Апартаменты стали квартирами! Осталось построить школы и детсады

 

 

До сих пор большие споры возникали по поводу правового статуса тех, кто приобретает такое жилье. Помимо того что в нем невозможно прописаться, власти не считают необходимым учитывать апартаменты при расчете необходимых объемов ввода социальных объектов. Но ситуация во многом изменилась после недавнего решения Высшего арбитражного суда (ВАС).

 

 

 

Само американское слово apartment (по-британски flat) — это не более чем квартира. Апартаменты в любой стране бывают как в собственности, так и в аренде. У нас же риэлторы издавна использовали термин «апартаменты» для красного словца — дескать, не простая трущоба, а вся из себя евроквартира. Но потом случилось странное: чисто маркетинговое, казалось бы, понятие заняло определенную нишу в градостроительной политике московских властей. То, что сегодня рассматривается как юридический термин «апартаменты», не более чем продукт градостроительного недоразумения.

 

Как рассказал Аркадий Воловник, изначально планировалось, что в «Москва-Сити» будут только офисы, но потом подсчитали, что при такой плотности застройки городская инфраструктура не выдержит, если утром в течение двух часов сотни тысяч клерков будут приезжать на работу, а вечером уезжать домой. Тогда и решили половину площадей отдать под жилье. Но было очевидно, что социальные объекты там строить нереально. Пришлось выдвинуть творческую идею, что апартаменты — это не жилье, а значит, социальные объекты для них не нужны.

 

Что же мы имеем на сегодня? Для обычного жилья существуют жесткие ограничения: по плотности застройки (25 тыс. кв. м на 1 га), по количеству машино-мест, числу мест в социальных объектах и т. д. А для апартаментов ничего этого нет, как будто это не жилье. По сути, у инвестора комплекса апартаментов возникает конкурентное преимущество перед компанией, строящей обычное жилье на благо многострадального жилищного нацпроекта. Исключением из правил стал МФК «Маршал». Как сообщил директор по маркетингу ОАО «494 УНР» Станислав Волков, проект помимо апартаментов предусматривает детский сад (более 2 тыс. кв. м), супермаркет, ресторан, фитнес-клуб с бассейном, предприятия бытового обслуживания и подземный паркинг на 1220 авто.

 

Апартаменты делятся на две категории — в составе апарт-отелей (сдаются на несколько недель) и обычные апартаменты (со сроком аренды от одного года). Однако на практике они также продаются в собственность. Возникает абсурдная ситуация, что девелоперу выгоднее строить жилье для богатых, чем для бедных, а собственники апартаментов увеличивают нагрузку на городскую инфраструктуру, ничего за это не платя. Этим нарушается главная заповедь скрижалей, ниспосланных нам рынком: «Делиться надо».

 

 

 

В Capital Group на примере многофункционального комплекса (МФК) «Город столиц» в «Москва-Сити» подтвердили догадки о том, что в элитных апартаментах площадью более 100–150 кв. м не только ночуют «изможденные» топ-менеджеры или проходят деловые переговоры, но нередко там живут и семьи с детьми. Правда, не простые смертные, а те, кто имеет основное жилье где-нибудь на Рублевке. Но факт остается фактом: апартаменты используются в качестве жилья. Как ни странно, социальная ответственность у представителей бизнеса проснулась раньше, чем у чиновников. «Меня удивляет, когда серьезные люди, тем более при власти, рассуждают, что, дескать, у собственников апартаментов есть машины, поэтому они отвезут своих чад сами, куда захотят, — говорит А. Воловник, заместитель директора инвестиционного департамента банка «Российский кредит». — Машины сейчас у всех есть, проблема-то не в этом! А в том, что на городскую инфраструктуру ложится дополнительная нагрузка, которая ничем не компенсируется. Нагрузка, кстати, не только на социальную инфраструктуру, но и на транспортную…»

 

Впрочем, и самих собственников апартаментов существующая система не особенно радовала, и не только из-за социальной недостаточности. С точки зрения закона апартаменты — это не жилье, а коммерческая недвижимость наподобие гостиницы, только с длительным сроком размещения. И здесь для собственников возникают такие же правовые коллизии, как у компаний, владеющих целыми этажами МФК. Зачастую комплекс имеет несколько собственников. Даже если при реализации проекта был лишь один инвестор, уже на этапе строительства начинаются продажи апартаментов, офисов, парковок и других помещений. При этом нередко реализуются подземные уровни, лестничные пролеты, холлы и даже помещения, где проложены коммуникации. Бывает и обратная ситуация: титульный собственник здания, распродав все квадратные метры, в итоге владеет одними помещениями общего пользования. В компании «Пепеляев Групп» рассказали о случае, когда банк выдал такому собственнику кредит, взяв в залог целое здание, а потом выяснилось, что все помещения, кроме входной группы, лестниц и подвалов, давно проданы.

 

 

 

Для собственника апартамента в этой ситуации неясно, владеет ли он на правах долевой собственности общими помещениями. Суды оказались завалены исками. Проблемы стали возникать как при попытке продать апартамент, так и при конфликтах по поводу внесения платы за общие помещения, включая коммунальные расходы и платежи за сервис. Даже если после покупки апартамента все выглядит нормально, по итогам инвестиционного проекта появляются новые собственники, либо иногда МФК продается по частям, и могут начаться сюрпризы. До сих пор из-за неясностей в законодательстве суды решали подобные конфликты по-разному. Например, существовал подход, согласно которому общее имущество — это принадлежность главной вещи. На практике это приводило к тому, что главному собственнику разрешали оформить в собственность лестницы, подвалы и прочие помещения общего пользования.

 

Обилие арбитражных процессов на тему принадлежности общих помещений заставило вмешаться ВАС РФ. В конце 2010 г. ВАС принял решение, что в отношении коммерческой недвижимости отныне суды должны применять те же нормы, которые детально прописаны в Жилищном кодексе относительно жилых помещений. Как рассказал Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп», ВАС постановил, что собственнику всегда принадлежит доля в общем имуществе. Причем это право принадлежит ему на основании закона независимо от факта регистрации. Принятые ранее решения, включая регистрацию права собственности отдельных компаний на общие помещения (чердаки, подвалы и пр.), считаются недействительными. Доля собственности пропорциональна доли площади основного помещения в здании. Изменение доли собственности по соглашению не допускается. Алексей Коневский считает, что теперь лучше обеспечена безопасность правового статуса всех собственников. Это в том числе касается и собственников апартаментов, которые фактически получили те же права, которые закреплены Жилищным кодексом.

 

 

 

 

 

Проблемой, однако, остаются градостроительные нормативы по объемам социальных объектов. В этой сфере апартаменты по-прежнему не считаются жильем. До недавнего времени этим можно было пренебречь из-за отсутствия доходных домов. За все годы рынка в Москве было построено только два доходных дома бизнес-класса (инвестором выступал ДИПС). Также в Москве и пригороде действует несколько доходных коттеджных поселков: Росинка (Rosinka International Group), Сетунь («Снегири-Девелопмент») и Покровские Холмы (Goldman Sachs). Однако новый мэр столицы Сергей Собянин заявил, что город планирует всерьез развивать доходный сегмент жилищного рынка как альтернативу продаже жилья. В недавнем интервью на радио «Эхо Москвы» С. Собянин сказал: «Я считаю, что строительство доходных домов, домов, в которых будут сдавать квартиры в аренду, — это все-таки одно из самых перспективных направлений. Может быть, оно даст возможность по меньшей стоимости получать в аренду это жилье. Кстати, это во всем мире так. Число собственников в том же Берлине гораздо меньше, чем в Москве. В основном там жилье сдают в аренду. То же самое в Лондоне, в других городах».

 

Создание полноценного арендного сегмента упирается в целый ряд проблем. Апартаменты лишь еще одно звено в цепочке взаимосвязанных правовых мутантов жилищного рынка, сформированного за годы рыночных реформ. В СССР, не считая ЖСК, все население было в роли нанимателей. Форсирование приватизации привело к тому, что в социальном найме России осталось менее 20% жилья. Молодой российский рынок в жилищной сфере родил юридический гибрид — частно-социальные многоквартирные дома с элементами кондоминиумов. Но главное, что был на корню уничтожен арендный сегмент на уровне домов. Для сравнения: в Европе около 50% населения являются ­квартиросъемщиками. Даже в США доля арендного и социального жилья значительно выше, чем в РФ. Между тем у нас практически весь арендный сегмент формируется за счет частного найма со всеми вытекающими отсюда проблемами для нанимателей и бюджета.

 

 

***

 

Казалось бы, апартаменты — это первый шаг в нужном направлении. Но сейчас уже для всех очевидно, что в апартаментах могут жить не только одинокие богатые иностранцы, временно работающие в России. Чтобы доходные дома действительно стали массовым явлениям, властям придется признать, что апартаменты — это тоже жилье, а их жители — обычные люди, которые нуждаются в детских садах, школах и поликлиниках.

 

 

 

Комплекс из двух высотных башен и соединяющего их 18-этажного здания на девятом участке района ММДЦ «Москва-Сити». Строительство было начато в 2003 г., но вскоре заморожено после смены дизайна. В 2005 г. возобновилось и завершилось в конце 2009 г. Башня «Москва» является высочайшим зданием в СНГ и Европе.

«Город столиц» общей площадью 288,7 тыс. кв. м включает в себя жилые апартаменты (101 тыс. кв. м) в двух башнях «Москва» и «Санкт-Петербург» и бизнес-центр, который располагается в двух блоках в основании башен («Северная башня») и в блоке офисного комплекса («Южная башня») с 4-го по 17-й этаж.

 

МФК на пересечении Цветного и Рождественского бульваров. Проект представляет собой три обособленные башни с элитными жилыми апартаментами (фактически клубные дома) от 20 до 30 в каждой, расположенные на восьмиэтажной платформе деловой части комплекса. На первых этажах комплекса откроются фешенебельные рестораны, фитнес-клуб, все необходимые сервисы. Площадь апартаментов составляет от 127 до 230 кв. м. Из окон каждой квартиры открывается панорамный вид на исторический центр столицы. Сегодня, когда комплекс практически готов, стоимость 1 кв. м здесь составляет 270 тыс. руб. Осенью 2011 г. многофункциональный комплекс «Легенда Цветного» готов принять первых жильцов квартир, начнут функционировать офисный центр, торговые галереи, кафе и рестораны.

 

Многофункциональный комплекс бизнес-класса расположен рядом со станцией метро «Октябрьское Поле», в районе с развитой инфраструктурой, застроенном генеральскими и академическими сталинскими домами. Его яркий архитектурный облик создан современным классиком Михаилом Филипповым. Инфраструктура комплекса включает в себя детский сад, супермаркет, фитнес-клуб, предприятия торговли и услуг. Объект почти готов, его сдача госкомиссии намечена на IV квартал 2011 г.

Несколько подъездов в МФК «Маршал» отведены под апартаменты площадью от 40 до 100 кв. м (некоторые двухуровневые), существует возможность объединения площадей. Цена квадратного метра в них от 140 тыс. руб., притом что обычные квартиры такой же планировки и с такими же видами из окон в этом доме продаются по 180–190 тыс. руб.