Флагманы складских площадей

 

 

 

Любой собственник обеспокоен в первую очередь платежеспособностью и надежностью компаний, которые арендуют площади в его здании, будь то бизнес-центр, торговый или складской комплекс. Между тем на крупные преференции по арендной плате известным компаниям, так называемым якорям, в складском сегменте, скорее всего, рассчитывать не стоит. Во всяком случае дисконт составит лишь несколько процентов, но не будет отличаться в разы, как это принято, например, в торговых центрах. Вообще, считает Дмитрий Онофрей, консультант отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, говорить в данном контексте о якорных арендаторах возможно только с определенной долей условности.

 

Пул компаний для каждого конкретного объекта составляется по известной схеме. По словам Владислава Рябова, директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, в большинстве случаев собственник еще на стадии проектирования или строительства обращается к брокерам. Изначально грамотно разработанная концепция проекта (сюда относятся правильное местоположение объекта, транспортная доступность, деловое окружение, технические характеристики и пр.) позволяет в дальнейшем намного быстрее заполнить площади арендаторами, уверен Павел Платонов, руководитель отдела продаж ГК «Эспро». Однако также необходимо маркетинговое продвижение объекта. «Проявлять активность надо еще на этапе строительства, рассказывать на рынке о проекте, давать рекламу в СМИ, регулярно информировать целевую аудиторию о преимуществах проекта, о том, как он развивается, и т.п.», — считает эксперт.

 

Число крупных клиентов ограниченно, поэтому более эффективно обращаться к ним напрямую, в связи с чем, как замечает Д. Онофрей, профессиональные консультанты делают акцент на директ-маркетинг: адресные рассылки презентаций, личные контакты.

 

 

 

«Якорями» на складах выступают, как правило, иностранные или российские компании, бренд которых легкоузнаваем. Желание собственника индустриального парка видеть в качестве ключевых клиентов именно их объясняется просто: лидеры рынка как магнит притягивают в складской комплекс остальных арендаторов. «Наличие сильных игроков — это индикатор успешности, свидетельствующий о том, что с объектом, скорее всего, все в порядке и можно с уверенностью заключать предварительный или основной договор. Кроме того, присутствие на складах известных российских или международных компаний подчеркивает статус проекта и его соответствие высокому классу», — отмечает В. Рябов.

 

Существуют еще некоторые преимущества для собственника. Как отмечает Д. Онофрей, при работе с крупными компаниями в определенной мере упрощается администрирование объекта и повышается его инвестиционная привлекательность. «Склады класса А с пулом арендаторов высокого уровня с долгосрочными договорами аренды могут рассматриваться как достаточно интересные объекты для инвестиций, что находит отражение в ставке капитализации и итоговой рыночной стоимости объекта», — объясняет эксперт.

 

Между тем П. Платонов уверен, что в сегменте складской недвижимости наличие якорного арендатора важно, но при этом не играет столь же большой роли как, например, для торговой недвижимости. По его мнению, якорный арендатор на складах скорее повышает репутационную составляющую объекта и добавляет ему привлекательности, другие же компании принимают решение об аренде, опираясь больше на оценку эффективности своих логистических процессов. В любом случае девелоперу складского проекта эксперт советует соблюсти правильный баланс и не делать ставку на одну крупную организацию, поскольку в случае если такой арендатор съедет, то большая площадь может остаться вакантной. В успешном складском проекте должно быть несколько равнозначных «якорей». Похожего мнения придерживаются и другие эксперты. «Пул арендаторов должен быть представлен максимальным количеством секторов бизнеса. Это предотвращает потерю клиентов в период возможного кризиса, как это уже произошло в 2009 г.», — говорит Глеб Белавин, коммерческий директор ПЛК «Северное Домодедово».

 

Наиболее крупные сделки по аренде в складском сегменте заключают с организациями из таких отраслей, как продуктовый ритейл, товары повседневного спроса (FMCG) и логистика. За последние три года на данные сегменты пришлось в среднем 70–90% от общего количества сделок.

 

 

 

Для ключевых арендаторов при выборе складских комплексов приоритетами являются удобное местоположение объекта относительно главных транспортных магистралей, его технические характеристики, арендные ставки, репутация девелопера. Немаловажными факторами являются также развитая логистика и инфраструктура внутри комплексов, достаточное количество парковочных мест как для легкового, так и для грузового транспорта. К перечисленным требованиям Д. Онофрей добавляет еще несколько: «Удобный подъезд к зданию склада, потолки от 10 м (для класса А), соблюдение необходимого температурного режима и условий хранения, подходящая высота ровного бетонного пола для разгрузки фур, эффективно организованная система движения и погрузки-разгрузки транспорта, современные инженерные и телекоммуникационные системы».

 

Остальные требования арендаторов зависят от специфики их деятельности: кому-то могут потребоваться дополнительные объемы электроэнергии или определенные коммуникации, например газ (для производственных целей). В целом на складах, как и в бизнес-центрах, существуют свои нормы. Допустим, в среднем на 1 тыс. м приходится одна парковка, хотя на практике так бывает не всегда. «В идеале машины должны стоять на территории склада на своей парковке и возле доковых ворот, тогда у арендатора не будет необходимости оставлять машины на дороге. Однако в некоторых индустриальных парках с этим проблемы. Например, на севере Москвы расположены складские комплексы, где парковок не хватает и существуют сложности с маневренной зоной внутри, поэтому большегрузные фуры стоят вдоль федеральной трассы», — замечает Г. Белавин.

 

Что касается требований по расположению склада, то в этом случае многое зависит от того, как построена цепочка бизнес-коммуникаций у логистического оператора. «Если у арендатора уже отлажена определенная схема перевозки грузов и транспортных потоков, то есть у него уже есть график поставок, свои контрагенты и так далее, то идеальный склад в понимании такого арендатора — тот, который впишется в нее. Предположим, у арендатора идет поток груза с юга России, из Краснодарского края, в Московский регион. ПЛК «Северное Домодедово» в этом случае — идеальный вариант: машина отправляется из Краснодарского края и по трассе М4 доезжает до склада, который работает как распределительный центр по всему Подмосковью. По пятибалльной шкале эту схему можно оценить на пять. Если же поток идет через Финляндию, через границу и порт Санкт-Петербурга, то для такого арендатора наш склад менее удобный. Данная схема по той же шкале оценок получит двойку», — объясняет Г. Белавин.

 

К конфигурации склада у арендаторов также есть свои пожелания. Если отгрузка полного объема склада происходит три-четыре раза в месяц, то становится важной глубина помещения.

 

 

 

Якорный арендатор вполне может рассчитывать на определенные преференции. Поскольку с надежными и стабильными компаниями договоры заключают длительные, иногда более чем на десять лет, риски собственника таким образом снижаются. Соответственно, он идет на уступки, в результате ставка аренды может быть ниже, чем та, что прописана в договоре с остальным пулом арендаторов. Кроме того, «якоря» занимают, как правило, большие площади, что тоже немаловажно для владельца комплекса.

 

Первым арендаторам обычно тоже предлагают дисконт. Хотя во многом, как поясняет В. Рябов, это связано с остальными условиями договора: сроком, возможностью расторжения, валютой, размером ежегодной индексации арендной ставки, арендуемой офисной площадью и складским мезонином. «В любом случае дисконт не будет большим, вряд ли он составит более 10%. Что касается срока аренды, то в настоящий момент вряд ли кто-то из девелоперов заключит договор в Московской области менее чем на пять лет», — объясняет эксперт.

 

Вот какие данные приводит Д. Онофрей: величина базовых ставок аренды для складов класса А составляет 130–135 долл./кв. м/год, для складов класса В — 120–125 долл./кв. м/год. При этом, как отмечает эксперт, на рынке существует тенденция к росту ставок.