недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ИпотекаГород

Андрей Крысин: «Рост кредитных ставок не будет долгим»

4 780
Только банковская система оправилась от последствий первой волны кризиса, и показатели рынка ипотеки вернулись к уровню 2008 г., а то и превысили его, как профессиональное сообщество опять заговорило о повышении ипотечных ставок. Что происходит в сегменте жилищного кредитования? На вопросы журнала отвечает Андрей Крысин.
Только банковская система оправилась от последствий первой волны кризиса, и показатели рынка ипотеки вернулись к уровню 2008 г., а то и превысили его, как профессиональное сообщество опять заговорило о повышении ипотечных ставок. Что происходит в сегменте жилищного кредитования? На вопросы журнала отвечает Андрей Крысин.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

 
Андрей Крысин, президент Европейского трастового банка, председатель комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию
— Несмотря на все волны кризиса, ипотека в России продолжает развиваться. Только мне кажется, что она развивается немного не в том направлении, а именно в количественном аспекте, а не в качественном. Объем выданных кредитов растет. Если за прошлый год было выдано займов более чем на 700 млрд руб., то в 2012 г. прогнозируется от 800 млрд до 1 трлн. С одной стороны, это хорошо, но с другой — с этими кредитами надо потом что-то делать. Просто складывать их в портфель могут позволить себе лишь банки с государственным участием — ВТБ24, Сбербанк и, пожалуй, АИЖК. Коммерческим банкам необходимо рефинансировать кредиты, используя различные каналы, например, путем переуступки прав требования по договорам или продажи ипотечных ценных бумаг инвесторам. Именно возможность рефинансирования определяет качество рынка ипотеки.
 
— Добавим, банки должны на кредитах еще и зарабатывать.
— Да, банкам необходимо зарабатывать хотя бы минимум. Например, для участников программ АИЖК маржа должна составлять порядка 3,5%. Агентство выпустило корпоративные облигации под гарантии государства и разместило их под 9,1%. Для того чтобы инвесторы покупали такие ценные бумаги (облигации с ипотечным покрытием), минимальная ставка кредитования должна быть примерно 13%. Тогда возможно рефинансирование. Но, насколько я знаю, очереди за этими облигациями не наблюдается. Значит, заданный процент не привлекателен для наших и зарубежных инвесторов.
 
— Это значит, что ставка по кредитам должна еще подняться?
— Да. В настоящее время другого выхода просто нет. Сейчас средняя ставка по ипотеке примерно 12,2%. Надо ее поднять процента на два-три. Если после этого рефинансирование пойдет, то это привлечет инвесторов. Они будут разогревать рынок, и тогда ставки начнут снижаться. Заемщикам просто надо немного потерпеть. Банкиры заинтересованы в том, чтобы граждане не только больше брали, но и пунктуально возвращали кредиты. И чем ниже ставки, тем надежнее ипотека: меньше дефолтов и просроченных задолженностей.
 
— Скажите, а почему нужно повышать ставки? У нас что, экономика слаба или что-то другое влияет на рынок ипотеки?
— Здесь дело не в нашей экономике. Мы неотделимы от мировой финансовой системы, поэтому вынуждены жить по тем же законам и правилам, что и весь мир. А так как ситуация в мире нестабильная, банки вынуждены поднимать ставки. Но думаю, что основную массу заемщиков это не испугает, люди уже перестали бояться ипотеки. Они видят, что кризис прошел сравнительно гладко. Россияне стали больше доверять жизни взаймы.
 
— Вы говорите, что ставки уже начали повышаться, а вот, к примеру, Сбербанк, хотя недавно и поднял их совсем немного, все же едва ли планирует двигаться в этом направлении в обозримой перспективе.
— Госбанки могут себе такое позволить. У них и денег больше, и возможности есть. Например, в случае возникновения проблем такие банки могут получить помощь от государства, поэтому их заемщики никак не пострадают. Маленькие же банки должны рассчитывать только на свои силы, поэтому они более осторожны и менее агрессивны.
Кроме того, даже у Сбербанка низкая процентная ставка существует не для всех заемщиков, а только для узкого круга. Например, для корпоративных клиентов или строительных компаний, с которыми банк работает и в устойчивости и надежности которых он уверен. Кроме того, надо понимать, что если к заявленной ставке приплюсовать страховые и другие платежи, комиссию оценщику, то картина получится далеко не такая радужная, как об этом говорится в рекламе. Эффективная ставка будет гораздо меньше отличаться от средней по рынку.
 
— Некоторые банки и первоначальный взнос снижают до 10%. Вряд ли это безопасно в сегодняшней экономической ситуации…
— Кредиты с таким низким первоначальным взносом в соответствии с российским законодательством невозможно секьюритизировать, минимум определен в 20%. Но Сбербанку это и не нужно, он все кредиты складывает в свой портфель. Однако опять хочу заметить, что эти льготы не для всех. Такой низкий первоначальный взнос устанавливается только для заемщиков с хорошими доходами и после тщательной проверки.
 
— Депутат Госдумы РФ Иван Грачев не устает повторять, что только кредиты 30 на 70% могут считаться надежными.
— Да, это классическая пропорция. Но если кредитные организации могут оценить риски и взять их на себя, то улучшают условия для заемщиков. Однако такие продукты под силу лишь банкам с государственным участием, вряд ли в коммерческих структурах можно получить кредит с низким первоначальным взносом.
В мировой банковской практике есть термин «хищническое кредитование». Он означает, что банк, давая кредит, заведомо знает, что заемщик не выплатит его. Это делается для того, чтобы отобрать у клиента квартиру и выселить на улицу. Но у нас в стране, во всяком случае в составе Ассоциации российских банков, нет кредитных учреждений, которые практикуют подобные «программы».
 
— Тем не менее выселения происходят?
— Да. Если клиент взял ипотечный кредит и не вернул его, то семью выселят в специальный переселенческий фонд. Правда, он далеко не везде создан. Бюджеты у местных органов власти небольшие, поэтому средств на временное жилье не хватает, и в случае выселения люди вынуждены арендовать квартиры.
Выселяют даже из единственного жилища, если оно получено по ипотечному кредиту. Но процедура обращения взыскания довольно долгая, занимает порой 1,5–2 года, поэтому такое случается редко. Чаще всего банки стараются договориться с заемщиком и реструктурировать кредит. И только тогда, когда исчерпаны все возможности, подают иск в суд с целью выселения неплательщика. И суды, надо сказать, действуют правильно: если в договоре, который подписал заемщик, сказано о возможном выселении, то нужно быть готовым к этому.
 
— Значит, важно внимательно читать договор?
— Да. Юридическая грамотность населения, к сожалению, у нас в стране пока на низком уровне. Европейский трастовый банк, в котором я работаю, и АРБ в целом осознают это, поэтому и приняли участие во Всероссийском интернет-марафоне финансовой грамотности. Он прошел во многих городах всех федеральных округов от Камчатки до Калининграда. Скоро завершится уже второй его этап. Специалисты нашего банка выступают в качестве экспертов-консультантов, читают лекции, чтобы люди понимали риски ипотечного кредитования и не брали, к примеру, кредит в экзотической валюте (скажем, иенах) только потому, что у него низкая процентная ставка.
Наша задача — повышать компетентность населения в ипотечной сфере, чем мы и занимаемся. Хочу отметить, что это дает свои плоды. По итогам прошлого года доля ипотеки в сделках с недвижимостью достигла 17,6%, а в нынешнем, согласно прогнозам АИЖК, вырастет до 19–21%. И это отрадно сознавать. Конечно, за рубежом процент в разы выше, но, думаю, что и у нас со временем ситуация с ипотекой улучшится.
 
— Андрей Викторович, давайте вернемся к повышению ставок. Как это увязать с настойчивыми пожеланиями президента сделать проценты ниже?
— Банки тоже заинтересованы в том, чтобы ставки по кредитам были доступны для клиентов. Более того, стремятся к этому. Однако для понижения процентных ставок одного желания мало, нужны и объективные условия. Известно, что даже госбанки не могут понижать ставки до бесконечности. Держать на балансе большую массу ипотечных кредитов тоже не очень хорошо. Нужны инвесторы для выкупа этих кредитов. А чтобы инвесторы появились, им это должно быть выгодно…
 
— Могут ли банки повысить ставки по уже выданным кредитам в одностороннем порядке?
— Банки обеспечивают себе такую возможность. Дело в том, что российская ипотека фондируется короткими деньгами, кредиты же выдаются на 20–30 лет. И все эти годы банки вынуждены находиться в зоне риска, поэтому они и оставляют за собой право на изменение ставок… Однако в договоре, который подписывает заемщик, об этом должно быть сказано. Если такого пункта нет, а банк ставку повысил, то следует обращаться в суд.
 
— Как может помочь гражданам Закон о банкротстве заемщика?
— Такой закон хотят принять, но, на мой взгляд, в нем больше вреда, чем пользы. Проблема в том, что не всегда те, кто готовит и принимает законы, советуются с банковским сообществом.
Вот свежий пример. Приняли недавно изменения в законодательство в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Отныне можно прощать заемщику долги и брать на баланс квартиру. Как делается сейчас в Америке. И сразу же агентство Moody’s высказалось, что будет пересмотрен подход к рейтингованию российских ипотечных ценных бумаг из-за того, что повышается вероятность негативного сценария при погашении облигаций. Хотели вроде как облегчить жизнь клиентам — физическим лицам, но если рейтинг будет понижаться, то выплаты по облигациям неизбежно должны будут повышаться. В итоге заемщики столкнутся с ростом ставок, а ипотека станет менее доступной. И круг замкнулся…
 
— Может быть, попытаться убедить депутатов как-то сбалансировать закон?
— Здесь решающее слово не за депутатами Госдумы, а за Министерством экономического развития, которому поручено этот закон разработать. Думаю, что если документ примут в сегодняшней редакции, то обязательно найдутся недобросовестные клиенты, которые будут намеренно банкротить себя, а законопослушные заемщики от этого пострадают. И чтобы обезопасить себя, банки в целях подстраховки вынуждены повышать процентную ставку.
Важно подчеркнуть, что идея закона вполне обоснована. Во многих странах норма о банкротстве физических лиц давно работает. Но в нашей судебно-правовой системе в силу ряда специфических причин вреда от него будет больше, чем пользы.
 
— Вы сказали, что банки со значительной долей государственного участия лидируют в выдаче кредитов. А каковы перспективы у коммерческих структур? Будет ли для них ипотека прибыльным делом или это в большей степени риск?
— Для коммерческих банков ипотека, разумеется, несет большой финансовый риск. Чтобы его снизить, нужно, как это делается во всем мире, запустить программу рефинансирования. Но пока у нас дела обстоят не совсем так, как хотелось бы.
По планам АИЖК в 2012 г. 45% ипотечных ценных бумаг должны быть рефинансированы через ипотечные облигации. Если прогноз сбудется и будет выдано кредитов на 1 трлн руб., то 450 млрд должно быть рефинансировано. Однако таких средств на рынке нет. Даже если подключат Пенсионный фонд, удастся получить не более 220 млрд руб. Считаю, что для рефинансирования такой массы кредитов нужны сторонние инвесторы, специальная программа в рамках АИЖК… Без помощи государства запустить рефинансирование просто невозможно. Необходим фонд с государственными гарантиями, и тогда облигации будут без боязни покупать.
 
— Ипотечных программ сейчас много. Как клиенту выбрать оптимальную?
— За рубежом такой проблемы нет. Ипотечные брокеры могут подобрать программу, отвечающую возможностям и ожиданиям клиента. У нас же пока такой институт помощи заемщику не развит. Поэтому гражданам стоит быть осмотрительными и внимательными в выборе ипотечных кредитов.
Главное — брать кредит в той валюте, в которой вы получаете доход. И грамотно рассчитать нагрузку на семью, чтобы выплаты по ипотеке чрезмерно не обременяли семейный бюджет. Также следует оценить и свой запас прочности, целесо­образно иметь свободные средства, чтобы использовать их в случае непредвиденных обстоятельств. Скажем, при потере работы имеющиеся накопления помогут не только продолжить выплаты по кредиту, но и продержаться на плаву до новых регулярных заработков. Для кредитной истории равномерность и регулярность выплат принципиально важна…
Все подробности программы должны быть отражены в кредитном договоре. А чтобы правильно уяснить этот документ, следует пригласить эксперта. Специалисты банков всегда помогут разобраться в непонятных статьях. Только нужно их об этом спрашивать. А еще лучше самому повышать правовую и финансовую грамотность. И не бояться задавать вопросы. Стоит помнить, что, когда договор подписан, его трудно оспаривать.
Беседовал Вениамин Вылегжанин.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

 
 
Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru