Я памятник — себе. Изменится ли судьба старинных зданий?

 

 

Представьте, что компания, которая арендует исторический особняк в центре города, провела при помощи профессиональных реставраторов огромную работу по восстановлению лепнины и фресок, покрыла особыми составами фасад, соблюла все предписанные нормы. А собственник вдруг продает это здание третьему лицу. Огромный труд и деньги пущены на ветер. Начиная с 2012 г. все должно измениться: такие арендаторы в очереди покупателей будут стоять на почетном первом месте. К тому же им зачтут полную стоимость реставрационных работ.

 

 

 

Памятниками являются почти все старинные здания в центре Москвы. Обыденная практика их использования такова. Государство через свои уполномоченные органы определяет предмет охраны — это может быть либо все строение, либо его часть. Выписывают документ, где указано, что охраняется и почему. При последующей сделке обременение, соблюдение которого контролируют соответствующие органы, переходит к новому держателю.

 

«Пример добросовестного содержания памятника — особняк на улице Знаменка (рядом с галереей Шилова), который был в составе крупного инвестпроекта, — рассказывает Екатерина Румянцева, генеральный директор Kalinka Realty. — Там восстанавливали все, вплоть до паркета и лепнины на фасадах».

 

Но и случаев, когда дом-памятник «нечаянно» обрушился или сгорел, в Москве за последние десятилетия произошло немало. Примеров «реставрации» посредством сноса и возведения приблизительной копии фасада — и того больше. «Сегодня, конечно, приветствуется восстановление вместо сноса, но застройщик в этом обычно не заинтересован», — объясняет Е. Румянцева. Как правило, реставрируют исторические здания лишь энтузиасты. Среди них — компания Vesna Development, которая при реконструкции объекта на Пречистенке, 13 (доходный дом начала XX в.), сохранила исторические фасады и контуры самих квартир. А ведь это здание официально даже не являлось памятником! Подобный подход к делу более чем в два раза повысил стоимость проекта, но девелоперов это не остановило.

 

К сожалению, такие энтузиасты — исключение. Обычно застройщики выкупают памятники и занимаются их реставрацией вынужденно: в основном из-за привлекательности местоположения. «Восстановление и дальнейшее сохранение предмета охраны регулируется законом. Если не собираешься его исполнять, то здание тебе и не продадут, — говорит Е. Румянцева. — Здесь, правда, открывается простор для коррупции: манипуляции с охранными зонами — очень интересная для чиновников тема».

 

 

 

Объектами культурного наследия могут быть и жилые дома, и офисные особняки, и торговые ряды, и гостиницы. Однако специалисты отмечают, что торговля зданиями-памятниками идет не особенно бойко. «Такие сделки заключают редко: собственник всегда хочет продать недвижимость подороже, мотивируя это ее особым статусом. Однако покупателей отпугивают обременения, связанные с обязательным проведением регулярных ремонтных работ и взаимодействием с надзорными органами», — констатирует Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty.

 

Памятник архитектуры может быть более привлекательным для инвестора, если, например, охранное свидетельство выдано не на все здание целиком, а на отдельную комнату или даже только на лестницу. В большинстве случаев сохраняют только фасад, а интерьер собственник может менять по своему усмотрению. «Если не преследуют каких-то спонсорских целей и задач, исторические здания редко рассматривают в качестве объекта инвестиций. В основном их используют под офисы или представительства, — свидетельствует А. Могила. — Чаще всего на них оформляют права аренды, так как это дешевле и требования надзорных органов менее жесткие».

 

Особенно ценят представительскую функцию старинных роскошных особняков крупные бизнес-структуры, которым импонирует помпезный имперский стиль. Именно таким образом использует здание на Софийской набережной компания «Роснефть». «Частным лицам строения с культурным значением федерального масштаба практически не попадаются — слишком дорого они обходятся», — замечает Е. Румянцева.

 

В любом случае целесообразность вхождения в подобный проект инвестор оценивает исходя из сопутствующих ограничений, обременений и обязательств. «Полное восстановление исторического облика и внутренних планировок и убранства может просто лишить объект возможности его дальнейшего использования по любому коммерческому назначению, — предупреждает Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. — Потенциальным инвесторам такие проекты могут быть интересны лишь по причине ограниченного числа участков под застройку в Москве. Но следует иметь в виду, что затраты на реконструкцию, особенно с учетом восстановления и сохранения исторического облика, очень высоки и могут никогда не окупиться».

 

Не любят связываться с памятниками и риэлторы. Вот, например, мнение специалиста одного из крупных столичных агентств недвижимости: «Есть жилая недвижимость, есть коммерческая, есть объекты социального назначения (например, поликлиники), а есть отдельная категория — памятники архитектуры. Так вот, риэлторы практически не занимаются ни соцобъектами, ни памятниками: там другие правила, другие законодательные акты. Это не то, с чем можно легко совершать сделки купли-продажи или аренды».

 

По указанным причинам не существует сбалансированного рынка памятников архитектуры, да и стоимость объектов отличается в разы. Как сообщил А. Могила, если речь идет об отреставрированном здании, цена 1 кв. м колеблется от 7 до 20 тыс. долл. в зависимости от местоположения; минимальная стоимость ветхого здания — около 5 тыс. долл./кв. м.

 

Не предвидится ажиотажа и в связи с новым постановлением о приоритетном праве выкупа памятников. «Не думаю, что спрос увеличится. Это связано с непрогнозируемыми затратами на реконструкцию и содержание здания: далеко не каждый собственник согласится на такие условия», — полагает А. Могила.