На рынке аренды встречаются квартиры, которые сдают всего на три или четыре месяца. Их хозяева летом уезжают на дачу, а свое городское жилье готовы предоставить постояльцам, причем за плату несколько меньшую, чем обычно. Многих этот вариант вполне устраивает. Правда, сезонная аренда отличается повышенными рисками для обеих сторон.
Летнее пополнение
Обычно в мае количество предложений квартир на рынке аренды немного возрастает. Это объясняется желанием некоторых собственников сдать свое жилье, освобождающееся на время летнего отдыха. Правда, уровень прироста эксперты оценивают по-разному. Так, Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость», говорит, что доля сезонных объектов всегда была невелика. «В 2008 г. объем предложения подобного жилья составлял не более 5–8%. В 2009 г. наблюдалось некоторое оживление в сегменте, и количество квартир выросло до 8–12%. В 2010 г., по нашим оценкам, объем предложений краткосрочной аренды не превысил 15%, и в этом году цифра не изменилась», — констатирует эксперт.А вот Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», отмечает, что в мае текущего года объем предложения квартир стоимостью от 750 до 1000 долл./мес. увеличился почти в полтора раза, «что как раз и связано с выходом на рынок так называемых летних квартир».
Сдают подобные объекты обычно на срок от трех до пяти месяцев (хотя стандартный арендный договор заключают на год). При этом уровень спроса эксперты тоже оценивают по-разному. В частности, М. Жукова утверждает, что он не очень велик, а Павел Шиленко, риэлтор агентства недвижимости CENTURY 21 Dios Real Estate, свидетельствует скорее об обратном: «Притом что предложения сезонных квартир появляются в марте, к концу мая их, как правило, уже не остается».
Кто сдает и кому?
Риэлторы заметили, что чаще всего квартиры снимают рабочие из российской глубинки и стран СНГ, которые на лето приезжают в Москву или Московскую область на заработки, а осенью возвращаются домой. Сезонными арендаторами становятся также иногородние абитуриенты столичных вузов и их родители, студенты из российских регионов, стажирующиеся в крупных компаниях. Это и совсем небольшое число иностранных студентов и молодых специалистов, приезжающих по краткосрочным контрактам или в качестве волонтеров, а также люди, направленные сюда в длительную командировку или для корпоративного обучения. Кроме того, М. Жукова включает в этот список отпускников, приезжающих посмотреть столицу, и москвичей, ремонтирующих свои квартиры. Еще, отмечает П. Шиленко, 10–15% из общего числа арендаторов составляют люди, которые в силу жизненных обстоятельств (в основном из-за неожиданного расставания с мужем или женой) оказались на улице и вынуждены срочно найти крышу над головой хотя бы на время.
Чаще всего сдают летнее жилье семьи и пенсионеры, традиционно предпочитающие проводить теплый сезон на загородном садовом участке, — словом, малообеспеченные люди. Для них такая временная аренда — значительная прибавка к бюджету.
«Хорошую квартиру бизнес-класса, а тем более элитную на лето никто предлагать не будет. Владельцу нет смысла рисковать качественным ремонтом и дорогим интерьером ради относительно невысокого дохода», — говорит Г. Киселева. Однако, по словам П. Шиленко, из всякого правила бывают исключения: «Случается, что свое жилье на лето сдают и обеспеченные люди. Например, если они уезжают в длительный отпуск или командировку в другой регион и хотят оставить квартиру под присмотром».
Pro et contra
Нужно признать, что краткосрочная аренда влечет за собой большое количество рисков как для собственника, так и для арендатора.
Чисто психологически владельцу жилья может быть не очень приятно, что в квартире, куда он собирается возвратиться осенью и жить до следующего лета, будут находиться абсолютно чужие люди. Да и возможность вывезти любимые вещи есть не всегда, остается только надеяться на то, что все сохранится в целости. Эти опасения отнюдь не напрасны: зачастую арендатор, снимая помещение на короткий срок, относится к нему небрежно, как к номеру в гостинице.
«Предложения аренды на несколько месяцев привлекают и мошенников (хотя их процент невелик), — предупреждает Роман Кабушев, генеральный директор агентства недвижимости CENTURY 21 Dios Real Estate. — Механизм прост: у настоящих владельцев квартиру снимает псевдориэлтор, после чего сдает ее в субаренду, при этом часто не одному съемщику, не забывая взять с каждого комиссионные, залог и плату за несколько месяцев вперед». Как обезопасить себя от таких любителей наживы? «Универсальных рекомендаций здесь не может быть. Хозяевам хочу посоветовать внимательнее рассмотреть арендаторов, пообщаться с ними, расспросить о работе, образе жизни, привычках, проверить документы, в том числе трудовую книжку, — говорит эксперт. — Арендаторам со своей стороны необходимо убедиться, что перед ними настоящий владелец квартиры, для чего нужно проверить право собственности».
Основной плюс сезонной аренды — цена. Она ниже стоимости номеров в отелях, а также обычных предложений на длительный срок. Главный же риск кроется в том, что так называемая летняя квартира — единственное городское жилье хозяина и, если тому нужно будет срочно вернуться, он может потребовать освободить помещение. В этом случае арендатора лучше всего защитит договор.
Если сделка совершается с участием риэлторского агентства, то договор заключают в обязательном порядке. В нем прописывают сроки аренды, размер платы, возможность ее изменения, количество посещений квартиры собственником и пр. Также в разделе «Ответственность сторон» фиксируют условия досрочного расторжения договора и штрафные санкции. «Если стороны обо всем договорились только на словах, то ситуации могут возникать самые разные, а главное — такие отношения невозможно регулировать, — предупреждает М. Жукова. — Распространенный случай — внезапное желание собственника досрочно расторгнуть договор, для чего он придумывает любые веские причины: неожиданная болезнь, приезд родственников, тещи, вступление в брак и т. п.».
Заключение договора дает гарантии и собственнику. Вопрос с сохранностью мебели решается составлением подробной описи имущества с указанием существующих дефектов и взиманием залогового депозита. «Сегодня людей, которые готовы сдавать квартиру без залогового депозита, почти не осталось, причем независимо от класса жилья», — комментирует М. Жукова.
Насколько дешевле?
Как уже упомянуто, летние квартиры несколько дешевле тех, что сдают в долгосрочную аренду. Впрочем, ненамного — всего на 5–7%, утверждает М. Жукова. «Краткосрочная аренда связана с большими рисками для арендодателей, поэтому они не готовы сильно снижать цену», — поясняет эксперт.
Если ставка аренды условной московской квартиры на год составляет 30 тыс. руб./мес., то на короткий срок (от двух до пяти месяцев) — около 25–26 тыс. руб./мес., сообщает Р. Кабушев. Примерно так же оценивает ситуацию и Г. Киселева: «Большинство сезонных квартир сдают на 10–15% дешевле аналогичных на рынке долгосрочной аренды. Однако бывает и более существенная разница в цене».
