недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/АрендаГород

Флорида: территория низких цен

22 333 2
Жить во Флориде необыкновенно комфортно. В первую очередь из-за мягкого субтропического климата — среднегодовая температура воздуха и воды составляет 24°С, 350 дней в году светит солнце. Для тех, кто хочет иметь здесь свой дом или квартиру, сейчас предоставляется отличный шанс купить недвижимость по сниженным ценам.
Жить во Флориде необыкновенно комфортно. В первую очередь из-за мягкого субтропического климата — среднегодовая температура воздуха и воды составляет 24°С, 350 дней в году светит солнце. Для тех, кто хочет иметь здесь свой дом или квартиру, сейчас предоставляется отличный шанс купить недвижимость по сниженным ценам.
 
 
Флорида: территория низких цен
 
 
Кто и за что выбирает Флориду
 
Солнце, океан, озера, богатые рыбой, гольф-поля — это далеко не все факторы привлекательности американского штата Флорида. Теплое течение Гольфстрим подарило любителям морских путешествий богатую подводную флору и фауну. «Флорида — это по-настоящему экологически чистый регион, — рассказывает Андрей Кучин, генеральный директор компании PrimeTime Realty. — Здесь нет предприятий тяжелой промышленности, загрязняющих окружающую среду, и нефтеперерабатывающих производств, в то время как в соседней Луизиане их 16, в Техасе — 25. Отсутствие в регионе атомных электростанций, нефтеперерабатывающих заводов и военных баз освобождает штат от угрозы террористических атак, что играет значимую роль для большинства покупателей недвижимости». Развитая инфраструктура и высокий уровень медицинского обслуживания здесь также на высоте.
 
Недвижимость и проживание во Флориде по соотношению цены и качества являются оптимальными по сравнению, например, с более дорогой Калифорнией. Говоря о жизни во Флориде, Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «CENTURY 21 Запад», отмечает: «Продукты питания при полноценном рационе обойдутся в 500–1000 долл./мес. на двух человек в зависимости от аппетитов и привычек. Скажем, овощи и фрукты стоят не дороже, чем в Москве, вырезка из американской говядины — 300 руб./кг, молоко даже дешевле. Конечно, совсем дешевых продуктов, как в России, там не бывает, но средний уровень цен заметно ниже. Бензин стоит столько же, сколько на московских заправках. Так что жить во Флориде приятно и недорого».
 
Флорида и Майами занимают первое место в США по объему недвижимости, приобретаемой иностранцами, на долю которых приходится 25% всех сделок, оставив далеко позади главных конкурентов — Калифорнию (16%) и Техас (10%). Лидерами среди граждан из других государств, покупающих недвижимость во Флориде, традиционно считаются англичане, немцы, канадцы, венесуэльцы, выходцы из России и стран СНГ.
 
Россияне приобретают недвижимость в этом штате как для собственного проживания, в основном для отдыха, так и для инвестиций. Наиболее популярные у наших соотечественников города — Майами, Орландо, Сарасота, Тампа, Форт-Майерс и Форт-Лодердейл. По словам Станислава Зингеля, президента международного агентства недвижимости Gordon Rock, граждан России в США интересует в основном два типа недвижимости. Если хотят заработать на аренде, то покупают апартаменты под сдачу (например, в Орландо, штат Флорида, от 50 тыс. долл., с доходностью до 8%). Другой вариант — дорогая, престижная недвижимость на побережье или в крупных городах для собственного проживания. Наименее рисковые предложения, по оценке эксперта, те, что находятся в городах с развитой инфраструктурой, в том числе социальной, где число населения увеличивается.
 
«Флорида, на наш взгляд, очень интересна для инвестиций. Особенно сейчас, когда после падения цен есть возможность приобрести недвижимость выгодно. Большое количество непроданных домов и квартир также этому способствует», — говорит С. Зингель.
 
 
Все в Майами!
 
Флорида: территория низких ценСтолица Флориды Майами — самая привлекательная для покупателей. Майами и его окрестности — буквально рай для тех, кого интересует тропическая природа. Взять хотя бы Parrot Jungle («Джунгли Попугаев») — тропический парк, где обитает более 1100 различных видов птиц и можно найти более 1200 видов растений, кроме того, здесь есть гигантские черепахи, аллигаторы и другие экзотические рептилии. В Майами создана потрясающая инфраструктура для туристов: сотни ресторанов, баров, ночных клубов, курортных комплексов, отелей, гольф-полей, десятки парков отдыха, шопинг-центров, зоопарки, аттракционы, стадионы, теннисные центры, есть казино и даже хоккейная арена. Все это дало возможность Майами стать мировым центром индустрии развлечений и отдыха. Журнал Forbes в 2008 г. присудил городу звание самого чистого в Америке за образцовое состояние воздуха и питьевой воды, наличие обширных зеленых зон и улиц, а также за реализацию городских программ по переработке мусора.
 
Но природные богатства, хорошая экология и безопасность не единственные козыри Майами. Благодаря своему выгодному географическому положению город известен как американские ворота, через которые совершается огромный товарооборот между Северной, Центральной и Южной Америкой. Международный аэропорт Майами в 2009 г. занял первое место в США по количеству прямых международных рейсов, второе место по числу иностранных пассажиров. Морской порт Майами последние пять лет признают мировой столицей круизов и грузов. Благодаря репутации города и его значимости как международного делового центра практически все крупнейшие корпорации мира имеют свои представительства в Майами. Это около 1200 компаний из 65 стран с доходом более 200 млрд долл./год.
 
Население Майами и окрестностей (округ Miami Dade) составляет сегодня около 5,5 млн человек. Ожидается, что к 2020 г. число жителей округа Майами достигнет 6,5 млн человек, так как ежегодно около 100 тыс. американцев и иностранцев переезжают сюда на постоянное место жительства.
 
Южная часть Miami Beach — South Beach. Это всемирно известный район, где великолепно сочетаются пляжные ландшафты, жилые высотки класса de luxe и атмосфера модного курорта с самой насыщенной ночной жизнью на планете. Инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость в этом районе оказались одними из самых надежных и прибыльных в США даже в условиях кризиса.
 
Деловой центр Майами — DownTown поражает своим великолепием ночных красок и огней. Здесь находится Bayside Marketplace с многочисленными магазинами и ресторанами. Жилая недвижимость Downtown Miami — это высотные дома, строительство которых развернулось всего лишь несколько лет назад и не прекратилось даже в кризисный период благодаря постоянно растущему спросу. Квартиры в них огромной площади, с высокими потолками, панорамными окнами, смелыми дизайнерскими решениями интерьера и, самое главное, шикарными видами из окон.
 
 
Во что вкладывать
 
Как утверждает С. Зингель, арендный доход во Флориде может составлять до 9–15% без вычетов на налоги. «Но, безусловно, далеко не любой объект недвижимости в этом штате оказывается столь доходным. Немало апартаментов и домов, которые пустуют, — оговаривается эксперт. — Зато те кондоминиумы, которые обладают не только привлекательным уровнем цен, но и имеют высокую заполняемость арендаторами, пользуются высоким спросом со стороны как местных, так и зарубежных инвесторов».
 
Инвестиции в доходные апартаменты во Флориде будут эффективны, если те имеют действующих арендаторов уже в момент покупки. Причем если объект обслуживает известная управляющая компания, то это еще лучше — решение всех оперативных вопросов, связанных с недвижимостью, она берет на себя. Вопросы бухгалтерского, юридического и налогового сопровождения деятельности также целесообразно отдать управляющей компании.
 
Вот пара примеров доходных апартаментов во Флориде (уже с арендаторами).
 
Квартира в комплексе, расположенном в престижном районе города Орландо, в нескольких минутах езды от всемирно известных парков развлечений, стоит 52,9 тыс. долл. При этом она дает рентную доходность до 16% годовых и чистый доход до 10% годовых.
 
В деловом центре Тампа в комплексе, находящемся в непосредственной близости от престижного университета University of South Florida, продают квартиру за 61,9 тыс. долл. Ее рентная доходность составит до 15,5% годовых, а чистый доход — до 9,5% годовых.
 
Ну а тем, кто приобретает недвижимость не для извлечения дохода, а для собственного проживания, отдыха, подойдут просторные апартаменты с высококачественной отделкой в жилом комплексе в Форт-Лодердейле, в нескольких шагах от океанского побережья, пляжа и реки. Стоят апартаменты площадью 127,30 кв. м с двумя спальнями и двумя ванными комнатами 250 тыс. долл., причем на территории комплекса расположены бассейн, теннисный корт, фитнес-центр, библиотека.
 
В Майами апартаменты с двумя спальнями размером 140 кв. м в кондоминиуме на первой линии от океана стоят 329 тыс. долл. На территории жилого комплекса находится вся необходимая для отдыха инфраструктура.
 
 
Прогнозы: дальнейшее падение или рост?
 
Флорида: территория низких ценИпотечный кризис, который произошел в США в 2007 г. и последствия которого не преодолены до сих пор, стал главной причиной резкого снижения цен на американском рынке недвижимости. Флорида и Майами более других регионов страны пострадали от кризиса, так как слишком быстрый рост спроса в сегментах жилой и коммерческой недвижимости, в том числе со стороны иностранных инвесторов, вызвал чрезмерный бум строительства, что в конечном итоге привело к обвалу цен, особенно в секторе недорогого жилья.
 
Отсутствие местного спроса остается основной проблемой. Застройщики рассчитывали на постоянный приток жителей в теплый штат, а число работающего населения сократилось, одной из причин этого стало уменьшение количества рабочих мест во время кризиса. Иногда покупателями квартир и домов в городе становятся пенсионеры, но эксперты советуют им повременить с приобретением до следующего года, когда цены упадут еще больше.
 
Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS, предупреждает: «Во Флориде огромное количество квартир продают собственники, которые больше не могут содержать свою недвижимость или покрывать ипотечный кредит, или банки, уже получившие жилье неплатежеспособных заемщиков. Такую недвижимость предлагают со скидкой до 70% по сравнению с пиковыми ценами, но, несмотря на огромный дисконт, равновесия спроса и предложения пока не видно. Купив квартиру, можно столкнуться с банкротством здания и понести большие расходы. Также сложности могут возникнуть при желании перепродать жилье. Тем не менее инвесторам, имеющим небольшую сумму — от 100 до 200 тыс. долл. и готовым к риску, это может быть интересно».
 
По данным американской компании Moody’s Analitics, сегодня во Флориде по сравнению со всеми штатами США наименее благоприятная с точки зрения инвестиций ситуация, особенно в городе Майами. «Около 30% всего жилого фонда города остается незаселенным, а для поглощения такого переизбытка предложений, по мнению аналитиков, понадобится более восьми лет. В январе средняя стоимость квартиры здесь составила 122 тыс. долл., при этом в феврале-марте цены упали еще на 7%, и, по прогнозам специалистов, в 2012 г. ожидается дальнейшее снижение цен еще на 8%», — говорит А. Левитова.
 
Но не все согласны с такими пессимистичными выводами. Некоторые эксперты предсказывают в 2012–2013 гг. начало постепенного выздоровления американского рынка недвижимости. Если снижение цен в тех или иных сегментах и произойдет, то оно уже не будет существенным (лишь на несколько процентов). Напротив, специалисты полагают, что в среднесрочной перспективе рынок недвижимости Флориды и Калифорнии ожидает 25–35%-ный рост.
 
А пока сложившаяся ситуация явно на руку тем, кто давно планировал купить дом в Америке. «Рынок находится на дне: цены на недвижимость во Флориде ниже пиковых значений на 40–50%, а по некоторым категориям недвижимости (например, залоговая) — на 60–70%, — констатирует С. Зингель. — Несмотря на это, ставки аренды в период кризиса в среднем снизились только на 10–15%, а это означает, что показатель рентной доходности (отношение дохода от сдачи в аренду к текущей рыночной стоимости объекта недвижимости) вырос в три — пять раз, с 3–4% годовых до 9–15%. Приобретение апартаментов в нижней точке ценовой кривой формирует высокий потенциал для роста капитализации актива в перспективе на три — пять лет».
 
Кроме того, курс рубля к доллару находится на отметке 28 руб., то есть на самом низком за последние три года уровне. Это означает, что для обладателей рублевых активов американская недвижимость стала более чем на 10% дешевле. Для владельцев же долларовых активов ее приобретение — неплохой способ защитить деньги от обесценивания.
 
Однако не забывайте, что, поскольку содержание недвижимости в США требует значительных расходов, покупка дома или квартиры в Майами может повлечь ощутимые затраты при отсутствии прибыли. Например, если обслуживание квартиры и налог на недвижимость составляют 600–1000 долл./мес., то за год эти расходы прибавят к цене недвижимости, если она дешевая, около 10% от стоимости, напоминает А. Левитова.
 
Комментарии 2
Олег Авдеев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 июня 2015, 13:29

не очень свежая информация))

Ответить
ID: 809479729 февраля 2016, 16:31

"Столица Флориды Майами", Боже, кто писал эту статью? Во-первых: столица Флориды - Таллахасси, а во-вторых: пишут про Майами, а картинка из Орландо.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru