недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиПрофессионалам

Андрей Колочинский: «Причина роста цен на жилье — не в жадности застройщика»

4 731
Андрей Колочинский: «Причина роста цен на жилье — не в жадности застройщика»
Все дело — в росте стоимости стройматериалов и отсутствии дешевой рабочей силы, уверен Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». Он рассказывает Циан.Журналу, почему дорожает строительство и почему рано или поздно все квартиры на первичном рынке будут предлагаться с полной отделкой.

«Льготная ипотека оказалась единственной эффективной мерой поддержки застройщиков»

— В прошлом году девелоперы едва ли не хором кричали, что всё плохо, но большинство завершило год с рекордными показателями по продажам. Довольны ли вы результатами работы компании за 2020-й?

— С началом пандемии мы тоже напряглись и даже начали пересматривать наши планы. Особенно нервно было в апреле, когда закрыли стройки, и у нас без работы сидели больше тысячи человек, которых мы не распускали почти полтора месяца. Но в итоге мы, как и многие другие девелоперы, справились с ситуацией. Более того, мы сдали третью очередь проекта «Кварталы 21/19» по нашему графику, не воспользовавшись разрешением перенести сроки сдачи. И конец года был у нас позитивным: благодаря агрессивному спросу поднялись продажи, и по факту мы закончили год с лучшими показателями, чем планировалось до пандемии.

— Насколько способствовала росту продаж льготная ипотека?

— Льготная ипотека оказалась единственной эффективной мерой поддержки застройщиков. В краткосрочной перспективе благодаря ипотеке с господдержкой объем продаж вырос процентов на 20. Но в нашем проекте и так около 70% квартир продавалось по ипотеке.

— Сколько раз вы в прошлом году повышали цены на квартиры помимо своего графика?

— Мы живем своей жизнью, не гонимся за легкой наживой, цены повышаем согласно нашему плану развития — в зависимости от степени готовности объекта. Льготная ипотека позволяет нам быстрее продавать жилье и, соответственно, быстрее строить, возводить какие-то объекты инфраструктуры.

— А что с продажами сейчас? Продолжается ли ажиотажный спрос на жилье?

— Волновой ажиотаж уже схлынул, продажи идут в плановом режиме.

Если говорить о 2021-м в целом, то, поскольку есть объективные причины для уменьшения слишком активного спроса (подорожание недвижимости, снижение покупательной способности населения), объемы реализации расти не будут.

Следует ждать стабильных продаж в жилых комплексах, которые хорошо позиционированы на рынке и прошли экватор проекта, то есть находятся в очевидной степени готовности. Покупать жилье в новых проектах, только выходящих на рынок, как мне кажется, люди будут бояться.

«Стройки задыхаются без трудовых мигрантов»

— Девелоперы жалуются, что пандемия привела к подорожанию строительных материалов. Цены на какие материалы показали самый большой рост?

— Особенно подорожала арматура, ее стоимость за месяц подскочила в цене почти в два раза. Производители металла говорят, что это привязано к мировым ценам, хотя добывается и перерабатывается металл у нас, в России. Вице-премьер Марат Хуснуллин предложил ввести экспортные пошлины на металл строительных сортов хотя бы на полгода, чтобы снизить внутреннюю цену. На мой взгляд, это очень разумный шаг. К сожалению, пока его не удалось осуществить. В то же время застройщики получили указание не поднимать цену на жилье.

Еще одной проблемой является отсутствие привозной рабочей силы. Стройки задыхаются без трудовых мигрантов. Теперь на наших стройках работают российские строители, но их труд стоит дороже.

Если в Москве мы еще можем позволить себе привлекать российских строителей, то девелоперы в регионах, где жилье стоит намного дешевле, испытывают огромные трудности без трудовых мигрантов.

Поэтому причиной роста цен на жилье является не жадность застройщика, а удорожание стоимости строительных материалов, рабочей силы, снижение курса рубля и т. д.

«Длительность и ресурсоемкость — основные проблемы при работе с промзонами»

 Ваш проект «Кварталы 21/19» расположен на территории бывшей промзоны. Что там находилось раньше?

— Проект находится на бывшей территории механического завода «Молния».

— В чем сложности работы с промзонами?

— У промзон есть свои плюсы и минусы. Плюс — это огромная территория, которая позволяет правильно сформировать градостроительную среду. Обычно в наследство от промзоны достаются сети, которые нужно реанимировать, но это проще, чем прокладывать новые.

Трудности обычно связаны с рекультивацией большого пространства, если ранее там было вредное производство. Нам это не понадобилось — это чистая территория, потребовалось только снести несколько производственных цехов.

Наиболее сложным является вопрос формирования имиджа бывшей промзоны. Когда мы зашли на объект, это была классическая «промка-промка» — от горизонта до горизонта. Пришлось потрудиться над развитием пространства, создавать среду, инфраструктуру, чтобы территория зажила.

У нас это получилось: мы построили бульвар, детский сад, строим школу. На территории нашего квартала появилась станция метро. На обустройство территории требуется от четырех до шести лет. Длительность и ресурсоемкость проекта — это основное, с чем сталкиваются девелоперы при работе с промзонами.

«Мы не делаем скидок на старте продаж»

— Как скажется на работе вашей компании постановление правительства Москвы, которое предусматривает увеличение платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка?

— Это был предновогодний «подарок», мы пока немного в шоке, до конца не разобрались в этом документе. Но я верю, что в итоге мы вернемся к прежним показателям стоимости вида разрешенного использования участков, но при выполнении определенных условий: если проект будет признан инвестиционно-привлекательным для города, будет обеспечен социальной инфраструктурой и т. д.

— Насколько выросла кредитная нагрузка вашей компании после перехода на эскроу?

— В нашем проекте мы обошлись без эскроу-счетов, но если бы пришлось переходить на них, мы были бы вынуждены поднимать цены: эскроу-счета, безусловно, увеличивают стоимость квадратного метра.

— Так как вы пока работаете без использования эскроу-счетов, реально ли рассчитывать на значительную скидку при покупке квартиры на старте продаж?

— Мы не делаем скидок на старте продаж. У нас есть скидки за быстрое принятие решения, за быструю полную своевременную оплату и для тех, кто берет больше одного лота. В совокупности они могут достигать 4%.

«Не исключаю, что через какое-то время люди будут отказываться от личных автомобилей»

— Один из девелоперов недавно посетовал в интервью, что покупатели стали капризными. Вы согласны с этим мнением?

— Однозначно. Но это не их вина, мы сами сделали их такими: в условиях конкуренции застройщики должны делать проекты все лучше и лучше. Покупатели стали избалованными, потому что сейчас — их время. За покупателей идет борьба, им предлагаются качественные проекты с развитой инфраструктурой: обустроенными придомовыми территориями, досуговыми и спортивными объектами, парками и т. д.

— Качественная инфраструктура влияет на выбор покупателя? В какую сумму девелоперу обходится создание такой инфраструктуры?

— Да, сегодня клиенты обращают большое внимание на качество инфраструктуры. Компания «ВекторСтройФинанс» тратит на создание инфраструктуры уже около 10% стоимости проекта.

Но мы не можем не работать над качеством инфраструктуры — в противном случае у нас просто перестанут покупать.

В первую очередь покупатели хотят видеть в проекте парковки, школы и детские сады, затем парки и рекреационные зоны.

— Кстати, как обстоят дела с инфраструктурой в проекте «Кварталы 21/19»?

— Мы передали городу один детский сад, до конца февраля он должен открыться. Ведется проектирование школы, подготовка территории. В квартале уже работают магазины, рестораны, аптеки, барбершопы, есть частные детские сады. Каждую очередь проекта мы насыщаем необходимыми объектами инфраструктуры.

— У вас в проекте станция метро расположена прямо на территории квартала. Парковка в этом случае — обязательная составляющая?

— Когда мы разрабатывали проект, то запланировали, согласно нормативам, достаточно большое количество машино-мест: у нас есть и подземные, и наземные паркинги. На мой взгляд, у нас даже легкая избыточность парковок. В подземном паркинге на сегодняшний день продано около 50% машино-мест. Если рассуждать глобально, то в Москве активно развивается общественный транспорт — я не исключаю, что через какое-то время люди будут отказываться от личных автомобилей.

— Каков диапазон цен на квартиры в вашем проекте?

— Минимальная цена студии площадью 30 кв. м — 7,5 млн рублей, это 250 тыс. рублей за 1 кв. м. Максимальная цена трехкомнатной квартиры с отделкой — 293 тыс. рублей за 1 кв. м. В среднем стоимость «квадрата» без отделки — от 193 до 270 тыс. рублей.

«Думаю, в среднесрочной перспективе застройщикам запретят сдавать квартиры без отделки»

— Сколько квартир продается с отделкой?

— В третьей очереди у нас из 746 квартир с отделкой было 234 квартиры (один жилой корпус). Эти квартиры были полностью отремонтированы, укомплектованы кухнями, бытовой техникой, сантехникой. Новоселам оставалось только приобрести мебель. В конце года мы сдали этот корпус, люди въехали и отмечали Новый год в своих новых квартирах.

Покупатели начали понимать, что силами застройщика ремонт реально сделать быстрее, качественнее и дешевле. Пока квартира с отделкой — это продукт, который проходит обкатку: застройщики учатся делать ремонт качественно, покупатели очень требовательны, а некоторые даже стараются спекулировать во время приема квартиры, чтобы получить какие-то преференции и бонусы.

Более того, появилось множество «экспертов», пытающихся заработать на сопровождении приема квартиры после ремонта. Например, как только мы сдаем новый корпус, от таких «юристов» приходят сообщения типа «поможем правильно составить претензионный лист и получить с застройщика скидку». Даже я попал в рассылку и получил предложение «позвонить эксперту».

— Позвонили?

— Я посмеялся. Понимаю, что это временные трудности, всё постепенно урегулируется.

Квартиры с полной отделкой — это тот продукт на рынке, который сейчас набирает обороты, особенно в многоквартирном домостроении, где в корпусе от 100 квартир и более. Я уверен, что рано или поздно все застройщики к нему придут.

Думаю, в среднесрочной перспективе мы получим закон, запрещающий сдавать квартиры без отделки.

«Мы хотели бы вернуться в ЦАО, где исторически начинали работать»

— У вашей компании есть опыт реконструкции жилого дома на Гоголевском бульваре. Расскажите об этом.

— У нас есть опыт расселения нескольких домов в центре (был еще дом в 3-м Обыденском переулке). На Гоголевском бульваре был очень кропотливый, но крайне интересный проект. Это старый жилой дом 1890 года постройки с коммунальными квартирами. Мы проводили расселение жильцов, покупали жилье, передавали в муниципальный фонд, и город распределял его между жильцами. Занимались полной реставрацией дома с сохранением исторического фасада, предметов декора. К сожалению, таких зданий в Москве почти не осталось. Но мы рады, что нам повезло поработать на этом уникальном проекте, это бесценный опыт.

— Какие планы у компании после завершения проекта «Кварталы 21/19»?

— Если честно, мы хотели бы вернуться в ЦАО, где исторически начинали работу. Но понимаем, что с площадками там тяжело, точечная застройка, много ограничений. Мы рассматриваем несколько проектов — и такие же крупные, как «Кварталы 21/19», и более мелкие. Пока рано их анонсировать, но мы будем развиваться и двигаться вперед.

— Вы планируете продолжить работу в сегменте комфорт-класса?

— Необязательно, можем построить и бизнес-класс, и «элитку» — у нас есть квалификация и опыт работы во всех этих сегментах. Будем принимать решение в зависимости от площадки и ее локации.

— Как вы отдыхаете, чем любите заниматься в свободное время?

— Катаюсь на всех досках, которые существуют: вейкборде, кайтборде, сноуборде, серфборде. Люблю это делать в заграничных поездках. Волны, ветер — это всё далеко: Маврикий, Коста-Рика, Португалия. К сожалению, пока ковид ограничивает нас в развлечениях. Жду, когда наступят хорошие времена.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru