недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Ипотека

Марина Малайчик: «Спешить с ипотекой вредно»

4 091
Благоприятная ли сейчас ситуация для покупки недвижимости, сколько будут стоить кредиты в следующем году, как и кому можно получить ипотеку по льготной ставке? На эти вопросы ответила Марина Малайчик.
Благоприятная ли сейчас ситуация для покупки недвижимости, сколько будут стоить кредиты в следующем году, как и кому можно получить ипотеку по льготной ставке? На эти вопросы ответила Марина Малайчик.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

 
Марина Малайчик Исполнительный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)
 
— Марина Вячеславовна, в начале нашей беседы хочу сделать одно важное уточнение, акцентировав внимание читателей на том, что АИЖК — это не банк, куда можно прийти и получить кредит. АИЖК разрабатывает ипотечные программы, развивает ипотечный рынок.
— Действительно, АИЖК не банк. Это акционерное общество, созданное со 100%-ным участием государства. Работа АИЖК способствует реализации государственной жилищной программы, в том числе через развитие рынка ипотечного кредитования. Это происходит, в частности, за счет обеспечения ликвидностью первичных кредиторов, чтобы те в свою очередь могли выдать ипотечные кредиты заемщикам. Дополнительные денежные средства вливаются путем рефинансирования АИЖК различных ипотечных активов — как непосредственно ипотечных кредитов, которые оформлены закладными, так и ипотечных ценных бумаг, в которые трансформируются ипотечные кредиты…
 
— …Для тех банков, которые работают по стандартам АИЖК?
— Нет, не только. Если раньше мы действительно рефинансировали только ипотечные кредиты, которые были оформлены по нашим стандартам, то сейчас есть программы по покупке ипотечных ценных бумаг любых банков.
 
— АИЖК также разрабатывает ипотечные программы, которые потом подхватывает рынок?
— Мы анализируем лучшие практики, которые есть на рынке, обобщаем их, модифицируем и выдаем определенные продукты. Яркий пример — программа «Военная ипотека». АИЖК совместно с ФГКУ «Росвоенипотека» запустило программу еще в 2007 г., а с 2011-го ее начал активно тиражировать рынок, банки стали предлагать свои программы для военнослужащих.
Есть у АИЖК и абсолютно инновационные продукты — программы «Молодые учителя» и «Молодые ученые», ставки по которым минимальные. Конечно, это скорее социальная, а не рыночная ипотека. Такие специальные продукты АИЖК разрабатывает в рамках целевого финансирования, направляя на их реализацию часть собственной прибыли.
 
— Среди относительно новых продуктов — обратная ипотека. В чем суть этой программы?
— Программу разработала и внедряет дочерняя компания АИЖК — Агентство по реструктуризации ипотечного жилищного кредитования (АРИЖК). Уникальность в том, что она рассчитана на пенсионеров. Согласно программе не предоставляют кредит на покупку жилья, а, наоборот, квартира, которая есть у пенсионера, может быть заложена банку и собственнику выдают денежные средства. То есть пожилой человек получает наличные деньги за свою недвижимость, которые помогают ему жить на достойном уровне. При этом объект остается в собственности у пенсионера, он пользуется им всю жизнь.
 
— Как определяется сумма обратного кредита?
— Учитывается рыночная стоимость недвижимости, залоговый коэффициент, на их основе устанавливают ежемесячную сумму, которую могут выдавать заемщику. Платежи производят в течение определенного времени. Этот срок зависит в том числе и от желания самого пенсионера.
 
— Разовый платеж возможен, если деньги нужны, например, на дорогостоящее лечение?
— Да, это возможно. Если пенсионер подтверждает документами, что ему действительно необходимы операция, лечение.
 
— Предположим, пенсионер получил всю сумму денег по обратной ипотеке, и вдруг у него наладились отношения с родственниками — потенциальными наследниками. Как-то отыграть ситуацию назад, вернуть квартиру будет можно?
— Можно при условии возврата суммы выданного кредита.
 
— С какого возраста можно стать участником этой программы?
— По достижении заемщиком пенсионного возраста, то есть 55 лет (для женщин) и 60 лет (для мужчин). Сейчас обращения за такими кредитами рассматривают в индивидуальном порядке, поскольку пока это пилотный проект. Настройка параметров программы идет буквально на ходу. Первый кредит был выдан в Санкт-Петербурге.
 
— Кто выдает эти кредиты?
— У АРИЖК есть партнеры — в первую очередь это наши региональные операторы, которые проводят на местах работу по внедрению таких продуктов.
 
— Еще один продукт АИЖК — программа «Переезд», которую уже довольно активно реализуют.
— Это совместная программа АИЖК и АРИЖК. Она представляет собой замену альтернативным сделкам, которые сейчас очень распространены на рынке недвижимости.
Обычно такие сделки заключают следующим образом. У человека есть жилье. Он хочет жить в более комфортных условиях и для этого планирует продать имеющуюся недвижимость, взять кредит и купить новую квартиру. Здесь выстраивают цепочки сделок для того, чтобы одновременно с приобретением нового жилья продать старое. В итоге из-за срочности сделки человек теряет на стоимости недвижимости (продает ее с дисконтом).
По программе «Переезд» гражданину выдают стандартный ипотечный кредит и кредит на короткий срок на первоначальный взнос под залог уже имеющегося жилья. В период до двух лет человек спокойно переезжает в новое жилье, продает имеющуюся квартиру и гасит кредит, предоставленный на непродолжительное время, единовременным платежом. В итоге он должен ежемесячно выплачивать приемлемую сумму по стандартному ипотечному кредиту, выданному на срок до 30 лет (обычно средств, полученных от продажи квартиры, хватает как минимум на 50% первоначального взноса) и под адекватные проценты. В данном случае заемщик не теряет на стоимости жилья и не тратит время и нервы на выстраивание альтернативных цепочек, которые могут разрушиться даже в момент сделки.
 
— Агентство разрабатывает и социальные программы. Из новых — программа «Молодые ученые».
— Это продукт для определенной категории граждан — молодых ученых. Мы понимаем, что у них с течением времени доход будет расти: сначала он просто стажер, потом специалист, потом старший специалист и т.д. С повышением должности увеличивается и заработная плата. С учетом этого выстраивают график платежей с растущим аннуитетом. То есть сначала человек платит столько, сколько может, учитывая свой заработок, но через определенное время сумма будет увеличиваться, причем достаточно комфортно: примерно на 5–10% в год. В течение какого периода (5, 10 или 15 лет) будет происходить это повышение, может решить сам заемщик.
Достоинства программы в том, что молодой ученый может уже сейчас взять кредит на сумму практически вдвое больше той, на которую он мог бы рассчитывать при стандартном аннуитете. Допустим, доход младшего научного сотрудника составляет 20 тыс. руб./мес. При стандартном платеже он мог бы получить кредит не более 1,1 млн руб., а при растущем графике погашения он может взять уже около 2 млн руб.
 
— Какие ставки при этом действуют?
— Льготные. Сейчас на рынке средневзвешенная ставка по ипотеке составляет 12,2–12,3%, а для молодых ученых — 10–10,5%.
 
— Чем такие социальные продукты могут быть интересны коммерческим банкам?
— Они рефинансируют эти кредиты в АИЖК. Кроме того, банкам социальные программы помогают расширять продуктовую линейку и привлекать новых клиентов.
 
— А в программе «Залоговое жилье» тоже действуют льготные ставки?
— Залоговой считается та недвижимость, которая остается на балансе кредитора после дефолта заемщика. Это жилье, где уже проверен титул собственности. Для первичного кредитора такие квартиры являются непрофильным активом, который нужно как можно быстрее продать. Поэтому АИЖК предлагает по займам на покупку залогового жилья достаточно интересные условия: долларовые ставки Центрального банка — это чуть более 6%.
 
— Не всем людям подходит ипотека, даже льготная. Какие программы предусмотрены для них?
— «Арендное жилье». Менее обеспеченные люди, не желающие обременять себя собственностью, могут не покупать, а снимать квартиру. Этой программой АИЖК занимается не так давно, второй год. Кредиты предоставляют юридическим лицам: застройщикам — на возведение дома, а будущим владельцам доходного дома — на его покупку. При этом оценивают сумму, которую будет получать заемщик — владелец дома в качестве арендной платы.
Сейчас такой пилотный проект запущен в Новосибирской области (там выданы ипотечные кредиты и даже уже рефинансированы АИЖК), заинтересованность в подобных проектах проявили в Нижегородской, Кировской, Ленинградской областях.
Этот продукт будет полезен предприятиям, которые могут строить доходные дома как служебное жилье для иногородних работников. Кроме того, такой фонд будет интересен местным администрациям: они смогут возводить доходные дома для социального найма.
 
— А будут ли появляться в Москве доходные дома, где арендовать жилье можно по разумной стоимости (квартиры по ставкам от 100 тыс. руб./мес. и выше уже есть)?
— Да, будут. Одна из задач, в решении которой участвует в том числе и АИЖК, — сделать серый рынок найма белым. В связи с этим сейчас разрабатывают пакет законодательных инициатив по арендному жилью.
 
— Вернемся к ипотеке. Чем развитие рынка ипотечных ценных бумаг может быть выгодно конечному потребителю?
— В первую очередь снижением кредитных ставок. Ипотечные ценные бумаги делятся на несколько частей. Одна из них — старший транш — представляет собой наиболее качественные и надежные бумаги, которые с удовольствием покупают инвесторы на внутреннем рынке. Таким образом банки привлекают дешевые деньги. Чем больше средств будет у первичного кредитора и чем ниже ставки, по которым они будут привлечены, тем дешевле может стать ипотека для населения. Кроме того, чем больше первичных кредиторов будет на ипотечном рынке, тем сильнее станет конкуренция. В итоге банкам, чтобы привлечь клиента, придется предлагать заемщикам лучшие условия и по процентной ставке, и по каким-то единовременным комиссиям, и по сервису. Рынок ипотечных ценных бумаг как минимум расширяет аудиторию первичных кредиторов. Если все предыдущие годы АИЖК работало только с небольшими и средними банками, рефинансируя их ипотечные кредиты практически сразу после выдачи, то теперь мы предоставляем услуги средним и даже крупным банкам, организуя выпуск ипотечных ценных бумаг и их покупку. Таким образом кредитные организации, которые не занимались ипотекой вообще или занимались не в полной мере, получают возможность выйти на этот рынок благодаря долгосрочному финансированию через ипотечные ценные бумаги.
 
— Что будет со ставками по ипотеке в следующем году?
— Процентные ставки складываются из стоимости привлечения ресурсов банками, платы за операционный риск и кредитного риска.
Рисками все уже более-менее научились управлять, и есть вероятность того, что эта кредитная надбавка будет несколько снижаться. Операционная составляющая — издержки банка по выдаче кредита и его обслуживанию. С развитием инфраструктуры рынка ипотеки, ростом масштаба ипотечной деятельности она также может сокращаться.
Стоимость привлечения денег также влияет на процентные ставки. Сейчас банкам сложно найти длинные денежные средства. Соответственно, их привлечение обходится дороже. Мы предполагаем, что до конца этого года процентная ставка по ипотеке вырастет еще немного, в среднем до 12,5%. Возможно, в следующем году банки будут требовательнее к заемщикам и темпы роста рынка ипотеки несколько снизятся.
 
— Стоит ли спешить брать ипотеку в этом году? Или лучше подождать?
— Спешить с ипотекой всегда вредно, не только в текущем году. Ипотечный кредит — серьезное дело, он будет сопровождать заемщика большой отрезок жизни, поэтому необходимо продумать все нюансы. Однако мне кажется, что в ситуации, когда человек хочет жить комфортнее уже сейчас, ждать не следует, нужно покупать. Если, конечно, имеется такая возможность: есть первоначальный взнос, соответствующий доход. Десять лет назад люди брали ипотечные кредиты под 15–18% и все равно оказались в выигрыше. Потому что сегодня их квартиры стоят намного дороже.
Беседовала Ольга Гранина.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

 
Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru