Итоги года: московский рынок восстанавливается

Аналитики ЦИАНа подвели итоги 2017 года. Выяснилось, что наиболее объективно происходившее на рынке описывает словосочетание «неустойчивое восстановление».

Согласно мнению аналитиков, об уверенном восстановлении говорить пока рано, хотя тенденция в этом направлении все-таки существует. При этом наиболее ярким сегментом теперь уже прошлого года стали новостройки, строящиеся в пределах «старой» Москвы – эта доля рынка заметно окрепла, а в отдельных параметрах (предложение и скорость реализации) даже стала рекордсменом.

Свое исследование аналитики разделили на три части. В первой говорится о рыночных индикаторах, продемонстрировавших в прошлом году положительную динамику. Во второй – о снизившихся индикаторах, а в третьей – о тех, кто «сохранил нейтралитет».

Выросшие индикаторы

Итак, среди подросших индикаторов оказалась скорость реализации объектов на первичном рынке, выручка девелоперов и средний чек на рынке новостроек в пределах «старой» Москвы. В основном, популярностью пользовались ЖК комфорт-класса (таких сделок стало на 37% больше, а выручка подросла на 44%). Увеличилась и средняя цена – особую роль в этом сыграли предложения премиум-класса (за 11 месяцев 2017 года было продано 827 таких объектов – это на 50% больше, чем годом ранее).

Еще одним индикатором рынка, показавшим рост, стала доля заключенных договоров у лидеров рынка и их наиболее значимых ЖК. Логично, что за счет роста выручки у девелоперов «первого эшелона» у тех застройщиков, кто оказался во «втором» дела идут не так бойко, а это, в свою очередь, рискует отразиться на восстановлении всего рынка. В старых границах столицы на первую десятку девелоперов приходится 54% сделок, в Новой Москве – 93%, а по Подмосковью – 62%. В 2016 году цифры были примерно такими же – 51%, 91% и 51% соответственно.

Третьим выросшим индикатором оказалась доля договоров, заключенных с использованием ипотеки – причем здесь рост наблюдался по всем сегментам и локациям. Всего же доля таких сделок за 11 месяцев увеличилась на 12% и к ноябрю составила 53%. При этом в некоторых подмосковных ЖК доля ипотечных сделок достигает 2/3 от общего объема.

Также выросла и стоимость объектов в новостройках (независимо от их расположения). Ближе к концу года работа отрасли была ознаменована новой тенденцией: вместе с ценами на жилье росли и скидки на него. Скорее всего, подорожание (+6%) связано со снижением количества введенных в 2017 году корпусов на этапе котлована. Схожие показатели и у скидок: весной они составляли 4-5%, а к зиме достигли 10% (например, у «ПИКа»). Аналитики при этом утверждают, что появляющиеся отдельные предложения о 10%-20% скидках (чаще они встречаются в эконом- и комфорт-классе) говорят о том, что люди не хотят переплачивать в условиях затоваренного рынка, и повышение ценника девелопером было опрометчивым.

Пятым выросшим индикатором стал рост стоимость предложений «старого» фонда в центральных районах столицы и за МКАДом (в том числе, и на присоединенных территориях). Заметным трендом стала небывало высокая поправка в на торг при купле-продаже. К концу года этот показатель достиг 9,6% в Москве, 7,7% – в Подмосковье.

И, наконец, последним выросшим индикатором стало подорожание аренды. При этом последние три года механизм повторяется: в августе цены повышаются, а к зиме возвращаются к своим обычным пределам (29-31 и 40-42 тыс. рублей для стандартных однокомнатных и двухкомнатных вариантов в московских «спальниках»).

Снизившиеся индикаторы

Во-первых, в прошлом году на рынке новостроек уменьшилось количество новых проектов. Причиной тому стало ужесточение законодательных норм. В итоге, например, в Новой Москве в первом полугодии не вышло ни единого нового проекта.

Во-вторых, сократились количество заключенных договоров и, соответственно, выручка работающих в Подмосковье застройщиков. Здесь в качестве причины аналитики называют снижение покупательского интереса, сместившееся в сторону предложений, появляющихся в промзонах и пустырях московских окраин: цены здесь сопоставимы с подмосковными. В итоге подмосковный рынок «сжался» – выручка сократилась, количество сделок снизилось.

В-третьих, на 15% сократилось новое «вторичное» предложение (в продаже). В аренде же предложение упало еще больше – на 25%-30%. Отчасти виной этом стала смена механизма работы сайтов-интеграторов объявлений (размещать объявления стало дороже, а модераторы стали более «строгими») – в итоге несуществующих объектов на сайтах стало значительно меньше. Есть и другая причина: вторичный рынок продолжает терять привлекательность в пользу первичного. Дело не только в цене, но и в растущем качестве новостроек (старый фонд при этом постепенно устаревает).

Нейтральные индикаторы

И, наконец, индикаторы, не изменившиеся в прошлом году.

Первым из них является сохранение ценников в новых новостройках. В этом году девелоперы крайне бережно относились к индексации, опасаясь серьезно менять цены.

Второй сохранившийся индикатор – стабильность количества активных лотов на рынке новостроек. Дело в том, что девелоперы держат в резерве весьма значительный объем вариантов, часть из которых постепенно отправляется на продажу. Такая схема работы и сохраняет общий объем в пределах 125-130 тыс. лотов

Последний сохранившийся индикатор – окончание снижения средней площади объекта на рынке новостроек. В кризисное время площадь реализуемых объектов снижалась, но в последнее время эта тенденция прекратилась: желание застройщиков нарастить долю студий и «однушек» для привлечения большего числа клиентов привело к тому, что средняя площадь объектов в новостройках стала меньше, чем в панельных домах советской эпохи. Стало очевидно, что в корпусах со столь бюджетным жильем будут селиться, в основном, неблагополучные семьи, что повлечет за собой отдельные последствия. В итоге тенденция на уменьшение метража остановилась.