недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиИпотека

Бизнес-новостройки: Москва идет на антирекорд

11 942 3
Бизнес-новостройки: Москва идет на антирекорд
Предложение на столичном рынке жилья бизнес-класса достигло исторического максимума. Сегодня в этом сегменте экспонируется 12 тысяч квартир, конкуренция становится все более напряженной. Оптимисты предрекают сохранение спроса на фоне выгодных предложений и продления государственного субсидирования ипотеки. Скептики прогнозируют стагнацию рынка и банкротство системных застройщиков

Предложение на столичном рынке жилья бизнес-класса достигло исторического максимума. Сегодня в этом сегменте экспонируется 12 тысяч квартир, конкуренция становится все более напряженной. Оптимисты предрекают сохранение спроса на фоне выгодных предложений и продления государственного субсидирования ипотеки. Скептики прогнозируют стагнацию рынка и банкротство системных застройщиков.


Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!


Объем предложения квартир в московских новостройках бизнес-класса достиг беспрецедентного уровня. По данным компании «ЦИАН», за 2015 год он увеличился на 61%, причем номинальные рублевые цены в январе упали по сравнению с предыдущим месяцем на 2,3%. Сегодня на рынок выведено более 12 тысяч квартир в 61 новостройке, и до конца года к ним добавятся не менее 5 тысяч. Аналитики обещают в сегменте бизнес-класса невиданную конкурентную борьбу, главным оружием в которой, разумеется, будет дисконт.
 

Сегодня девелоперы не спешат выводить в продажи все объемы построенного жилья, предпочитая тестировать цены и анализировать действия конкурентов. В нескольких проектах – например, в ЖК «Зиларт», «Фили Град» или «Символ» – на продажу выставлено от 10 до 30% квартир: продавцы изучают спрос, пытаются определить целевую аудиторию и понять, чего именно хочет покупатель. А мы, встав на позицию покупателя, присмотримся к стартовым ценам и попробуем предсказать их динамику. Разумеется, в одном обзоре невозможно охватить все, но общие тенденции можно будет осознать.
 

«Цена - качество» не в пользу промзон

 

Начнем с самых осторожных – тех, кто выставил на продажу не все имеющееся жилье бизнес-класса. ЖК «Зиларт», который позиционируется как «комплекс арт-класса», анонсировал мартовские продажи однокомнатных квартир площадью от 46 кв. м по цене от 7,59 млн руб., двухкомнатных (от 67,2 кв. м) – от 10,78 млн, трехкомнатных (от 84,2 кв. м) – от 13 млн и четырехкомнатных (от 119,1 кв. м) – от 19 млн. Квартиры без отделки, при этом в некоторых однушках и двушках – совмещенные санузлы и отсутствует балкон, что, возможно, вписывается в понимание застройщиком термина «арт-класс», но для бизнес-сегмента весьма необычно. Столь же скромны и первичные бонусы для покупателя: 4,5%-ные скидки при единовременной оплате, беспроцентная рассрочка до конца 2017 года, ипотека с господдержкой с минимальной ставкой 10,9%.
 

Если говорить о перспективах, то девелоперу, группе «ЛСР», скорее всего, придется очень сильно ужаться в ценах и расширить линейку бонусов. Напомним, что «Зиларт» – проект редевелопмента, ЖК строится на территории бывшей промзоны, и на сегодняшний день все, чем могут заманить туда покупателя – грандиозные планы разбивки парка на 20 гектаров и строительства разнообразной инфраструктуры, включая музейный парк «Эрмитаж-Москва». Однако все это – в отдаленном будущем, а сейчас клиенты видят, в первую очередь, стройплощадку в 200 метрах от Третьего транспортного кольца, что отнюдь не является преимуществом в экологическом отношении.
 

Схожая ситуация и у ЖК «Символ», который тоже возводится в промзоне завода «Серп и молот», в ЮВАО. Слоганом проекта выбрана фраза «Символ» –  территория, где главной ценностью становится свобода». Что ж, свободы здесь хоть отбавляй: девелопер «Донстрой» заявил о планах строительства 1,5 млн кв. м недвижимости на 60 гектарах – это 30 жилых домов высотой от 5 до 27 этажей.
 

Главная проблема у «Символа» та же, что и у «Зиларта» – расположение и экология. В непосредственной близости железная дорога, ТТК и шоссе Энтузиастов. Даже планируемая зеленая зона, которая, по декларации застройщика, займет до 40% площади ЖК, вряд ли сможет улучшить экологическую ситуацию.
 

Впрочем, это не смущает продавца: заявленные цены на квартиры сопоставимы с расценками «Зиларта». Однокомнатная квартира площадью 36 кв. м предлагается по цене 6,2 млн руб., двушка (68 кв. м) – по 10,2 млн, трешка (91 кв. м) – по 14,3 млн. При этом балконы не всегда есть даже в трехкомнатных квартирах. Но самое интересное то, что на официальном сайте ЖК не удается найти никаких предложений о бонусах, кроме намека на выгодную ипотеку. К тому же, судя по мудреному интерфейсу и минимальному предложению, девелопер полагается скорее на услуги контрагентов, что делает его перспективы весьма сомнительными. Вряд ли стоит ожидать, что «Символ» в течение 2016 года окажется в числе лидеров по продажам.
 

«Бизнес-окраины» для неприхотливых
 

Перейдем к проектам, которые, судя по стартовым условиям продаж, могут получить преимущества в конкурентной борьбе. Интересным представляется «Фили Град» в Западном административном округе столицы. Этот ЖК, в силу расположения в рамках «Большого Сити», относится уже к другой ценовой категории, однако сравнение с предыдущими проектами представляется уместным. В своей нише «Фили Град» выглядит довольно привлекательным, предлагая студии площадью до 27 кв. м по цене от 4,5 млн руб., а однокомнатные квартиры (от 31 кв. м) – от 5,5 млн руб. Двух- и трехкомнатные квартиры резко дорожают: 12,5 и 19,5 млн соответственно. Но это – небольшое препятствие для того, кто предпочитает жить в комплексе с единым двором, подземным паркингом на 1 000 машино-мест и панорамными видами на Москву-реку. Думается, «Фили Град» будет испытывать затруднения только с реализацией больших квартир – студии и однокомнатные квартиры здесь вполне конкурентоспособны.
 

Если же не искать квартиру бизнес-класса поближе к центру, то можно подобрать ее на окраине практически по ценам эконом. Привлекательные лоты сегодня предлагает, например, ЖК «Штат 18» – малоэтажный комплекс в районе Новокосино. Удаленность от центра с лихвой компенсируется заявленной стоимостью квартир: 25-метровая студия продается здесь по цене от 3,4 млн руб., однокомнатная квартира (46,1 кв. м) – от 6,1 млн, двушка (68,6 кв. м) – от 8,9 млн, трешка (74,8 кв. м) – от 9,5 млн. Эксперты, правда, отмечают ряд недостатков – например, недостаточное количество машино-мест в подземном паркинге. Но это вряд ли отпугнет покупателя, твердо решившего получить максимум комфорта при минимальном бюджете.
 

Заканчивая обзор новостроек бизнес-класса, можно отметить весьма перспективный проект – ЖК «Северный» от компании «Мортон» в районе Алтуфьево. По сочетанию «локация - цена» эта новостройка имеет все шансы выбиться в лидеры продаж. Помимо восьми монолитных домов этажностью 8-16, девелопер пообещал возвести детские сады, школу, бизнес-центр и оздоровительный комплекс, что создает самодостаточный микрорайон в относительно благополучной и экологически чистой локации, вблизи лесопарка. К недостаткам «Северного» можно отнести отдаленность ближайшего метро и маленький подземный паркинг, но все это отходит на задний план по сравнению с ценами и условиями продаж. Однокомнатная квартира площадью 45,1 кв. м в «Северном» сегодня предлагается по цене от 4,5 млн руб., двухкомнатная (55,4 кв. м) – от 5,4 млн, трехкомнатная (81,5 кв. м) – от 7,5 млн. Это можно назвать практически демпингом, однако такой девелопер, как «Мортон» может себе позволить не только серьезный дисконт, но и постоянно обновляемый перечень акций, делающих лоты еще более интересными.
 

Перспективы: оптимисты против скептиков
 

Прежде чем делать хотя бы среднесрочные прогнозы ценовой динамики в бизнес-сегменте, следует признать: сегодняшняя ситуация на рынке во многом уникальна. Главным ценообразующим фактором с начала года было ожидание прекращения субсидирования ипотечных ставок. Это несколько подхлестнуло спрос со стороны тех, кто спешил воспользоваться последним шансом: по данным «Savills Россия», в феврале цены на квартиры в новостройках бизнес-класса, вместо того, чтобы продолжить падение, выросли по сравнению с январем на 2%. В среднем по рынку сложилась цена в 285 тыс. руб. за квадратный метр. Квартиры подорожали на 2,2%, апартаменты – на 1,5%. Помимо этого, рост спроса стимулировала политика ряда ведущих девелоперов, которые использовали все возможные маркетинговые инструменты для привлечения клиентов: минимальный первоначальный взнос, акции, партнерские программы с банками и т. п. «Это позволило поддержать спрос на недвижимость, интерес к этому сегменту и сформировать потенциал, начавший реализовываться уже в начале этого года», – отмечает руководитель аналитического центра ОПИН Денис Бобков.

Нет сомнений в том, что продление программы государственного субсидирования ипотеки немного поддержит уровень спроса в бизнес-секторе. Более того, вполне возможен рост интереса покупателей на фоне постепенного улучшения общей экономической ситуации, вызванного отскоком цен на энергоносители и оживлением деловой активности. Оптимисты сегодня предрекают повторение ситуации 2009 года, когда рынок недвижимости одним из первых оттолкнулся от «дна», став драйвером подъема для остальных отраслей.
 

Оптимистам оппонируют скептики, которые говорят о сохранении спроса лишь в краткосрочной перспективе. Проблема – в огромном заделе строительства, который сложился за последние пять лет. В 2015 году в Москве было введено рекордное количество жилья, и столь же масштабные объемы выйдут на рынок в этом и будущем годах. Управляющий партнер «Savills Россия» Дмитрий Халин считает, что девелоперы не будут сворачивать проекты под угрозой банкротства. «Маржинальность застройщиков сейчас минимальная, и поддерживать ликвидность бизнеса можно только лишь за счет сохранения высоких объемов. То есть достраивать текущие проекты возможно лишь за счет продаж новых. Сокращение объемов строительства для многих системных компаний смерти подобно», – считает Халин. Эксперт прогнозирует резкий спад спроса на квартиры бизнес-класса на этапе строительства, предрекая даже банкротства трех-четырех системных застройщиков.
 

Хотелось бы встать на позицию оптимистов, однако следует признать, что предпосылок для этого немного. Скорее всего, нынешний уровень покупательской активности в бизнес-сегменте – краткосрочное явление, и в ближайшее время продажи пойдут на спад. Так что достижение исторического максимума предложения, с которого мы начали этот обзор, следует считать скорее антирекордом.


Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Комментарии 3
Сергей Михайлович15 марта 2016, 18:42

"продавцы изучают спрос, пытаются определить целевую аудиторию и понять, чего именно хочет покупатель."

Странно, всегда думал, что вначале думают, а потом уже делают. Или ажиотаж спрос на недвижимость в былые годы совсем расслабил строителей? В результате, они сначала строят, а потом только спрашивают, чего же им, покупателям нужно?

Ответить
Василий Сентизов16 марта 2016, 12:33

Походу дела да ) иногда построят в таком "интересном" месте, что и врагу не пожелаешь там жить ))))

Назия17 марта 2016, 4:54

Затоваривание на рынке новостроек- цены будут падать, впрочем как и на вторичке. Недвижимость сейчас не лучший вариант для вложений, но лучший вариант если нужно для себя.

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru