Квартирный вопрос испортил уже не одно поколение городских жителей. Рынок жилой аренды недаром считают одним из самых конфликтных. Соблазн быстро заработать заставляет идти нечестными путями не только недобросовестных агентов, но и собственников и нанимателей. Зачастую люди проявляют в этом чудеса изобретательности. Так что, выходя на рынок аренды, вы погружаетесь в бушующее море с массой опасностей. Однако от большинства из них можно себя уберечь. Опытные риэлторы делятся историями из своей практики и дают советы – на что непременно нужно обращать внимание, заключая договор аренды квартиры.
Если один из участников сделки лукавит, ждите беды
У любого опытного риэлтора с годами вырабатывается профессиональная интуиция. При аренде квартиры нужно быть очень внимательным ко всему. Независимый риэлтор Ольга Пальгина делится своими наблюдениями: «Практика показывает, что есть прямая зависимость между возникновением конфликтов в процессе проживания и поведением людей на самой сделке – если на сделке кто-то лукавит, то вероятность обмана этими людьми позже – практически стопроцентная. Например, наниматели сразу не сказали, что их будет несколько человек – можно быть уверенным, что они будут жить веселым колхозом, с постоянной заменой состава. Еще один момент, который всегда меня настораживает, это вариации на тему: "Документы у мамы" (на работе, у мужа, у жены, далеко, в Подмосковье, в сейфе, у администратора, я вам потом покажу). Это может значить все что угодно, но важно то, что их нет. А паспорт правоустанавливающим документом не является. Это правоподтверждение, но не более».
Махинации с документами на квартиру
Золотое правило аренды – при заключении договора документы нужно не просто проверять, а проверять и перепроверять.
«Одно из самых частых мошенничеств в сфере жилой аренды – поддельные документы на квартиру. Или, вариант номер два, один собственник не ставит в известность остальных, что квартира будет сдана», – рассказывает Ольга Пальгина.
«Сделка, совершенная с непроверенными или вообще отсутствующими документами на квартиру, а также по недействительным удостоверениям личности собственника – причина очень многих конфликтов при аренде жилой недвижимости, – говорит генеральный директор агентства «Брюлин и партнеры» Кирилл Брюлин. – Нанимателю, помимо проверки оригиналов правоустанавливающих документов на квартиру, стоит потрудиться заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (или попросить такую выписку у хозяина, или у своего риэлтора либо юриста), чтобы подтвердить принадлежность квартиры конкретному собственнику. Нелишним будет проверить действительность паспорта контрагента по сделке на сайте Управления Федеральной миграционной службы».
Впрочем, верные документы собственности и удостоверения личности – еще не гарантия спокойного проживания в съемной квартире. Некоторые нюансы – явная почва для возникновения проблем в будущем. Помимо того, что квартира находится в собственности, важно установить, на кого именно она оформлена.
«Бывает, например, что это свежее наследство, в которое еще никто не вступал. Еще венки не убрали, а квартиру уже сдают. Или собственник – ребенок, и вот он сидит, глазами хлопает и слюни пускает, но решать все равно будут его опекуны, – добавляет Ольга Пальгина. – Если в будущем, наследники или опекуны что-нибудь не поделят, головная боль квартиросъемщику обеспечена».
Низкая арендная ставка – повод для беспокойства
Бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке. И рынок жилой аренды это демонстрирует как нельзя лучше. Почти никогда не бывает так, чтобы низкая арендная ставка возникла просто так. Даже рассказы о том, что собственнику срочно нужны деньги, и он спешит сдать квартиру, как правило, – лукавство. Реальные, наиболее распространенные причины снижения стоимости квартиры нанимателей вряд ли обрадуют.
Рпспостраненная ситуация – квартира выставлена на продажу
«Чтобы отбить расходы на рекламу, собственник аккуратным образом ее сдает, а потом, как раз перед самим фактом сделки, вдруг сообщает нанимателям о том, что квартира продана. Обычно снимают такое жилье, польстившись на низкую цену. Собственник может сказать, что он квартиру продает, а может и скрыть этот факт. Проблем с показом выставленного на продажу объекта, даже если в нем проживают ничего не подозревающие квартиросъемщики, обычно нет. Показ на продажу проходит гораздо быстрее, чем на аренду, – редко кто в квартире задерживается больше чем на 1-2 минуты. Ведь при купле-продаже мало кого особенно сильно интересует состояние квартиры, в основном интересны документы. Зайти в квартиру можно под любым предлогом, хоть воды попить и в туалет, вроде как – мимо шли с родственниками, и надо вот в туалет. За маленькую цену клиент обычно прощает довольно многое, и визиты собственника в том числе. Люди, которые квартиру покупают, тоже не особенно распространяются, что они покупают – деньги любят тишину, зашли – глазом окинули и вышли. Покупателям говорят – да, я сдаю квартиру, жильцы съедут, как только вы оставите какой-то аванс, и мы начнем готовиться к сделке», – говорит Ольга Пальгина.
Вариант номер два: преждевременное выселение
«Получение предоплаты за несколько месяцев, с последующим досрочным выдворением жильцов и невозвратом предоплаты под любым предлогом, а также заключение договоров и получение предоплаты от нескольких нанимателей – очень распространенные конфликтные ситуации. При этом чаще всего все происходит в рамках закона. А привлекают квартиросъемщиков обычно более низкой арендной ставкой», – рассказывает Кирилл Брюлин.
«Мошенники-собственники сдают квартиры, затем совершенно законным образом расторгают договор либо ставят клиента в такие условия, что он сам расторгает этот несчастный договор – например, обнаруживается, что квартира с правом проживания какого-то лица, которое не несет ответственности за свои действия. Например, больной человек: по ночам с топориком по району ходит, днем в баночку писает на кухне. Как правило, в таких случаях цена ниже. И набегают страждущие в полной уверенности, что уж они-то смогут все решить», – продолжает Ольга Пальгина.
Слишком разрекламированные квартиры
«Иногда собственник, чтобы уменьшить срок экспонирования, обращается сразу в несколько агентств недвижимости. Мы стараемся предостерегать наших клиентов от такой ошибки. Если объект в работе у нескольких компаний одновременно, соответственно, мотивация у риэлторов снижается, в ход идут не эффективные средства продвижения, а скорее инструменты конкурентной борьбы. Так, некоторые агенты могут предлагать объект с дисконтом до 15%, который не был оговорен с собственником, в итоге они приводят на сделку арендатора, который готов торговаться и имеет разрыв в представлениях о цене с собственником порядка 30%. К тому же, если объект сразу анонсирован на многих порталах и от разных агентств, это может отпугнуть арендатора, который решит, что с объектом какие-то проблемы, раз он так активно продвигается везде», – рассказывает директор департамента элитной недвижимости агентства «Est-a-Tet» Анна Карпова.
Впрочем, данная ситуация характерна не только для рынка аренды элитной недвижимости. Любая квартира, если она выставлена сразу во всех «дырках», вызывает подозрения. А колебания цены в рекламе вводят в заблуждение потенциальных квартиросъемщиков. Так что больше рекламы – не всегда лучше, если речь идет о сдаче квартиры.
Нецелевое использование арендованного жилья
За этими словами скрывается множество неприятностей для собственников квартир. Самая распространенная ситуация сегодня – это превращение снятой квартиры в нелегальное «общежитие» для столь же нелегальных рабочих или просто гостей столицы.
«Трехкомнатная квартира в спальном районе на востоке Москвы, 45.000 рублей в месяц. Наймодатель – госслужащий (квартира в наследство от мамы), наниматель – молодой мужчина, по его словам, бизнесмен, подыскивает квартиру для своей семьи (жена и два сына), не могут жить с тещей, а тут дети ходят в школу и прочее. Раз в месяц, иногда реже, собственник приходил в квартиру, получал деньги от нанимателя, но никогда не встречался с его семьей – в квартире всегда было пусто и присутствовал какой-то странный запах. И вот однажды вечером наймодатель без предупреждения явился на квартиру: дверь не открыли, но там явно слышались голоса. Хозяин вызвал полицию, и на требование полиции дверь была открыта. В квартире оказались 23 человека, приезжие из солнечного Таджикистана. Спали на полу, вповалку, на каких-то засаленных матрасах и одеялах. Мужчину, который снимал квартиру, так и не нашли», – рассказывает Кирилл Брюлин.
«Есть также мошенники, которые снимают квартиры, подделывают документы и пересдают их под видом собственника сразу нескольким желающим, для того чтобы собрать залог и плату за первый месяц», – добавляет Ольга Пальгина.
Обезопасить себя от таких «собственников» не так-то просто. Именно из-за таких случаев, особенно осторожные собственники, предпочитают знакомиться с семьей, прежде чем сдать квартиру или спрашивают документы, например, рекомендательное письмо с работы. Нелишним также будет заранее прописать в договоре количество человек, которые будут проживать в квартире.
Ремонты, обстановка и ущерб – кто за что платит
«Отказ собственника возвращать депозит или требование непомерного штрафа (или возмещения убытков) в связи с якобы значительной порчей помещения и находящегося в нем имущества – довольно часто встречающийся конфликт. Приведу пример. В данном случае речь об элитной квартире, однако почти такая же ситуация возможна абсолютно в любом сегменте. Четырехкомнатная квартира в центре Москвы за $6000 в месяц, наймодатель – известный театральный деятель, наниматель – успешный бизнесмен, отец четверых детей. Прожили год с лишним, но вот купили подходящую для себя квартиру и решили переехать. За время их жилья немного поцарапана мебель, разрисованы стенки, ну и так, по мелочи. При этом наниматель предложил привести все в порядок за свой счет, ему это обходилось бы в сумму около 150.000 руб., или возместить эту сумму наймодателю для самостоятельного устранения дефектов. Но наймодателя это никак не устраивало, он получил заключение независимых экспертов: 2.500.000 рублей. Разумеется, наниматель не собирался возмещать такую сумму, да и, откровенно говоря, было не за что. Наймодатель подал в суд. Конец у этой истории, правда, мирный. В процессе собственник понял, что, не идя на компромисс, потеряет больше, и фактически вопрос решили между собой: нанимателем была выплачена первоначально предложенная компенсация, конфликт был исчерпан», – рассказывает Кирилл Брюлин.
«Мы рекомендуем до подписания договора уточнять и фиксировать подобные моменты: если планируется замена мебели или техники, заранее нужно обговорить, кто, что и в какие сроки будет покупать. Наличие домашних животных – тоже очень важный фактор. Особенно в квартире с элитным ремонтом. Кто-то относится лояльно к домашним питомцам, для кого-то отсутствие животных – это принципиальный вопрос», – добавляет Анна Карпова.
Впрочем, бывают исключительные случаи, от которых, как от пожара, почти невозможно застраховаться на сто процентов.
«Шикарная двушка в башне на Новом Арбате, $2300 в месяц, квартира только после ремонта, полностью обставлена, вся возможная бытовая техника, домашний кинотеатр, Hi-Fi аудиосистема, спутниковое ТВ и пр. Через неделю после подписания договора хозяин позвонил жильцам, чтобы уточнить некоторые вопросы, но телефон не отвечал. Тогда хозяин приехал на квартиру: ни вещей, ни мебели, сняты были даже светильники, розетки и выключатели. Насколько мне известно, нанимателя до сих пор ищут», – о таком случае из своей практики рассказал Кирилл Брюлин. Здесь может помочь разве что близкое знакомство с квартиросъемщиком. Можно также попытаться узнать как можно больше о новом жильце до заключения договора, но на практике сделать это бывает крайне сложно.
Особенности аренды элитного жилья
В сегменте класса люкс и элитного класса также есть тонкости, о которых очень полезно будет знать, арендуя подобное жилье.
«Могут, например, возникать проблемы с машино-местом, – рассказывает Анна Карпова. – В объявлении указывается старая или непроверенная информация, и клиент приходит на сделку, будучи уверенным, что машино-место включено в аренду, а на самом деле за него предусмотрена оплата в среднем 20-25 тыс. руб./мес. или, например, в паркинге вообще отсутствуют свободные машино-места. Кроме того, при заключении сделки важно четко обозначить предполагаемые сроки заезда. Договор подписывается сегодня, а клиент планирует переехать через месяц, тогда как собственник, напротив, думает, что срок найма начнется завтра. Таким образом, возникает месяц простоя объекта. Важно также решить, будет ли оплата вноситься ежемесячно, поквартально и возможен ли дисконт за счет предварительной оплаты за год или полгода. Коммунальные платежи часто не учитываются, хотя в элитном сегменте они могут доходить до 60 тыс. руб./мес., поэтому важно заранее обсудить, входят ли они в стоимость найма и прописать это в договоре».
Для успешной аренды нужны две вещи: хороший договор и интуиция
Как и в любом другом деле, в аренде жилья опыт и хорошая юридическая страховка – лучшие помощники. Правда, предусмотреть все невозможно, поэтому иногда остается полагаться только на интуицию.
«На самом деле, основная суть большинства конфликтов – одни хотят сдать подороже, другие – снять подешевле. И только договор, написанный с учетом пожеланий квартиросъемщика и арендодателя, может регулировать отношения. Все конфликтные ситуации связаны с несоблюдением договоренностей либо с их изменением, и формат выяснения отношений напрямую зависит от культуры людей и правильности составленного договора», – говорит Ольга Пальгина.
Кирилл Брюлин: «Мой совет: все нюансы подробно оговаривайте в договоре и доверяйте своей интуиции! В договоре прописывать нужно все, чтобы потом не было ситуаций, когда устно проговорили, не записали, а одна из сторон, при наступлении события, вдруг стала отрицать договоренность. Не ленитесь дописать в договор все, что случайно или нет, но пришло в голову. И, пожалуйста, слушайте свою интуицию! Если все на первый взгляд прекрасно, но душа к сделке не лежит – значит не нужно совершать эту сделку, ничего хорошего из нее не выйдет. Проверено!»
