недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Странное предложение о покупке в рассрочку

Вся Россия 3 105 19

Здравствуйте. Есть однокомнатная квартира, я - один из двух собственников, у каждого по 1/2. Второй собственник там прописан и проживает, я - владею по наследству. Друг другу мы никто, если брать в расчет родство. Я вступил в наследство в ноябре прошлого года, он стал собственником в октябре позапрошлого.

Встал вопрос о продаже моей доли ему, т.к. он заинтересован в обладании целой квартирой, тем более, что пользоваться однушкой по очереди даже - ну, невозможно. С лета прошлого года он все что-то мутил, придумывал разные схемы, менял решения - сначала продать совместно, потом решил жить, потом остановились на том, что сам купить у меня, причем за нормальную цену- не 50, а около 30-35 % от полной цены квартиры. Еще он проживает с сожительницей примерно с того времени, как я вступил в наследство, не уведомив и не спросив меня. Доверия к нему нет по многим причинам.


Он все откладывал вопрос на потом, наконец я сделал предложение о покупке и он наконец-то выдал такой вариант. Мы заключаем договор, он выплачивает мне эту сумму в течение года равными долями. Ему не дадут кредит в принципе (за прошедшие косяки). Насколько я знаю, договор рассрочки однозначно дает такой расклад - моя доля переходит сразу в его собственность, но с обременением. Зная его отношение, я могу получить только суету, суды и т.п. вещи., и даже если проблемы решатся в мою пользу, я останусь с прежней задачей - продать эту 1/2.


Но он возразил, что предполагал предварительный договор купли-продажи, и переход моей доли к нему по факту окончания выплат. И даже сводил меня к некому юристу (чтобы пояснить с его точки зрения), который в смутных общих выражениях описал возможность такого договора, не ссылаясь ни на какие статьи ГК.

Т.е. предполагается что-то вроде рассрочки (с графиком выплат, штрафными санкциями и т.п.), но без обременения, а с переходом прав только по окончанию выплат. Все это кажется очень сильно подозрительным.


Поэтому вопросы:

1. Реально ли составить такой договор, будет ли он иметь юридическую силу, если придется судиться?

2. Договор "чего" это будет? Рассрочки? Задатка? Обеспечительного платежа?

3. Если договор такого рода реален, то на что обратить особое внимание?

Советы 19
Дмитрий КаредваЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
4 мая 2021, 20:37

И тот и другой способ (преддоговор/рассрочка) - очень скользкая для продавца дорожка. Преддоговор с рассрочкой в моем понимании здесь вообще не применим, либо применим как ширма, прикрывающая некую причину, по которой стороны не могут сразу заключить ДКП доли с рассрочкой платежа. В любом случае договор должен быть совершен в нотариальной форме, хоть предварительный, хоть основной. При соблюдении формы договора в дальнейшем споре какую-то силу он иметь будет. Я бы настаивал на договоре задатка в нотариальной форме, задаток в размере 10-15% стоимости доли на срок до года. Да, долго, но, с одной стороны, дисциплинирует к накоплению покупателя, с другой - даст вам возможность компенсировать потерю времени в случае его отказа. Накопит - купит, нет - всего доброго. Хотя с учетом долевой собственности, если не накопит и не купит, а задаток останется у вас по закону, может, конечно, получиться конфликт. Для долевой собственности ВСЕГДА лучшее решение - продажа всего объекта и разделение денег.

ID: 726999634 мая 2021, 21:33

Спасибо, вот, кстати, интересное предложение вы выдвинули. А про всю квартиру - увы, писал уже выше.

Александр Воронич

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
4 мая 2021, 20:26

Здравствуйте. Обращать внимание следует в первую очередь на то, что финансовая дисциплина Вашего содольщика является крайне низкой. Договор составить можно, но с пониманием того, что в определённый момент покупатель просто не заплатит и с этим нужно будет что-то делать. Я бы настаивал на совместной продаже всей квартиры.

ID: 726999634 мая 2021, 20:34

Продажа всей квартиры, к сожалению, маловероятна. У него это единственное жилье, плюсом к этому - если прошлым летом он еще думал о продаже, то теперь даже не рассматривает.
О том, что не заплатит - да, это самое большое опасение. Но он и его найденный юрист предлагают варианты вроде возврата средств ему обратно за вычетом какой-то части, а то и вообще без возврата.
Вариант тоже не особо хороший, но при этом регистрации доли на него не будет. Рассрочка такая - тоже полумера, т.к. инфляция да при аккуратных выплатах съест много. Но все же рассматриваю такой вариант, поскольку продавать собственнику все же проще.

Наталья Коковихина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
4 мая 2021, 20:43

Здравствуйте! берите человек 5-6 своих знакомых и водите их показывать квартиру, где якобы собираетесь продавать долю. Только преподносите это так, словно это незнакомые вам люди.. И вслух озвучивайте реальную стоимость доли, т.е с учетом доли- 1/4 стоимость от рыночной цены квартиры. Со всеми цирковыми представлениями.. Это может подтолкнуть сособственника быть более сговорчивым. Я бы на рассрочку не согласилась, потратите время, нервы, в результате опять вернете ему его деньги и опять останетесь со своей долей. Попробуйте продавать долю на сторону, т.е оповестите сособственника о его праве преимущественной покупке и затем продавайте кому угодно. Так будет надежней. Город какой у вас?

ID: 726999634 мая 2021, 21:32

Спасибо. Город - Ярославль. Да, мне в любом случае эти кручения-верчения с договорами не нравятся, т.к. кроилово - будущее попадалово.
Он уже оповещен, через 10 дней истекает его месяц, отведенный на покупку.

не риэлтор4 мая 2021, 22:45

не надо связываться с таким вариантом. вы явно не разбираетесь в вопросе, а ваш визави наверняка планирует воспользоваться этим, предложив поменять (или втихаря поменяв) существенные условия договора непосредственно в момент подписания, возможно при поддержке своего "юриста". объяснив это суматохой, что вот надо прям сейчас, давай, подписывай, это ни на что не влияет, чистая формальность, вот "профессиональный юрист" подтверждает и тд.
для вас в такой истории есть два варианта:
1) нанять своего представителя - риэлтора или юриста, только нормального, а не со столба! - который будет представлять и отстаивать ваши интересы;
2) если все же решите действовать самостоятельно - придерживаться сугубо традиционных схем продажи, без всяких там вариаций и экзотики. или прямая продажа за наличные деньги, или ипотека по прозрачной схеме, или до свидания. и стоять на этих позициях жестко.
в остальных случаях есть далеко ненулевая вероятность что вас, как человека откровенно "плавающего" в этой тематике, просто разведут.

ID: 726999634 мая 2021, 22:52

Нет, самостоятельно я действовать ни в коем случае не буду. Юрист есть и риэлтор тоже. Тему создал для прецедента, так сказать, чтобы было для всех столкнувшихся.
И разумеется, конечно, я ни на что не соглашаюсь и не планировал соглашаться. Но оценка риэлторов будет полезна.

не риэлтор4 мая 2021, 23:01

в общих словах, даже не касаясь конкретики, можно представить ситуацию так.
если между участниками сделки присутствует полное доверие - тогда можно рассматривать какие-то специфические схемы с вариациями, полу- или неофициальными ходами.
если между участниками сделки нет доверия, или если они вообще посторонние люди и нашли друг друга на открытом рынке - тогда лучше придерживаться классических схем. без всяких там запятых и "оптимизаций".

Анна Орлова5 мая 2021, 10:16

Ему не дадут кредит, а сожительнице? Такая же неблагонадежная? Вы помните об обязанности уплатить налог при продаже ранее минимального срока владения?

ID: 726999635 мая 2021, 16:13

Ей тоже не дают, она сейчас вроде как выплачивает. Параллельно она как бы в долях с родственником продает квартиру на периферии, но продает как-то без энтузиазма.
Про налог я в курсе, да.

Альберт Садыков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 мая 2021, 11:32

А я бы пошёл на рассрочку. Какие у Вас сейчас варианты?
1. Полной суммы у него всё равно нет.
2. Квартирой Вы не пользуетесь, а расходы несёте.
Поэтому, перспективы и так и так туманны. Договор ипотеки в РФ предполагает ЛЮБЫЕ штрафные санкции, и они реально работают. Если всё правильно составите, то он запросто может и своей кровной 1/2 лишиться, если не будет вовремя платить.
В Ярославле работает наш грамотный Коллега, звать его Александр Ковалев. Нанимайте его, сделает всё в лучшем виде.

https://www.cian.ru/agents/10388800/

ID: 726999635 мая 2021, 16:20

Вариант - продать долю третьему лицу. Да, долго, с усилиями, но все равно вариант. За свою половину я прошу 35% рыночной цены, что было и предложено собственнику.
1. Не только нет, но и может не набрать и после. Доверие нулевое.
2. Расходов там не столь много.
Плюс есть у этого второго собственника подводные камни в виде целой когорты советчиков, несовершеннолетние дети от других браков и т.п. Мухоморить этот собственник будет до последнего.
Видите ли, я поэтому и создал такой вопрос, т.к. не совсем понимаю обоснование такого договора. Рассрочку с обременением - понимаю, но она не подходит, а вот то, что он предложил, на первый взгляд может показаться допустимым, но много тонкостей.

Альберт Садыков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 мая 2021, 5:46

То, что он предложил, это скрепить цепь нитками. Для суда так себе позиция.
Либо делайте классический договор ипотеки с рассрочкой платежа, либо продавайте третьему лицу и забудьте эту тему. Но всё же, я бы настоятельно рекомендовал объяснить второму сособственнику последствия продажи третьим лицам, а сделать это сможет только профессиональный переговорщик.

Надежда Гарнюк6 мая 2021, 10:56

На таких условиях не за 35% нужно продавать, а не менее, чем за 60% от реальной стоимости

Александр Ткачев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 мая 2021, 11:33

Да смысла нет в таком договоре ни для него, ни для вас.. нельзя ничего купить без денег.. ну да, пусть лучше даст существенный задаток на разумный срок, и деньги собирает.. на сторону это вообще не продать - даже рейдеры не купят..

Виктор Клевицкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 мая 2021, 11:47

На его условиях продавать нельзя - ваши права совсем не защищены.
Предложите, пусть покупает в рассрочку, с договором ипотеки между физлицами, с графиком платежей, а свою долю квартиры передаёт Вам в ЗАЛОГ как физлицу! (как при банковской ипотеке в залог банку передаёт). Потому что бывает кредит под залог покупаемой недвижимости, а бывает под залог своей недвижимости. Не выплатит в срок - его доля пойдёт с молотка.
Скорее всего он не пойдёт на это! Тогда продавайте долю третьим лицам, по технологии - см. выше коммент от Натальи Коковихиной. Возможно станет посговорчивей и согласится на совместную продажу.

ID: 726999636 мая 2021, 12:38

Залог меня не устраивает. Я писал выше - в его платежеспособности я сомневаюсь. Если, предположим, он заплатит тысяч 100 даже и перестанет платить - мне начнется морока с судами. Выиграю, но мне надо эти деньги возвращать за каким-то там минусом штрафных санкций. Т.е. в принципе я этими деньгами нормально не могу воспользоваться, а долю я как раз продаю потому что наследством надо как-то пользоваться. Если он выплатит больше половины, что крайне маловероятно, тогда останется только заниматься судами, выпрашивая вернуть остаток. С такой проблемой столкнулась пара знакомых, я с ними говорил. Живут себе их покупатели с обременением, в ус не дуют.
По истечению какого-то срока, может год,а может и больше, я буду снова с теми же условиями. Уйдет драгоценное время. и масса возможностей И все равно мне придется продавать долю третьим лицам. Но зачем мне портить себе нервы и здоровье? Проще тогда исключить ненужные этапы.

Виктор Клевицкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 мая 2021, 14:00

Так я о том же. Судя по вашему описанию, он вряд ли платёжеспособен. Про залог (на целую квартиру. в том числе на его долю) я сказал так, в полу-шутку. Предложить ему то, от чего он откажется (и тем подтвердит, что не уверен что выплатит деньги). А всерьёз, моя позиция, на самом деле - чётко ему сказать, либо деньги сразу, либо продаём квартиру вместе, либо я продаю долю чужим.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru