По закону наличие или отсутствие регистрации по месту жительства не должно влиять на права гражданина, но на деле все совсем не так. Без прописки трудно устроиться на работу, прикрепиться к поликлинике, оформить ребенка в школу или сад. Поэтому многие, пытаясь помочь родственникам или знакомым, регистрируют их на своей жилплощади, тем более что сделать это несложно. А вот выписать или выселить человека из квартиры намного трудней. В некоторых случаях вообще невозможно.
Что необходимо знать о проблеме?
По закону выселить гражданина можно, если у него закончилось право пользования квартирой. То есть предполагается, что собственник и гость заключили некий договор, в котором предусмотрен срок пользования жилым помещением. Как только этот срок подошел к концу, жилец обязан освободить квартиру, в ином случае он подлежит выселению по требованию собственника, но только на основании вступившего в законную силу решения суда. Аналогична ситуация и со снятием с регистрационного учета — выписать постороннее лицо из собственной квартиры не так-то просто. Если обратиться с такой просьбой к сотрудникам органов регистрационного учета, они ее не удовлетворят без соответствующего заявления выписывающегося гражданина. И чтобы выписать гостя без его согласия, тоже необходимо решение суда.
Таким образом, как для выселения, так и для выписки гражданина необходимо обращаться в суд. А это потраченные время, деньги и нервы…
Продаем квартиру — выселяем жильцов
Как правило, покупатели хотят купить жилое помещение физически и юридически свободное. Допустим, у продавца в собственности квартира, но в ней прописан гражданин, который не желает выписываться и тем более съезжать, несмотря на то что ему известно о предстоящей продаже.
Что предусмотрено законом в данном случае? В соответствии с пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса (ГК) РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Как известно переход права собственности от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). А значит, до такой регистрации выселить человека из жилого помещения невозможно. И лишь после того как покупатель станет собственником, он вправе обратиться в суд с иском о выселении, ссылаясь на указанную статью. Только так и никак иначе, к сожалению.
Развод и выселение из приватизированного жилья
В законе, а именно в пункте 4 статьи 31 Жилищного кодекса (ЖК) РФ, сказано, что при прекращении семейных отношений с собственником право пользования жильем за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника должны освободить квартиру, в противном случае он вправе требовать выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
К слову сказать, к бывшим членам семьи можно отнести не только экс-супруга, но и других людей. Этот вопрос при возникновении спора решает суд с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.
Особая статья — несовершеннолетние. Бывших детей не бывает! Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не является основанием для выселения детей.
ПРИМЕР. Квартира принадлежит на праве собственности мужу, а жена и ребенок только прописаны, но не являются собственниками. Супруги разводятся. При этом бывший муж вправе рассчитывать только на выселение жены. Если она откажется съезжать добровольно, то выселить ее можно на основании судебного решения. Таким образом, бывшему мужу необходимо будет подать в суд исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением за бывшей супругой, а также о ее выписке. В этом случае супруг будет истцом, а супруга ответчиком.
Ответчик вправе возражать против удовлетворения иска (другими словами, он против выселения). В этом случае пунктом 4 статьи 31 ЖК РФ предусмотрено право остаться еще на какой-то срок в жилом помещении, но такое возможно только по решению суда в случае отсутствия у бывшего члена семьи собственника:
а) оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением (то есть у человека нет другого жилья в собственности, отсутствует право пользования другим жилым помещением по договору найма; бывший член семьи не является участником договора долевого участия в строительстве или иного гражданского правового договора на приобретение жилья и др.);
б) возможности обеспечить себя иным жилым помещением (человек не может купить или снять себе квартиру) по причине имущественного положения и других заслуживающих внимания обстоятельств.
Принимая решение, суд исходит из принципа разумности, справедливости и конкретной ситуации, учитывая материальное положение бывшего члена семьи, возможность совместного проживания сторон в одном жилом помещении и другие заслуживающие внимания обстоятельства.
«Неприкасаемые»
В статье 19 ФЗ о введении в действие Жилищного кодекса РФ сказано, что «действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором».
ПРИМЕР. Супруги владели квартирой на основании договора социального найма. Затем решили оформить жилье в собственность. При этом один из супругов отказался от приватизации или ранее уже реализовал свое право на нее, и квартира становится единоличной собственностью одного из супругов. Затем они разводятся, и собственник хочет выселить вторую половину. Но в данном случае выселение невозможно.
То есть в нашем случае супруги в момент приватизации имели равные права пользования квартирой как наниматели, просто один из них добровольно отказался от приватизации и не стал сособственником. Но при этом он может проживать на данной жилплощади и пользоваться ею так, как ему удобно, и даже продажа квартиры ему в этом не помеха (при отчуждении жилья возникнет обременение в виде лица, имеющего право бессрочно пользоваться жилым помещением).
Если квартира не в собственности
Выселить бывшего супруга из муниципальной квартиры намного сложнее, чем из приватизированной.
В пункте 4 статьи 68 ЖК РФ сказано, что если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать, то за ним сохраняются те же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.
Другими словами, если квартира не в собственности, то развод не прекращает право пользования жильем ни для жены, ни для мужа.
ПРИМЕР. После расторжения брака бывший муж выехал из квартиры. При этом он долгое время не оплачивает жилищно-коммунальные услуги. Жена имеет полное право обратиться в суд с иском о признании бывшего члена семьи утратившим право пользования жилым помещением. В этом случае выписать экс-супруга вполне реально.
Иск о признании утратившим право пользования квартирой будет удовлетворен, если суд установит обстоятельства, свидетельствующие о добровольном переезде ответчика в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма.
Выселение как наказание
Долги за жилищно-коммунальные услуги могут стать причиной для выселения из квартиры. Допускается применение такой крайней меры к нанимателю и членам его семьи, занимающим жилое помещение на основании договора социального найма, если они более шести месяцев не вносят без уважительных причин плату за квартиру и коммунальные услуги (статья 90 ЖК РФ). При этом семью выселяют в другое жилое помещение, например в общежитие, из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Переселение за долги возможно только на основании судебного решения.
Выселить могут и нанимателей — за систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, бесхозяйственное обращение с жилым помещением, при котором происходит его разрушение, и др. Такое наказание предусмотрено статьей 91 ЖК РФ. Выселение происходит не сразу. Для начала жильцам погрозят пальцем, то есть предупредят о необходимости вести себя разумно. В этом случае наймодатель даст срок для устранения нарушений. Если виновные после предупреждения не исправятся, то могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Подобная мера может быть применена и к гражданам, лишенным родительских прав, если их совместное проживание с детьми признано судом невозможным.
Собственника жилого помещения также могут из него выселить — за нарушения, предусмотренные статьей 293 ГК РФ.
ПРИМЕР. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо не по-хозяйски обращается с жильем, допуская его разрушение, то орган местного самоуправления может предупредить такого гражданина об обязанности устранить нарушения, а при необходимости — назначить соразмерный срок для ремонта помещения.
Если человек игнорирует подобные предписания, то орган местного самоуправления вправе обратиться в суд. Суд по иску может принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
