отдельными договорами...
Как считаете, не та формулировка в договоре?..

Ответить
Антонина Каткова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 апреля 2021, 8:47

чтобы комментировать, нужно видеть документы и знать на основании чего принадлежит квартир троим, может у вас там можно применить не стандартный вычет, а на документально подтвержденные расходы.
пробуйте, подавайте 3 НДФЛ с положенный вычетом на каждого.
Вот еще блог коллеги на тему налогов, может будет полезен https://www.cian.ru/blogs-materinskij-kapital-i-nalog-na-vydelennye-pri-prodazhe-doli-300143/

ID: 556279795 апреля 2021, 18:27

спасибо за ответ :)
квартира принадлежит на основании приватизации, поэтому, к сожалению, приходится рассчитывать только на вычет...

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru