Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Ипотека

Наталья Картавцева: «ОПИН не ищет спрос, а создает его»

Наталья Монахова7 мая 2012 10 280
2019-09-29T14:16:36.533000+00:00
Компания ОПИН известна на рынке как девелопер загородных комплексов высокой ценовой категории. Но в 2012 г. застройщик объявил о выходе на рынок экономкласса. Наталья Картавцева, заместитель генерального директора по продажам девелоперской группы ОПИН, заверяет, что качество останется визитной карточкой компании.
Компания ОПИН известна на рынке как девелопер загородных комплексов высокой ценовой категории. Но в 2012 г. застройщик объявил о выходе на рынок экономкласса. Наталья Картавцева, заместитель генерального директора по продажам девелоперской группы ОПИН, заверяет, что качество останется визитной карточкой компании.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

 
— Наталья, наверное, трудно не согласиться с тем, что после кризиса рынок изменился и он уже никогда не будет прежним. Какие тенденции очевидны уже сегодня?
— Основной приметой кризиса стал массовый выход на рынок проектов с участками без подряда. Сначала это был спонтанный нерегулируемый процесс, и только в 2009 г. появились организованные поселки с участками без подряда. Первый цивилизованный продукт этого формата — «Новорижский» от компании «ИНКОМ». Здесь было предусмотрено внешнее ограждение, коммуникации, дороги, проекты домов.
Несомненным трендом явилось повышение спроса на готовые дома и уменьшение количества новых проектов. Сейчас, впервые за два с половиной года, появился интерес к коттеджам. В начале 2011 г. спрос на эти объекты составлял порядка 30%, в то время как на участки без подряда — 70%. А к концу года соотношение показателей было 45:55 в пользу готовых домов. Но это можно сказать только о сегментах бизнес и элит, в экономклассе по-прежнему более 90% сделок заключают с участками без подряда.
 
— Что мы подразумеваем, говоря о готовых домах?
— Это сегмент, в котором застройщик предлагает поселок с построенным жильем, коммуникациями и зонами общего пользования. Либо это участок с подрядом.
 
— Как такие объекты сегодня появляются на рынке?
— Многие поселки были возведены еще до кризиса. Спрос тогда сместился в менее дорогие форматы, а в сегменте, предлагающем высокую степень готовности объектов, затух, сделок практически не было. Сейчас коттеджи просто дождались своего часа. Мало кто из девелоперов в кризис мог позволить себе заложить новый поселок и получить под него финансирование. Проекты развивались по типу пирамиды — стройка велась на деньги, привлеченные от клиентов.
 
— Речь идет об элитном или бизнес-классе?
— Скорее о бизнес-классе. В элитке и до кризиса предложение не было обширным, а спрос до сих пор не восстановился. Сейчас сделки вернулись в бизнес-класс.
 
— Если говорить в целом о соотношении спроса и предложения, какова сегодня ситуация на загородном рынке?
— В формате участков без подряда спрос удовлетворяется. То же можно сказать и о готовых коттеджах. Единственный сегмент, где нет равновесия, — малоэтажные многоквартирные дома. Здесь спрос превышает предложение в два-три раза. Новых проектов пока немного. Из известных, например, мультиформатный поселок Павлово. Здесь представлены все виды недвижимости: коттеджи, таунхаусы, малоэтажка. Рост продаж квартир в Павлово превысил 300% по отношению к 2009 г. К сожалению, у нас нет возможности строить новые объекты на этой территории. Поэтому наша компания выводит жилые комплексы на Киевском и Рублевском шоссе: один в сегменте эконом плюс, другой — бизнес плюс.
 
— Почему вы считаете, что малоквартирный дом может быть интересен покупателям элитного загородного жилья? Разве они не предпочтут коттедж?
— Наше предложение в ЖК «Рублево» — это недвижимость по типу апартаментов, дома в четыре — восемь этажей, с обслуживанием. Комплекс будет расположен довольно близко к городу, на берегу Москвы-реки, в лесу. Объект подразумевает наличие инфраструктуры, которую сложно реализовать в обычном поселке: спа, фитнес, языковые школы. На первых этажах из каждой квартиры будет устроен отдельный выход на улицу, на последних — террасы. Порядок цен — в среднем 200–220 тыс. долл.
 
— Раз мы коснулись цен, может быть, вы расскажете о том, что изменилось за последний год?
— Проекты, находящиеся на высоком уровне готовности, реализуются довольно быстро. Поэтому девелопер имеет возможность заниматься ценообразованием, немного опережая рынок. Например, мы позволили себе поднять цены на участки без подряда в готовых проектах на 40%, потому что спрос на этот формат достаточно большой. Если говорить о готовых коттеджах, то рост здесь тоже был, но незначительный — 10–12%. Мы находились в рамках общей тенденции.
 
— Недавно на конференции один эксперт сказал, что только в половине из существующих поселков идут продажи.
— Это действительно так. В 390 из 598 загородных объектов не было ни одной продажи. Поэтому правильнее вести статистику по тем, кто остался на плаву. Остальные, скорее всего, встретили кризис на стадии финансирования и не смогли выбраться. Для многих компаний девелопмент был не профильной деятельностью, а разовым мероприятием. Тогда существовало модное развлечение — взять кусок земли и построить несколько домов для себя, а участки вокруг продавать. Сейчас от таких «случайных» земель стараются избавляться. А строят все-таки те, кто имеет компетенцию в этой области.
 
— Еще какие-то новые форматы вышли на рынок после кризиса?
— Мультиформат. Замечу: он всегда является спутником комплексного развития территории. В мультиформатных проектах люди с разным достатком могут приобрести недвижимость в непосредственной близости от инфраструктурного ядра. Например, «Павлово подворье» стало магнитом и для нашего, и для соседних комплексов. Однако широкого развития этот формат не получил, так как требует от девелопера огромных затрат. Компании ОПИН за счет средств, привлеченных от IPO, удалось создать уникальную инфраструктуру «Павлова подворья». В свою очередь, благодаря этому якорю мультиформатный поселок Павлово оказался очень успешным. А в чистом поле объект, сочетающий дорогие дома и малоэтажку, востребован не будет.
 
— На Новой Риге в настоящее время идет реконструкция. Наверное, на этот период направление выпадет из поля интереса покупателей?
— Вряд ли, потому что работы ведутся по продуманной схеме. Например, для ремонта закрывают только одну полосу, и с 5 до 23 часов введено ограничение для грузового транспорта, который является основной причиной заторов. К тому же первые 15 км должны отремонтировать в течение полугода. Поэтому у почитателей загородной жизни на Новой Риге особых затруднений не появится, зато впоследствии реконструкция дороги обернется добавленной стоимостью для недвижимости и даст массу преимуществ для проживания.
 
— Поговорим о другой части Подмосковья, о той территории, которую планируют присоединить к Москве. Как, по-вашему, она будет развиваться?
— Поначалу это вызвало ажиотажный спрос, в некоторых проектах цены выросли до 30%. Но накал продержался недолго, месяца три. Затем ситуация стабилизировалась. Сейчас мы видим рост интереса к объектам, примыкающим к новым границам. Пока покупатели опасаются приобретать загородное жилье на новых территориях. Неизвестно, где пройдет дорога, будет построен завод или многоквартирные дома. Люди не хотят получить в итоге городское окружение или оказаться на многолетней стройке.
У нас на данном направлении тоже есть объект — коттеджный поселок Мартемьяново, но он не вошел в Новую Москву. Поначалу мы огорчились, но позднее поняли всю выгоду положения. Градостроительный план освоения новых территорий будет разработан в течение года. Потом его утвердят, объявят конкурсы и только после этого приступят к рассмотрению новых проектов. Получается, что земли, имеющие проектно-разрешительную документацию в зоне Новой Москвы, будут заморожены минимум на два года. Поэтому сегодня мы с удовлетворением развиваем свой проект в районе Апрелевки. И сохраним здесь ландшафт, обеспечим хорошую транспортную доступность. У участка будет понятный статус и утвержденный градостроительный план по возведению малоэтажного комплекса, к реализации которого мы приступаем в нынешнем году.
 
— Как вы относитесь к государственным программам малоэтажного строительства? Вы видите свое участие в них?
— Я думаю, что государству нужно сотрудничать с девелопером, меньше нагружая его обязательными инфраструктурными объектами. Эти расходы должен брать на себя муниципалитет, а также оказывать существенную поддержку по подведению коммуникаций, что, несомненно, сказалось бы на затратах девелопера и конечной стоимости квадратного метра.
Жилой комплекс в Апрелевке, о котором я уже говорила, будет заявлен в сегменте эконом плюс. А вот если бы государство участвовало в проекте, это был бы полноценный эконом, то есть доступное жилье при сохранении всех качественных характеристик проекта. Пока никаких конкретных шагов со стороны властей мы не видим. Единственный известный субсидируемый жилой комплекс — «Новое Ступино». А ведь федеральная помощь — действенный рычаг для комплексного развития.
 
— Расскажите подробнее о вашем проекте. Почему вы отнесли его к категории эконом плюс?
— Это монолитный девятиэтажный жилой комплекс общей площадью 220 тыс. кв. м, расположенный на 25-м километре Киевского шоссе. Стоимость квадрата здесь составит 77 тыс. руб., площадь квартиры — от 34 до 95 кв. м. Оптимальные планировки помещений обеспечивают попадание в цену. Мы решили освоить новый сегмент, но не влиться в рынок экономкласса, а предложить несколько иной формат, не снижая качества Павлово. ОПИН не ищет спрос, а создает его.
 
— Покупка загородной недвижимости с помощью ипотеки стала более частым явлением на рынке. Не могли бы вы прокомментировать этот тренд?
— За 2011 г. доля ипотечных покупок в наших проектах возросла до 30%, а продажи увеличились в два с половиной раза. Большинство сделок проходит в сегменте квартир и таунхаусов, коттеджи по ипотеке покупают реже. Надо сказать, что это хороший инструмент для продаж. И если раньше банки довольно неохотно давали займы на загородное жилье, то сейчас все чаще разрабатывают кредитные продукты для домов и таунхаусов. Репутация надежного застройщика позволяет нам выстраивать долгосрочные отношения с банковскими структурами. В зависимости от документов, которые клиенты готовы предоставить, и первоначального взноса ставки варьируются в пределах 9,9–14%.
 
— Дома с меблировкой — новый тренд на рынке. Как вы думаете, покупатели готовы к такому предложению?
— Лет пять назад люди впервые покупали свое жилье и стремились участвовать в ремонте. Сейчас настроения сменились. Многие хотят въехать в уже готовый дом и жить. Сегодня есть хорошие дизайнеры и архитекторы, способные уловить средний современный тренд и воспроизвести его в отделке, которая будет устраивать клиента. А индивидуальность дому можно придать с помощью таких элементов, как картины, шторы, текстиль. Мы оформили несколько объектов в разных стилях, и, согласно опросу, у 80% клиентов наши предложения вызывают одобрение. Стоимость отделки квартиры качественными материалами — с сантехникой, светом, фурнитурой — составляет всего 25 тыс. руб./кв. м.
 
— Какие ближайшие перспективы для загородного рынка вы бы обозначили?
— Наши аналитики прогнозируют уменьшение спроса на участки без подряда. Рост цен составит порядка 10–12% по итогам года. Мы ждем выхода новых проектов в категории бизнес, а в сегменте малоэтажных многоквартирных домов — удовлетворения спроса.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

 
 

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#ипотека#инфраструктура#дом#Ремонт#строительство
ипотекаинфраструктурадомРемонтстроительство
Сейчас обсуждают
Аноним
29 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru