По подсчетам экспертов, предложение квартир на московском рынке аренды жилья в феврале достигло рекордного уровня и превысило спрос почти в три раза. Последний раз такую ситуацию специалисты наблюдали во время кризиса 2008 года: многие собственники снимают свои квартиры с продажи, чтобы сдать их в аренду. Почему сдающих квартиры сегодня гораздо больше, чем арендаторов и как это влияет на арендные ставки? Стоит ли связывать происходящее с развитием нового кризисного сценария или же причиной резких изменений послужили иные факторы.
В Москве вдруг появились тысячи новых квартир для сдачи в аренду
На самом деле, риелторы еще несколько месяцев назад предсказывали, что 2014 год на рынке аренды явно будет не похож на предыдущие годы. Обсуждались различные сценарии, говорили о том, что рынок «проседает», и что весной спрос и активность на рынке, скорее всего, упадут гораздо сильнее обычного. Однако «весна» решила преподнести еще больше сюрпризов и, судя по всему, наступила уже в феврале. Вместо ожидаемой стагнации на рынке начался настоящий бум, только не спроса, а предложения. Новые объекты для сдачи в аренду стали появляться, как грибы после дождя. Такое впечатление, что москвичи только и делают, что сдают квартиры.
По словам первого заместителя директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой: «Предложение в феврале выросло на 73,75% по сравнению с первым месяцем года. При этом оно превысило спрос в 2,8 раза. Причем превышение предложения над спросом характерно для всех ценовых сегментов». Выходит, в столице теперь на каждого квартиросъемщика по три арендодателя.
Москвичи не спешат снимать жилье
Февральские сюрпризы не ограничились только ростом предложения. На фоне арендного бума среди собственников количество тех, кто желает снимать квартиру, существенно уменьшилось. Компания «Миэль-Аренда» зафиксировала падение спроса на аренду квартир в Москве на 10,8% по сравнению с январем этого года. Такие же данные дает статистика поисковой системы Яндекс. Количество запросов от потенциальных квартиросъемщиков в феврале сократилось примерно на 3,5 тысячи. Если в середине января 2014 года система зарегистрировала 35026 запросов, то примерно в тех же числах февраля их количество составило уже только 31554 – общее снижение около 10%. Для сравнения, в феврале прошлого 2013 года Яндекс зарегистрировал 35589 запросов о съеме квартиры в Москве. Так что спрос на аренду упал не только по отношению к январю текущего года, но и относительно показателей февраля 2013го. Значит, назвать это падение типичным вряд ли можно. Сезонность на рынке городской аренды была всегда, но таких скачков не наблюдалось.
Какие квартиры все еще можно сдать быстро?
Желающих снимать квартиру в столице все меньше. Зато предпочтения тех, кто все-таки подыскивает себе московское жилье, в феврале не изменились. Экономичные «однушки» по-прежнему милее всего столичным квартиросъемщикам. Классический московский вариант: однокомнатные квартиры на первом месте, далее следуют «двушки».
«Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры (56,99%). Спрос на двухкомнатные объекты составляет 34,59%. Наименьший спрос приходится на многокомнатные квартиры – 1,23% от общего объема спроса», – говорит Мария Жукова.
Точно так же никаких аномалий не наблюдается и в том, что касается распределения спроса по ценовым категориям. «Наиболее востребованы квартиры стоимостью 1000-3000 долларов в месяц (54,62%). На втором месте – варианты с арендной ставкой 750-1000 долларов (36,22%). Среди однокомнатных квартир максимальным спросом пользуются объекты стоимостью от 750 до 1000 долларов в месяц (29,52%), далее идут квартиры с арендной ставкой от 1000 до 3000 долларов в месяц (20,77%). Среди двухкомнатных квартир наиболее востребованы варианты в ценовом диапазоне от 1000 до 3000 долларов в месяц (27,06%)», – рассказывает Жукова.
Другой эксперт, независимый риелтор Виктория Парфенова, отмечает, что по ее наблюдениям: «Наибольший спрос по аренде сейчас приходится на квартиры эконом-класса. Бюджетные однокомнатные и двухкомнатные объекты в отдаленных спальных районах в пешей доступности от метро сдаются быстрее всего при условии, что цена не завышена».
«Скорость сдачи квартиры в Москве, как и раньше, зависит в первую очередь от ее ликвидности: соответствия цены качеству, а также от класса квартиры. Квартиры эконом-класса низшего ценового диапазона могут "жить" на рынке 1-2 часа, если они полностью удовлетворяют перечисленным выше условиям. При этом даже недорогая квартира, но без ремонта, со старой "бабушкиной" мебелью, расположенная в неудобном месте, может экспонироваться довольно долго. Быстрее всего сдаются однокомнатные и недорогие двухкомнатные квартиры, расположенные в пешей доступности от станций метро», – добавляет Мария Жукова.
Цены на аренду падают только в долларах
Несмотря на то что сегодняшняя ситуация вряд ли может быть выгодна столичным арендодателям, снижать цены они пока не собираются. Падение спроса их явно не напугало, наоборот, в феврале ставки даже выросли. Видимо, собственники предпочитают выжидать. У Москвы уже давно репутация города, в котором любая квартира рано или поздно сдается.
«Миэль-Аренда» сообщает, что «средняя стоимость найма квартир эконом-класса за месяц выросла следующим образом: однокомнатные квартиры – (+)0,47%, двухкомнатные – (+)0,83% и сильнее всего подорожали трехкомнатные квартиры – (+)4,69%».
Ситуация на рынке аренды элитной недвижимости и в бизнес-классе выглядит несколько иначе. Похоже, что на изменение соотношения спроса и предложения отреагировали пока только хозяева шикарных квартир. По итогам февраля повышение арендных ставок наблюдалось только для однокомнатных квартир элит- и бизнес-класса – рост 2,23%. А вот цены на аренду двух- и трехкомнатных объектов того же уровня снизились на 3,8 и 5,53% соответственно. Сильнее же всего подешевели в этом сегменте многокомнатные квартиры. Сдача в аренду таких объектов становится все менее прибыльной. В феврале арендные ставки на них упали на 23,12%.
При этом Жукова отмечает интересную тенденцию: «В феврале значительно увеличилась доля квартир стоимостью до 750 долларов в месяц – 19,49% (в январе 2014 года, при меньшем курсе доллара, таких квартир было всего 15,5%). Сдвиг в сторону меньших долларовых цен обусловлен, в первую очередь, существенным ростом курса доллара».
Сколько сегодня стоит снять квартиру в Москве?
Цены на самые востребованные квартиры – эконом-класс – остаются на прежнем уровне. Сегодня, как и в начале года, предложения по аренде в базе данных Циан начинаются от 17-18 тыс. рублей в месяц (ЮВАО, ВАО и новые районы за пределами МКАДа) – для однокомнатных квартир, 22-25 тыс. рублей – месячная ставка для экономичных «двушек» и от 28-30 тыс. рублей в месяц – за трехкомнатные квартиры.
Средняя же стоимость найма квартир в феврале, по данным «Миэль-Аренда», в эконом-классе составила: однокомнатных – 33,65, двухкомнатных – 41,79, трехкомнатных – 49,24 тыс. рублей. В элитном и бизнес-классе средняя стоимость найма квартир составила: однокомнатных – 60,06, двухкомнатных – 75,98, трехкомнатных – 101,67, многокомнатных – 152,53 тыс. рублей.
Столичный рынок аренды ощутил вклад Новой Москвы
Мария Жукова напомнила, что в феврале этого года «спрос достиг своих минимальных, а предложение – своих максимальных значений за последние пять лет». А ведь пять лет назад – это как раз период кризиса 2008 года. Ситуация повторяется?
Рост предложения более чем на 70% – это очень значительная цифра. Проще говоря, если в январе в Москве сдавалось, скажем, 100 тысяч квартир, то в феврале их стало уже 170 тысяч. Спрашивается – откуда за месяц на рынке аренды вдруг появились тысячи новых квартир? Неужели всему виной кризисные опасения хозяев московского жилья, которые, боясь потерять другие источники дохода, ринулись сдавать свои квартиры внаем? Эксперты считают, что никакой истерии на рынке не наблюдается, скорее, произошло то, что и должно было случиться благодаря бурному развитию новых районов столицы, прежде всего, Новой Москвы.
«Одним из факторов, объясняющих рекордное увеличение объема предложения, можно считать выход на рынок аренды большого количества инвестиционных квартир, приобретенных во время «строительного бума» в наиболее застраиваемых городах Подмосковья и на территории Новой Москвы», – говорит Мария Жукова.
«На мой взгляд, причиной роста предложений по аренде является экономическая обстановка, а также выход на рынок инвестиционных квартир, в особенности новостроек новых микрорайонов Москвы и ближайшего Подмосковья, которые приобретались с этой целью несколько лет назад. Свою роль, безусловно, играет и сезонность», – комментирует ситуацию Виктория Парфенова.
Если учесть количество новопостроенных квадратных метров в Новой Москве, то появление на рынке аренды даже тысяч новых квартир не будет выглядеть таким уж загадочным. Достаточно сказать, что по данным «НДВ-Недвижимость», в 2013 году, по сравнению с 2012 годом, количество новостроек в Новой Москве выросло со 164 корпусов до 304, то есть почти в два раза. Новые, наконец-то достроенные, квартиры выходят сегодня не только на рынок купли-продажи недвижимости, но и в значительной мере – на рынок аренды. Ведь в таких домах велика доля квартир, приобретенных в инвестиционных целях.
Важно заметить, что поскольку в обозримом будущем выхода значительного числа новых проектов на рынок в Новой Москве не планируется, этот фактор роста предложения вряд ли будет влиять на рынок в будущем.
Бывшие продавцы становятся арендодателями
Новостройки – не единственные «виновники» такого резкого роста предложения аренды в феврале. Неустойчивость курса национальной валюты вызывает неопределенность и на рынке недвижимости. Многие хозяева московского жилья решили отложить продажу своих квартир до лучших времен или хотя бы до того момента, пока ситуация не станет более понятной. Чтобы извлечь хоть какую-то пользу из вынужденного ожидания, эти собственники начали сдавать жилье, которое раньше собирались продавать.
«Переход части квартир, изначально выставленных на продажу, на рынок аренды, также является одним из факторов, повлиявшим на увеличение предложения. Дело в том, что в связи с ростом курса доллара часть собственников, ожидая прояснения ситуации на валютном рынке, могла снять свои квартиры с продажи и, чтобы не терять время и деньги, сдать их в аренду», – поясняет Мария Жукова.
Что же касается столь значительного падения спроса, то по мнению того же эксперта, оно «может быть связано с тем, что часть квартиросъемщиков, которые имеют стабильные источники дохода, арендуют жилье надолго, чтобы не переснимать квартиру каждый год. Другая часть арендаторов в силу высокой арендной стоимости, наоборот, вынуждена объединяться и снимать одну квартиру на несколько человек и даже семей. Все это приводит к сокращению запросов на аренду квартир».
Получается, что те, чья зарплата позволяет оплачивать недешевый съем московской квартиры, ищут стабильности, предпочитая заключать договора на длительный срок, а значит, на рынке аренды эти участники снова появятся еще не скоро. С другой стороны, квартиросъемщики с более скромными доходами ищут способ сэкономить на жилье и нанимают вскладчину. То есть вместо, скажем, двух запросов по аренде остается только один. И в том, и в другом случае количество арендаторов уменьшается.
Сегодня специалисты не берутся давать четкие прогнозы, но, как считает Виктория Парфенова, в ближайшие несколько месяцев ситуация существенно не изменится.
Выбор у квартиросъемщиков теперь огромный
Учитывая, что цены пока не думают снижаться, единственное преимущество роста предложения для арендаторов заключается в увеличении выбора на рынке аренды. Когда квартир предлагается почти в три раза больше, чем требуется, действительно есть из чего выбрать. Впрочем, распределение по сегментам особенно не изменилось, просто самих предлагаемых квартир стало значительно больше.
«Максимальное предложение по аренде по итогам февраля приходится на двухкомнатные квартиры (стоимостью 1000-3000 долларов в месяц) – 32,49% от общего объема предложения. На втором месте однокомнатные квартиры, основная часть которых находится в ценовом диапазоне 750-1000 долларов в месяц (23,31% от общего объема предложения)», – поделилась статистикой своего агентства Мария Жукова.
Московские «двушки» лидируют в структуре предложения на рынке аренды и в этом месяце. В базе данных Циан сегодня зарегистрировано 17071 объявление о сдаче двухкомнатной квартиры в Москве – это самый высокий показатель. Однокомнатных и трехкомнатных квартир предлагается меньше – 12273 и 13561 объявления соответственно.
Больше всего квартир эконом-класса, по данным компании «Миэль-Аренда», предлагается в ЮВАО – 17,77%. Остальная часть предложения распределилась следующим образом: «Эконом-класс – ЮАО (16,87%) и ЗАО (15,22%). Меньше всего квартир в этом сегменте предлагается в ЦАО (5,11%) и СЗАО (5,31%). Максимальное предложение квартир бизнес-класса традиционно представлено в ЦАО (27,25%) и ЗАО (19,5%). Меньше всего квартир данного уровня в ВАО (4,75%)».
