Сегодня никто не застрахован от потери права собственности на квартиру. Случиться это может с каждым. И не только в результате противозаконных действий недобросовестных риэлторов, нотариусов, бывших владельцев квартиры. Почему же существующие механизмы защиты не дают 100%-ную гарантию?
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Государство и его обязанности
В законодательстве развитых стран существует такое понятие, как «добросовестный приобретатель недвижимости». Это человек, который не знал и не мог знать, что купил имущество с серьезными юридическими огрехами, позволяющими признать сделку недействительной. За границей в отношении таких граждан действуют две модели защиты их права собственности. Виталий Ус, директор центра страхования финансовых рисков ОАО СК «РОСНО», называет их европейской и североамериканской. Первая основывается на государственной регистрации самого права собственности. При этом проверкой юридической чистоты объекта около месяца занимаются нотариусы в качестве представителей органов власти. Поэтому государство отвечает перед пострадавшими и выплачивает им компенсацию в полном объеме, если сделка признана недействительной. В Америке же, наоборот, регистрируется именно сделка (факт, что она состоялась). А гарантией служит страхование титула. Например, в США более 90% недвижимости застраховано на весь срок владения.
«На первый взгляд представляется, что Россия вобрала в себя и европейскую, и североамериканскую модели. Регпалата как представитель власти проверяет правомерность сделки и только потом регистрирует ее. Но при этом государство не предоставляет никаких гарантий по защите права собственности», — говорит Сергей Саяпин, президент Гильдии риэлторов Москвы, директор агентства недвижимости «Простор».
Однако, судя по последним данным, наше правительство решило исправить ситуацию. Министерство финансов РФ разработало новый законопроект «О внесении изменений в ст. 31.1 и 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В документе прописывается механизм выплаты компенсации человеку, оставшемуся без единственного жилья, и размер максимально возможной суммы в 1 млн руб. Но доказать потерю квартиры пострадавшему придется в суде. Для этого, объясняет Ирина Шугурова, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам, он должен взять справку в Регпалате о том, что больше квартир на нем не зарегистрировано, и в Мосжилинспекции — что по ордеру или договору социального найма у него нет другого жилья. Конечно, для Москвы 1 млн руб. — это капля в море, говорят в один голос эксперты, он не покрывает реального размера ущерба. Но, по словам Ильи Шкопа, председателя совета Гильдии риэлторов Москвы, если не установить потолок выплаты, государство может разориться. А для пострадавшего это будет в любом случае подмогой, он сможет использовать деньги, например, для первоначального взноса по ипотеке или для съема жилья на первое время.
«Количество сделок с недвижимостью в нашей стране очень велико и постоянно растет. При этом мало кто может дать 100%-ную гарантию их безопасности. Если законопроект будет принят, то государство сможет надлежаще исполнить свою функцию социальной защиты, поставив серьезный барьер на пути увеличения числа граждан, не имеющих собственного жилья», — считает Сергей Поправка, руководитель юридического департамента Penny Lane Realty.
Риэлторская проверка объекта
По словам И. Шугуровой, 100%-ную проверку юридической чистоты квартиры не может произвести ни риэлторская компания, ни нотариус. Для этого у нас нет законных оснований, соглашается с коллегой И. Шкоп. Чтобы проверить объект, агентства недвижимости различными путями получают выписки из домовой книги и из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Насколько полную информацию они узнают, зависит от связей риэлтора и финансовых возможностей покупателя. По словам Валерии Симоновой, руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», получить в ЕГРП расширенную выписку (она содержит сведения о том, какие сделки совершались с данной недвижимостью, была ли она приватизирована, продана, подарена, приобретена путем наследования; достиг ли продавец или покупатель к моменту сделки полной дееспособности, имел ли право на приватизацию и т.д.) может только законный владелец объекта. Тем не менее даже такие справки не могут гарантировать защиту от потери права собственности. Существует множество незарегистрированных прав, ограничений, правопритязаний, которые и без регистрации являются действительными. К тому же информация об обременениях, поступающая из судов, от судебных приставов и иных уполномоченных органов, может прийти уже после того, как были получены справки. Не стоит исключать и человеческий фактор. Регистраторы тоже люди и могут допускать ошибки.
«Например, все, что касается возможных наследников первой очереди, в принципе невозможно предугадать. Допустим, даже вдова умершего может не знать о детях от его предыдущих браков или вне брака», — рассказывает И. Шугурова.
Нотариусы и юристы
В последнее время, отмечает В. Ус, на рынке недвижимости появились компании, которые подхватили западный принцип работы и четко разграничивают юридические и риэлторские услуги. Якобы каждый должен заниматься своим делом. Риэлтор ищет и продает объект, юрист проверяет документы, составляет договор. По мнению эксперта, этот институт в будущем будет оказывать некое влияние на рынок, уже сегодня некоторые покупатели обходятся без помощи риэлтора.
Однако С. Саяпин иного мнения: «Все юристы, которые позиционировали себя таким образом, оказались не у дел. Сегодня в Москве работает только одна подобная компания. И то в месяц у них проходят одна-две сделки. За границей этот механизм работает только потому, что юристам там доступны все сведения по объекту».
На рынке сложилась практика подтверждать дееспособность продавца у нотариусов. Однако этот специалист не обладает медицинским образованием, отмечает С. Поправка. «Вряд ли он способен определить, употреблял, например, человек наркотики или нет», — говорит И. Шугурова. Если покупатель действительно хочет проверить психологическое состояние продавца, эксперты советуют обращаться к наркологам, психиатрам. На сделке, как правило, требуются справки из психоневрологического диспансера. Но и они не помогут минимизировать риски, так как процесс их выдачи часто организован формально.
О недобросовестных нотариусах, которые выдают доверенности от имени уже умерших людей либо под давлением, все уже тоже достаточно наслышаны. Только вот, говорит С. Саяпин, сообщений о том, что хотя бы одного такого специалиста привлекли к ответственности, он не помнит.
Страхование титула
Сегодня оно не является обязательным. Но титульное страхование — единственный механизм, который действительно может обезопасить гражданина от потери права собственности. Из всех титулов страхуется самый важный и самый полный — титул собственника, дающий возможность владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. К тому же страховщики со своей стороны тоже проверяют юридическую чистоту объекта, чтобы обезопасить себя от возможных рисков. По крайне мере этот принцип декларируется. То есть если сделка признается недействительной, страховая компания выплачивает пострадавшему стоимость квартиры в полном объеме.
Тем не менее на рынке были случаи, когда компании отказывались признать случай потери права собственности страховым. Например, семья Ч. три года назад купила квартиру в ипотеку при помощи частного маклера, которого посоветовал им кредитор, и застраховала ее в аккредитованной в банке страховой компании. По иронии судьбы оказалось, что квартира «с душком», продавалась по доверенности от уже умершего человека. В результате семья осталась без квартиры, но страховку она также не получила. После того как у Ч. по суду отобрали жилье, прошло уже 16 судебных процессов в отношении страховой компании, но ситуация по-прежнему не изменилась.
Гильдия риэлторов Москвы и компания «РОСНО» видит решение проблемы отсутствия эффективных защитных механизмов от потери права собственности в разработке единых правил страхования титула и постепенного внедрения их на рынок, о чем и было объявлено на одном из круглых столов в середине сентября. Участники надеются, что к ним присоединятся и остальные коллеги по рынку.
«Нам необходимы единые, понятные для всех правила. Решать этот вопрос необходимо срочно. Объекты обрастают историей, появляются новые формы недвижимости. Все-таки это базовые ценности для людей», — абсолютно уверен В. Ус.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
СПРАШИВАЛИ? ОТВЕЧАЕМ
— Здравствуйте! Меня зовут Илья. Подскажите, как решить проблему жилья. Я военнослужащий, через полгода увольняюсь. Могу ли я доплатить за «лишние» метры (например, за 10 кв. м)? Если имею право, то по каким расценкам? Спасибо.Отвечает Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty:
— Здравствуйте, Сергей. Действующее законодательство РФ не предусматривает такой возможности. При этом ничто не мешает вам получить ту квартиру, которая полагается по нормам в связи с увольнением с военной службы, а впоследствии, например, продать ее и, добавив некоторую денежную сумму, приобрести жилье большей площади или лучшего качества.
***
— Здравствуйте! В 2005 г. я купила квартиру, одна являюсь ее собственником, но прописала своего мужа и сына. Сейчас сын собрался жениться, и я опасаюсь, что он может зарегистрировать в моей квартире ребенка и жену (как членов семьи) без моего согласия. Неужели это по закону? Ирина.Отвечает Евгения Шиханова, юрисконсульт Департамента вторичной недвижимости компании «Азбука Жилья»:
— Добрый день, Ирина! Согласно п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов. При этом согласия лиц, являющихся собственниками данного жилого помещения, не требуется. Соответственно, сын в любом случае может зарегистрировать своего ребенка в вашей квартире, а вот регистрация его жены без вашего разрешения невозможна.
Пишите: 123007, Москва, Хорошевское шоссе, 32а; е-mail: gudkova@d-mir.ru
