Традиционно в зимнее время года на рынке загородной недвижимости спадает активность покупателей. Всему виной то ли холод, то ли уверенность людей в том, что под слоем снега им не удастся разглядеть качество коттеджа и участок. А что думают по этому поводу эксперты рынка?
Пять доводов за
Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», считает зиму удачным временем для приобретения коттеджа, потому что покупатель может сэкономить до 25–30% от его весенней стоимости.«Зимой застройщики готовы дать скидку. Также довольно часто проводят всевозможные акции, приуроченные к Новому году. Поэтому вполне реально получить определенную выгоду», — поддерживает коллегу Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость».
«Девелоперы привлекают покупателей бонусными программами и мероприятиями различного формата, например, организуют ознакомительные туры с развлекательной составляющей и предоставлением скидок. Здесь у каждого застройщика индивидуальный подход, все действуют по-разному», — добавляет Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood.
Как говорит Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, зимой продавцы готовы идти на уступки, чтобы не переносить сделку на следующий год. Сумма новогоднего дисконта с лихвой покроет возможные риски (то есть недостатки, которые покупатель теоретически может не обнаружить из-за зимнего сезона).
При этом существует неоспоримый положительный момент — можно проверить, насколько хорошо работают системы отопления, водоснабжения и другие коммуникации, пригоден ли дом для круглогодичного проживания. По словам В. Яхонтова, в плохую погоду легче выявить все недочеты, даже недостаточное поступление газа. Известны случаи, когда при активном его потреблении жителями поселка в некоторых домах даже горелки на кухне едва теплились (причем было это на Рублевке). Также больше шансов понять, насколько качественно дом отапливается, не задувает ли ветер в окна.
Зимой можно безошибочно определить, в каком состоянии подъездные пути, внутрипоселковые дороги, а также рассчитать, сколько времени будет уходить на путь от работы до дома при наличии пробок. Можно оценить и населенность, понять, насколько выбранное место востребовано. Все-таки чисто психологически покупателю уютнее и спокойнее, если он знает, что рядом с ним живут соседи. Как отмечает С. Бирина, в последнее время набирает силу тенденция переезда горожан в ближайшее Подмосковье. «Их можно понять — они уезжают от шума и городской суеты, меняя свою тесную квартиру на просторный дом с земельным участком в экологически чистом месте», — говорит эксперт.
Еще одно немаловажное преимущество зимней сделки — можно успеть оформить документы до наступления дачного сезона. В России 1 марта 2011 г. вступили в силу поправки в законы «О государственном кадастре недвижимости» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Теперь разрешено одновременно подавать заявления и документы на проведение государственного кадастрового учета и госрегистрации права собственности. Это значительно упрощает процедуру и сокращает очереди в присутственных местах.
Один жирный минус
К сожалению, при низкой температуре некоторые изъяны объекта выявить невозможно — например, насколько сыро бывает на участке да и в самом доме. «Пожалуй, самое оптимальное время для выбора коттеджа — это весна. Именно в оттепель можно выявить имеющиеся в строении недостатки: есть ли протечка цоколя, какова в помещении влажность и т.п. С моей точки зрения, покупатели, которые увидели впервые дом зимой и не провели экспертизу, многим рискуют», — считает Д. Цветков.
Бывает, что рядом с поселком протекает река. Но зимой при всем своем желании потенциальный покупатель не узнает, затопляется ли участок во время весеннего паводка.
Однако, как говорит эксперт, недостатки есть у каждого объекта недвижимости. И даже если в настоящее время они отсутствуют, ни один собственник не застрахован от их появления. Вот почему дорогостоящие дома стоит страховать, проводить строительную экспертизу. Застройщикам же необходимо создавать акты скрытых работ, в которых задокументированы все этапы: рытье котлована, заливка фундамента, утепление стен и т.п. Когда подобная фотоистория имеется, покупателю намного легче дается решение о приобретении. А продавец тем самым демонстрирует уважительное отношение к будущему владельцу имущества, да и дом продают дороже и быстрее. Если на участке выполнены дорогостоящие ландшафтные работы, то и так видно, имеются ли на нем крупномеры (то есть деревья, высота которых составляет 2 м или более). Качество газона и наличие кустарников не оказывают кардинального влияния на цену. К тому же, как правило, владелец предоставляет летние фото участка.
Рыночная ситуация
По данным компании Penny Lane Realty, в декабре 2011 г. на первичном рынке столичного региона было представлено около 700 коттеджных поселков. Причем из них только 79 новые, то есть появились именно в течение этого года. По мнению экспертов, это своеобразный рекорд: такое минимальное количество не было зафиксировано ни разу за последние пять лет.«В отдельных категориях мы наблюдаем дефицит ликвидного предложения — это касается в первую очередь готового жилья в поселках экономкласса с общим бюджетом покупки 400–600 тыс. долл. Довольно востребованы во всех сегментах дома на высокой стадии готовности, под ключ, но подобных объектов по-прежнему немного», — отмечает Т. Сайфутдинов.
«При приобретении загородной недвижимости покупатели обращают внимание на ее инвестиционный потенциал, который формируют такие качества, как адекватная ценовая политика, расположение, стадия готовности, имя девелопера, активно идущий процесс стройки», — соглашается с коллегой Д. Цветков. В качестве положительного примера эксперт приводит два клубных проекта — поселки Рижский Квартал и Полесье. Первый расположен в районе гольф-клуба «Нахабино». Его инвестиционную привлекательность для сегодняшних покупателей эксперты оценивают в 20–25%. По итогам года практически вся первая очередь уже раскуплена. Что касается поселка Полесье, то его строят на Первом Успенском шоссе, девелоперы уже объявили о начале реализации второй очереди. «Если входить в проект сейчас, то его инвестиционная привлекательность также составит порядка 20%, — считает Д. Цветков. — Надежный инвестор, опытный девелопер, активная стройка являются гарантией успешных продаж. Кроме того, вторая очередь невелика (всего 14 домов), а после завершения строительства она станет частью большого, давно заселенного и развитого коттеджного поселка».
Никакого существенного изменения цены в течение всего года аналитиками компании Penny Lane Realty зафиксировано не было. Так, если к началу 2011-го средняя стоимость 1 кв. м жилья бизнес-класса была зарегистрирована в размере 4,3 тыс. долл., то на сегодняшний день она выросла не более чем на 6% и составила 4,6 тыс. долл. Исключением являются лишь качественные проекты, доля которых на рынке не более 10%. В них цена по итогам года в среднем повысилась на 10–15%.
По состоянию на декабрь средняя стоимость 1 кв. м загородного жилья экономкласса составила 1,4 тыс. долл., бизнес-класса — 4,6 тыс. долл., премиум — 5,1 тыс. долл.
