недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиАренда

Как изменился рынок аренды

14 643
Как изменился рынок аренды
На столичном рынке аренды выровнялись спрос и предложение среди квартир эконом-класса. Цены на этот сегмент снизились, а вот новостройки стали непопулярными

На столичном рынке аренды выровнялись спрос и предложение среди квартир эконом-класса. Цены на этот сегмент снизились, а вот новостройки стали непопулярными.
 

Самым востребованным в 2016 году оказалось жилье в панельных домах на окраинах Москвы. Рост спроса на подобные квартиры в прошлом году составил 18,7%. Многокомнатные квартиры стали популярнее почти на четверть (23,5%), а «однушки» потеряли примерно десятую часть рынка.
 

Спрос и предложение выровнялись впервые с 2013 года
 

Основной тенденцией уходящего года можно считать совпадение спроса и предложения на рынке аренды эконом-класса. Заметные улучшения произошли впервые с 2013 года: после начала кризиса, в 2014 году, началось резкое увеличение предложения и падение спроса. Уже через год разница между предложением и спросом сократилась с 2,5 до 1,5 раза. А в 2016 году уровень сравнялся.
 

Если разбирать структуру спроса, можно отметить, что основную долю прироста (18,7%) занимают квартиры в панельных домах. Этот показатель мог бы быть и выше, если бы не ограничение в объеме предложения — 26% против 57% в объеме спроса. Главной причиной популярности таких лотов, естественно, выступает их дешевизна.
 

Аналогичной причиной объясняется и структура спроса по количеству комнат. Самыми популярными теперь являются многокомнатные квартиры (их можно снимать сразу нескольким арендаторам), за год их востребованность выросла на 23,5%. Логичным продолжением этого тренда можно считать и рост спроса на комнаты (20%). Однако несмотря на передел процентного пирога, самыми популярными все еще являются «однушки» (37%) и «двушки» (26,5%).
 

Цены на эконом-класс снизились
 

Начиная с 2014 года, несмотря на кризис, цены на аренду корректировались незначительно. Стоимость аренды изменялась чаще во время переговоров по конкретным лотам. Сильные изменения аналитики зафиксировали лишь в августе 2016 года: «однушки» подешевели почти на 5%, «двушки» — на 13,7%, «трешки» — на 20,8%. При этом стоит обратить внимание на то, что именно в этом месяце впервые с 2013 года сравнялись спрос и предложение в эконом-классе.
 

Причиной выравнивания спроса и предложения на рынке Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость», считает отмену скидок на самые ходовые объекты. По ее словам, во время кризиса стоимость квартир в объявлениях завышалась, это делалось для того, чтобы арендодатели впоследствии могли торговаться, а наниматели практически всегда могли получить скидки. Московский собственник, кроме того, не может сразу дать скидку в 10-15%, ему нужно время на раздумья. Со временем ситуация изменилась, и к осени квартиры начали сдаваться без дисконта, а к зиме подорожали: средняя стоимость найма однокомнатных квартир увеличилась до 30 400 рублей, двухкомнатных — до 38 400 рублей, трехкомнатных — до 46 500 рублей. Однако пока нет речи о кардинальном изменении в доходности аренды.
 

Приведем самые распространенные предложения. «Однушка» за 30 тысяч на Ленинградском шоссе. До метро «Речной вокзал» — 2 минуты пешком. Недавно сделан ремонт, есть вся необходимая мебель и бытовая техника. Залог — 100%, комиссия риэлтору — 50%.
 

«Двушка» за 40 тысяч рядом со станцией метро «Алексеевская». Жилье раньше не сдавалось. Есть вся необходимая мебель, бытовая техника и даже кондиционеры. Залог — 40 тысяч рублей, комиссия — 70%.
 

«Трешка» за  45 тысяч недалеко от метро «Выхино». Сделан косметический ремонт, есть мебель и бытовая техника. Риэлтору при успешной сделке придется отдать 22,5 тысячи рублей. Залог — 100%.
 

Об увеличении спроса на столичные квартиры может говорить и сокращение времени экспозиции объектов в базах данных квартир, например, в ЦИАНе. Самые ликвидные «однушки» и «двушки» разбираются в течение двух-трех дней. А год или два назад наниматели предпочитали совершать по десять «рейдов» по осмотру квартир в течение полутора недель. 
 

В Москву возвращаются иногородние арендаторы
 

Еще одной тенденцией прошлого года можно считать прекращение внутренних перемещений нанимателей московского региона. Начали приезжать после кратковременного отсутствия арендаторы со всей страны, а также дальнего и ближнего зарубежья.
 

Отдельно стоит упомянуть о возвращении европейских арендаторов, для которых, как правило, квартиры снимают их работодатели. Предпочитают гости с Запада обычно квартиры классов «комфорт» и «бизнес». В прошедшем году к ним присоединились и гости с Востока: компании из Китая и Кореи начали увеличивать в столице свое присутствие.
 

Количество лотов, которые выбрали перечисленные выше категории нанимателей, выросло в два раза по сравнению с 2014 годом. По данным аналитиков, структура спроса арендаторов из других стран выглядит следующим образом: 49,5%  приехали из Азии, 37,5 и 10% — прибыли из ближнего и дальнего зарубежья и 3% — из Европы.
 

Аренда квартир в новостройках становится непопулярной
 

Количество выставляемых для аренды квартир в новостройках на окраинах Москвы сократилось в два раза по сравнению с 2013 годом, среди нанимателей общее количество желающих снять жилье в подобных домах достигает примерно 10%. Оксана Полякова видит причину подобных изменений в неудобствах, которые испытывают новоселы в период адаптации; сюда можно отнести и усадку дома, и в первое время еще не налаженные коммуникационные системы, и недостаточную развитость инфраструктуры. Однако все перечисленные факторы влияют на дисконт порядка 7-10% на такие объекты.
 

В последние годы достаточно активно вводилось в строй новое жилье, квартиры в новостройках зачастую предлагаются в аренду без мебели, ремонта и даже без отделки. Арендаторы традиционно предпочитают снимать квартиру хотя бы с минимальным ремонтом, поскольку даже самый простой ремонт требует дополнительных денег и усилий, приводит одну из причин непопулярности новостроек Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». При прочих равных, арендаторы отдают предпочтение новостройкам с ремонтом. Основные плюсы новостроек — в более современных технологиях домостроения, в улучшенных планировках, развитой инфраструктуре, добавляет Жукова.
 

«Альтернативная» аренда квартир
 

Одним из набирающих силу трендов на рынке является «альтернативная» аренда квартир на лето. По мнению экспертов, этот вариант отдыха будет развиваться еще сильнее при условии продолжения экономического кризиса. Многие горожане прошедшим летом сдали свои квартиры, а на вырученные деньги отправились отдыхать. Особенно такой отдых подошел тем, кто мог взять отпуск больше одного месяца или сотрудникам организаций, которым разрешено работать удаленно.
 

Мария Жукова приводит статистические данные и напоминает о том, что стоимость аренды сезонных квартир значительно ниже среднерыночной:
 

— Доля квартир, сдающихся в аренду на летний сезон, традиционно составляет не более 5% от общего количества предложений. Наиболее востребованными среди арендаторов являются недорогие квартиры в хорошем состоянии, расположенные недалеко от станций метро. Как правило, арендная ставка на «летние» квартиры на 20-30% ниже стоимости найма аналогичных квартир, сдающихся на длительный срок. В первую очередь такие квартиры востребованы у иногородних абитуриентов столичных ВУЗов, приезжающих на время экзаменов, отпускников, посещающих Москву, и самих москвичей, которые делают в своей квартире ремонт и на время ремонта арендуют жилье.
 

Фактор безопасности стал влиять на выбор нанимателей
 

В 2016 году на ценообразование квартир сильнее стал влиять фактор обеспечения безопасности: по данным аналитиков, 80% арендаторов жилья массового сегмента заинтересованы в квартирах, обустроенных домофонами, видеокамерами, а также охраной и хорошим освещением подъездов. Раньше таких строгих требований к безопасности не было. Отсутствие вышеперечисленных опций ведет к значительным скидкам.
 

Для сравнения можно привести данные о заинтересованности нанимателей в детских садах, школах, игровых площадках рядом с домами — все это волнует гораздо меньшую часть потребителей. Эта тенденция также подтверждает данные об увеличении доли иногородних арендаторов квартир. 
 

В 2016 году большинство арендодателей приняли новые правила игры
 

По итогам года можно считать, что большая часть арендодателей подстроилась под новые правила игры в условиях сильной конкуренции, характерной для экономического кризиса, резюмирует Оксана Полякова. Успешная работа и продажа объектов возможны теперь только при грамотном ориентировании на целевую аудиторию, считает эксперт.
 

В следующем году основную часть спроса будут формировать квартиры класса «эконом» с удобной транспортной доступностью. Причин для кардинального изменения спроса на данный момент эксперт не видит. Социально-экономическая ситуация в стране продолжает являться ключевым фактором, влияющим на рынок аренды. Отдельные прогнозы, касающиеся только этого сегмента недвижимости, неперспективны, считает Полякова.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru