Порой сдаваемое в аренду жилье, имея даже вполне средний ценник, «подвисает» на несколько месяцев. Причин этому может быть множество. Часто они объективны и связаны с общей ситуацией на рынке аренды жилья. В условиях острой конкуренции, когда падает спрос на квартиры, но при этом хозяевам не хочется терять привычный доход, достаточно важными становятся вопросы грамотного ремонта и удачной меблировки. О том, что нужно сделать, чтобы жилье пользовалось спросом у арендаторов, подробно рассказывают специалисты самых разных профилей – агенты по недвижимости, дизайнеры, архитекторы, а также те, кто арендует квартиры.
Не секрет, что люди часто покупают квартиру для сдачи в аренду и обставляют ее при этом без особой фантазии. Такие квартиры до боли похожи друг на друга – диван, стол, шкаф, голые стены, одиноко светящая люстра под потолком…
Бытует мнение, что дизайн квартиры – это дорого, и эконом-классу не подойдет. На самом деле – это миф. Вариант с «бабушкиной» мебелью и чрезмерно экономным ремонтом пользуется у арендаторов спросом только в том случае, если цена на квартиру существенно ниже рыночной. Допустим, если средняя цена «однушки» в пешей доступности от метро составляет 35 тысяч рублей, то такую квартиру сдадут за 20 тысяч. Нетрудно подсчитать, что финансовые потери владельца жилплощади в год при такой диспозиции составят 180 тысяч рублей – и это в том случае, если квартира не будет простаивать пустой ни одного дня. Эта сумма при разумном расходовании средств могла бы оказаться вполне достаточной для небольшого, но элегантного ремонта и «апгрейда» мебели.
Даже в случае не столь радикальном, без контраста между жильем, фактически не подготовленном к аренде, и жильем после ремонта, речь идет о том, что простой, но уютный дизайн позволит прибавить 10-15, а то и 20% к стоимости квартиры. И это все равно выгодно – даже не в долгосрочной, а в среднесрочной перспективе.
Но тут важно не впасть в другую крайность и не сделать дизайн квартиры избыточным. Крайнее проявление такого подхода – довольно редкий в последнее время, но все еще встречающийся вариант так называемого «барокко в Бирюлёво»: это очень дорогой ремонт, предполагающий создание почти дворцового стиля, но, увы, на 30 квадратных метрах. И смех, и грех: и жить невозможно, и снимать никто не желает, и цену снижать не хочется. Хозяин такой квартиры, раздираемый жаждой наживы и жалостью к старательно созданному интерьеру, испытывает настоящие страдания, а квартира простаивает без жильцов…
Что же делать тем, кто еще только вступает на путь рантье? Как сделать правильный ремонт? Читаем и вникаем!
Мартынов Алексей Сергеевич, руководитель департамента развития компании XelaGroup.ru:
- На рынке недвижимости лучше всего арендуются квартиры и комнаты, имеющие качественный «не евро-» ремонт. Это подразумевает под собой свежий ремонт, выполненный без применения дорогостоящих материалов. Преимущество всегда отдается светлым тонам, так как квартира или комната будут визуально казаться больше. Меблировать такую квартиру или комнату обязательно; подойдет недорогая мебель, которая при этом будет выглядеть дорого. Меблированные квартиры при средней рыночной цене аренды уходят за 1-2 недели.
Типичные ошибки, которые допускают арендодатели: старый совковый ремонт и стоимость аренды выше рыночной.
Павлов Юрий Геннадьевич, инвестиционный центр «Павловы и партнеры», инвестор, генеральный директор:
- Как быстро сдастся объект? Мебель и ремонт в этом вопросе имеют большое значение. Самое главное – отталкиваться от целевой аудитории, которая будет снимать жилье. Для эконом-класса важно недорогое, но удобное помещение и не «бабушкина» обстановка, пространство. Здесь важно предоставить минимум практичных необходимых вещей.
Для более дорого сегмента ремонт еще больше важен. Качество мебели, обстановки должно соответствовать уровню. Простая недорогая мебель может не устроить потенциальных арендаторов. При выборе премиум-жилья состояние квартиры и качество мебели имеют очень важное значение, и потенциальные клиенты готовы больше платить за комфорт.
Немного подробнее о недорогих вариантах жилья, сдаваемого в аренду
Сдавая в аренду комнату, нужно помнить, что крупногабаритная мебель в небольшой комнате уменьшает пространство и снижает стоимость аренды помещения. Никаких лишних вещей, только самое необходимое! Мебели не должно быть много, но она должна быть грамотного расставлена, чтобы показать функционал помещения. Если невысокие потолки – подбирайте низкую мебель.
Типичная ошибка – использование старой мебели. Старую мебель нужно выкинуть или продать.
Идеальна по сохранению площади и современности мебель из магазина ИКЕА.
По предметам мебели:
Кровать – лучше диван-книжка, который складывается и в собранном виде экономит место. Шкаф – небольшой, с достаточным количеством полок.
Стол – небольшой, и не в виде парты с боковыми панелями, а на ножках, чтобы было пространство, либо стол, который можно сложить (убирается ножка стола и стол опускается вдоль стены и раскладывается в случае необходимости).
Стулья – лучше табуретки, которые можно задвинуть под стол, для одной сдаваемой комнаты будет достаточно двух табуреток.
Зеркало – обязательно, желательно, чтобы в зеркале можно было увидеть себя в полный рост.
Относительно самого помещения:
Обои – старые обои заменить на недорогие светлые обои, без рисунка, без ярких цветов, однотонные, предварительно зашпаклевав все дырки. Полы – не обшарпанные, если нет возможности покрасить, положите на пол покрытие. Комнату может освежить присутствие пары цветочных горшков.
Значительную роль играет присутствие в самой комнате небольшого кухонного уголка, с маленькой плиткой.
Особое внимание нужно уделить свету. Если естественного света не хватает – поставить светильники дополнительно. Люстра – прижатая к потолку, не висячая.
Важно перед сдачей убрать из квартиры/комнаты все личные вещи, предметы уборки спрятать, сделать интерьер нейтральным. Уборка – обязательное условие перед показом квартиры. Тщательно проветрите квартиру, непосредственно перед визитом потенциальных съемщиков можно заварить кофе.
Все лампочки, дверные ручки, выключатели должны быть рабочими.
Ванная комната и туалет – проверить работу кранов, напор воды, добиться чистоты и отсутствия запахов.
Свет в подъезде – важный фактор при выборе жилья.
Екатерина Осминина, директор декор-салона «Фиоренте». Дизайнер: Сазонова Татьяна:
- Все данные, которые мы опишем, касаются именно того сегмента владельцев квартир, сдаваемых в аренду, которые готовы привлекать дизайнеров, видя смысл в их работе. Это люди, которые хотят:
- сэкономить свое время за счет работы профессионала;
- получить красивый интерьер сдаваемой квартиры, понимая, что это будет преимуществом при ее сдаче;
- получить оптимальное решение по бюджету ремонта квартиры.
В этом случае клиенты делятся условно на два типа:
- владельцы жилья премиум-класса: они будут делать дорогие интерьеры, предметы мебели, т.к. это элитное жилье под сдачу за большие деньги;
- владельцы жилья средней цены. И именно об этой категории арендаторов мы и поговорим.
Почему люди делают ремонт и покупают мебель в сдаваемых квартирах:
- квартира в новостройке нуждается в ремонте;
- квартиру сложно сдать из-за ее обветшалого состояния или удаленности от транспортных узлов;
- квартиру хотят сдавать по большей цене и, чтобы поднять ее привлекательность, делают ремонт.
Большинство арендаторов сразу ставят задачу дизайнеру, что ремонт должен быть бюджетным, но полученный эффект – эстетически привлекательным.
Главное, на чем экономят люди – мебель. Качество мебели средней и бюджетной ценовой категории, как правило, одинаково, разница – во внешнем виде. Дизайнер, зная рынок, может предложить бюджетные решения привлекательного вида. А смена мебели в сдаваемом жилье происходит все равно довольно часто, и тратить деньги на дорогую мебель смысла нет.
То же самое касается стен и пола: не все арендаторы – аккуратные люди и берегут чужое имущество, поэтому задача арендодателя сделать вандалостойкими и пол, и стены – современные недорогие материалы помогут в этом. Главное – выбирать материалы, которые можно отреставрировать или провести частичную замену при их выходе из строя.
Еще стоит отметить, что, как правило, более дорогой ремонт, с использованием хорошей мебели, вы встретите в двух или трехкомнатных квартирах. Владельцы такого жилья сдают его на длительные сроки. Предполагается, что в них постоянно будет проживать семья, которая на период съема жилья будет воспринимать его как свое, и заботиться о нем.
Владельцы однокомнатных квартир знают, что их жильцы будут сменяться чаще, и потому не вкладывают столько сил и денег в ремонты квартир.
Светлана Козлова, частный дизайнер интерьеров: 
- Я делала квартиры под сдачу, и основное пожелание заказчика было сформулировано примерно так: чтобы чувствовался дизайн, стиль, чтобы смотрелось все очень дорого, но стоило как можно дешевле. На самом деле ничего такого в этом нет: вполне естественно, что когда человек приобретает жилье под сдачу, он хочет как можно быстрее начать на этой квартире зарабатывать. И желательно, чтобы сумма дохода была выше. Естественно, этого можно добиться несколькими путями: при покупке квартиры выбрать престижный район, учесть близость к метро и т.д. Но немаловажную роль играет и дизайн этой квартиры. Причем именно тут тот самый случай, когда жизненно необходим дизайнер.
Много людей с хорошим вкусом. Нередко простой обыватель может красиво обставить жилье и декорировать. Но очень редко человек, не вхожий в профессию, может это сделать с минимальными затратами. Необходимо также досконально знать свойства всех отделочных материалов, с той целью, чтобы после первых же жильцов не пришлось опять делать ремонт.
Таким образом, жилье, сдаваемое в аренду, необходимо тщательно рассмотреть со всех сторон и обдумать, какие материалы мы можем тут применить.
Материалы, которые я рекомендую.
Полы: золотой призер – это керамогранит. Не плитка, не ламинат, не паркет. Ничто не сравнится по износостойкости с этим материалом, при том, что стоимость его будет около 1 000 рублей за метр квадратный (это отличный китайский керамогранит). Если не забыть организовать при этом теплые полы, то любой риэлтор при поиске квартиросъемщиков будет им ее описывать именно с учетом этого плюса. Важно установить грамотный регулятор, потому что дешевый регулятор заставляет полы работать постоянно. Лучше не экономить и поставить регулятор, программируемый за 2-3 тысячи рублей; зато он будет умным и сам включать и выключать обогрев по достижении определенной температуры.
Стены проще оклеить фактурными обоями, все-таки это дешевле выравнивания стен под покраску. А еще покраска со штукатуркой – довольно нежная отделка, быстро появляются сколы и отпечатки пальцев в районе выключателей.
Потолки – натяжные, это самый экономичный вариант. Стоимость натяжного потолка зависит от того, какой формы помещение (считают каждый угол). То есть прямоугольная форма – одна цена, а вот если есть шахта в углу, добавляется один угол внутрь потолка, так сказать, – цена растет. Если центральный светильник один – цена одна, а если десять точечных светильников – цена растет.
В сдаваемом жилье должно быть очень много мест хранения, функциональная кухня и достаточное число вариантов освещения, чтобы квартира смотрелась выигрышно.
Со всеми этими вопросами дизайнер помогает разобраться. Стоимость услуг дизайнеров сильно разнится. Частные дизайнеры работают по цене от 1 000 рублей за метр квадратный. Студии могут устанавливать цену в 1 500 рублей за метр квадратный и более, до 4 500 за метр.
Ольга Подольская, дизайнер интерьера: 
- С квартирой, которая будет сдаваться в аренду, хорошо бы изначально понимать: будет ли она арендоваться молодыми людьми или теми, кто постарше. То, что нравится юным, не всегда импонирует старшему поколению, и наоборот, в классическом, строгом интерьере молодежи может не хватить экспрессии. Определиться с этим моментом лучше всего до ремонта.
В любом случае, я бы посоветовала для стен выбирать краску, а не обои. С краской проще: легко подобрать нужные оттенки, в случае чего проще отреставрировать – можно даже сделать ремонт кусками, а не переделывать целиком всю комнату. Цвет стен лучше сделать нейтральным, вне зависимости от того, кто там поселится, а вот шторы в комнате для молодых людей могут быть яркими или с выраженным орнаментом; арендаторы в возрасте наверняка предпочтут более строгий вариант – однотонный, возможно, с какой-то фактурой, но без ярких принтов. Жилье для молодого поколения можно насытить яркими акцентами. В любой квартире или комнате должны быть аксессуары, которые придадут помещению жилой вид – картины, фотографии в рамочках и другое подобное.
Мебель в такую квартиру лучше выбирать недорогую, но поярче. На фоне нейтральных стен она будет хорошо смотреться. Обязательно должны быть выделены функциональные зоны – с помощью каких-то невысоких стеллажей, ширм, консолей и так далее.
Как ни удивительно, хотя многие и ругают магазин ИКЕА, но там есть вполне подходящая мебель. Разная по цвету – темная гамма, светлая гамма. Разная по цене: совсем простая и дешевая, для дач; средней ценовой категории и, наконец, дорогая качественная мебель. Очень важно, чтобы мебель из ИКЕИ собирали мастера из ИКЕИ, я об этом говорю всем моим клиентам. И акт о сборке мебели нужно хранить вместе с чеками. Тогда можно говорить о гарантии.
Важно также иметь разнообразное освещение – помимо люстры, которая обязательна, должны быть всевозможные светильники на стенах, на комодах, на столиках и консолях, должен быть торшер и так далее. Все люди разные: кому-то хватит и одной люстры, а кто-то захочет иметь приятный полумрак или менять освещение в зависимости от настроения. И вот как раз такое множество светильников, на разных уровнях, дающих разный свет, обеспечивает необходимую для сдаваемого жилья вариабельность.
Я много раз замечала: там, где неуютно, люди не готовы расстаться с деньгами. Они откажутся от такого жилья, и снимут другое – то, где обстановка не будет казенной…
Евгений Виленкин, архитектор, дизайнер мебели и интерьеров:
- Обычно люди, которые сдают квартиры, это «закаленные в интригах» ребята. Они накупили в свое время много квартир, и не делают там каких-то необычных интерьеров, дорогих и претенциозных. У них все элегантно, но бюджетно. Арендаторы легче снимут квартиру, где есть все удобства и нет вкусовщины. А так называемая «совковая классика»… Обычно этим страдают неискушенные в этом бизнесе люди и, таким образом, подвергаются естественному отбору...
Что касается конкретных примеров. Мне лишь один раз довелось делать квартиру, которая изначально покупалась и ремонтировалась под сдачу. Это была двушка в хорошем доме, недалеко от метро. Дом современный, с консъержем в подъезде. Запрос от хозяев квартиры заключался в создании комфортного и нейтрального жилья, такой усредненной элегантности. В итоге получили хорошие апартаменты, с четко обозначенной функциональностью и множеством мест хранения (что кране важно в арендуемом жилье). В результате перепланировки сделали кухню-столовую, которую от гостиной отделяла прозрачная перегородка – стеклоблок с подсветкой. Хотя столовая сама по себе была крошечной (2 на 3 метра), но там стоял очень комфортный, большой стол и было сделано соответствующее освещение – по настроению это была самая настоящая столовая.
В холле квартиры изначально стояла колонна, на расстоянии примерно 1,4 м от стены. Мы пошли по пути более рационального использования пространства и создали из этой колонны небольшую комнату-кладовку. С одной стороны она примыкала к кухне и там можно было хранить какие-то съестные припасы и кухонные принадлежности, с другой – граничила с ванной комнатой и превращалась в помещение для белья, полотенец и прочего разного. Очень простая спальня – кровать и система хранения (шкаф), пара кресел; лаконичная обстановка гостиной – фактически только диван и телевизор, кресла и журнальный столик. Поставленные задачи были выполнены – смотрелось все так, как просили хозяева: одновременно и нейтрально, и элегантно.
Мнения арендаторов
Ответ сотрудника салона «Фиоренте», снимающего жилье:
- Встает вопрос соотношения «цена – качество», а отсюда и вытекающий вопрос ожидания и реальности. Сейчас много людей интересует отдельное жилье в спальном районе, за среднерыночную стоимость – примерно 20 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. Понятное дело, что за такие деньги не приходится ожидать от съемной квартиры дорогих ремонтов и чего-то сверхъестественного – в данном случае людей интересует наличие в квартире всего необходимого для комфортного проживания. Но при этом вряд ли сейчас найдутся люди, которые специально будут искать квартиру с «бабушкиным ремонтом».
Мария Зябрева, арендатор со стажем в 20 лет:
- Меня не особенно заботит обстановка квартиры и ремонт – главное, чтобы она стоила недорого. Если я в Москве снимаю отдельную квартиру за 20 тысяч, то мне без разницы, какая в ней мебель, стены и люстры. И против старых шкафов я не возражаю, но тут есть один момент: как правило, в шкафы советских времен мало что помещается. Поэтому на определенном этапе жизни мы с мужем купили большой и вместительный шкаф и теперь возим его с собой.
Анна Белоусова, арендатор квартиры эконом-класса на окраине Москвы:
- Я сняла квартиру не так давно, буквально два месяца назад. Ее неподготовленность в отношении дизайна бросалась в глаза сразу: комната какая-то казенная, с монотонными крашеными стенами, окна без штор (одни только жалюзи), мебель (кровать, три узеньких шкафчика и письменный стол) расставлена вдоль стен без какого-либо намека на зонирование и вообще без подключения ЦНС (центральной нервной системы). Например, кровать стоит вплотную к окну, и если окно открыть, то дует прямо в кровать, а если не открывать – задохнешься, потому что не регулируются батареи и очень жарко. Люстра шестирожковая, и включить, например, три рожка из шести не представляется возможным, а других источников света нет.
Коридор и кухня, наоборот, заполнены какими-то очень личными аксессуарами. Чрезмерно личными. Например, в квартире царит культ клоунов: очень много разных фигурок клоунов тех или иных фасонов, насчитала шесть картин с клоунами, какие-то кружки с их изображениями и т.д. А я, как на грех, клоунов терпеть не могу.
В кухне все шкафы заполнены хозяйской посудой и продуктами – нет ни одной свободной полки, не то чтобы шкафчика. Видимо, хозяева решили, что раз дешево сдают, то можно ничего не убирать. То же самое в ванной – везде оставлены хозяйские вещи, шампуни, зубные щетки и прочее. Ощущение, что ты в гостях у кого-то, и твоего личного пространства за пределами комнаты нет вообще. Но если это так, то в чем тогда разница между комнатой в коммуналке и снятой как бы отдельной квартирой? Лучше за эти 20 тысяч снять комнату в центре – о чем я, кстати, всерьез подумываю…
Елена Виталова, арендует однокомнатную квартиру на северо-западе Москвы за 40 тысяч рублей.
- Для меня очень важно жить в уютной обстановке и за неё я готова не просто переплачивать, а отдавать половину своего заработка. Я раньше никогда не снимала квартиры, поэтому очень долго искала жильё, которое мне бы действительно нравилось. И вот наконец-то нашла квартиру, которая мне подходит. Пусть она далеко от метро и не в самом опрятном районе, но зато в ней очень приятно жить. Моя хозяйка работает переводчиком и много путешествует, большинство предметов интерьера привезла из заграницы (например, обои светильники она не поленилась привезти аж из Японии).
Дизайн она делала сама и меня он полностью устраивает – я бы сама так обустроила свою квартиру: интерьер в азиатском стиле, просторная ванная с зеркальным потолком и изящной плиткой, два встроенных вместительных шкафа с огромными зеркалами, репродукция Климта над огромной кроватью и деревянные статуи слонов, на бивнях которых я храню украшения. Живу здесь уже полтора года и каждый вечер возвращаюсь «домой». О том, что эта квартира не моя, я вспоминаю раз в месяц, когда нужно оплачивать своё проживание. И хотя друзья всё чаще говорят, что сейчас за эти деньги можно подыскать что-то на кольце, я пока всерьез не рассматриваю эти варианты, так как уже обжилась.
