В начале октября был обнародован законопроект, согласно которому гражданам разрешается регистрироваться в любом строении, пригодном для жилья. Новость для многих долгожданная, однако сомнения в успехе ее массовой реализации остаются.
История вопроса
Толчком для принятия столь кардинального решения послужило Постановление Конституционного суда РФ от 30.06.2011 г. № 13-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобой гражданина А. В. Воробьева». Чиновники отказали ему в регистрации в дачном доме на территории садового товарищества «Варшко-Суходольское» Приозерского района Ленинградской области, ссылаясь на норму, запрещающую прописку на землях сельхозназначения, несмотря на то что у Воробьева это было единственное жилье. Заявитель сумел доказать, что действующее законодательство в этой части противоречит конституции и нарушает его право на выбор места жительства. А отсюда уже вытекает необоснованное ограничение в социальном обеспечении, охране здоровья и медицинской помощи.
«Регистрация по месту жительства является способом учета граждан в пределах РФ и лишь удостоверяет акт свободного волеизъявления гражданина при выборе им места жительства. Поэтому регистрационный учет не может носить разрешительного характера», — гласит постановление суда. Соответственно, федеральные власти обязаны изменить закон и прописать порядок регистрации в садовых домах, расположенных на землях сельхозназначения. На все про все дается шесть месяцев со дня вынесения данного постановления. За это время законопроект, разработанный Министерством регионального развития, должен пройти три чтения в Государственной думе и быть утвержденным Президентом РФ. До этого момента органы Федеральной миграционной службы будут отказывать в регистрации на даче. Так что на сегодняшний день существует единственный способ прописаться на своих шести сотках — через суд.
«Пока единый порядок не разработан. Проблема еще и в том, что в дачных поселках нет ЖЭКа и паспортных столов», — говорит Елена Филатова, начальник юридической службы компании «Пересвет-Инвест».
Впрочем, радость дачников омрачает не только длительное ожидание нового закона. В своем постановлении Конституционный суд подчеркнул, что при регистрации граждан в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах не затрагивается правовой статус этих объединений и целевое назначение земель не меняется. То есть, если гражданин решил «уехать в глушь, в Саратов», он должен понимать и осознанно принимать те неудобства, которые связаны с проживанием вне границ населенных пунктов.
«Дело в том, что если территория относится к категории ПМЖ и на ней проживает определенное число людей, то они должны быть обеспечены социальной инфраструктурой — опорными пунктами полиции, учреждениями здравоохранения, детскими садами и т.д. А муниципальные бюджеты и без этих незапланированных трат дырявые. Поэтому переводы садоводческих некоммерческих товариществ в категорию ПМЖ невыгодны и трудно реализуются на практике», — объясняет Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость».
Действуем через суд
Итак, тем, кому не терпится восстановить свои права прямо сейчас, не дожидаясь принятия поправок в закон, придется обращаться в суд. Госпошлина за рассмотрение такого дела сегодня составляет 100 руб. Прежде всего необходимо доказать, что строение, в котором человек собирается прописаться, пригодно для круглогодичного проживания. Для этого в соответствии с гл. 28 ГПК РФ нужно подать соответствующее заявление в суд общей юрисдикции. К нему прилагаются документы, подтверждающие право собственности на дом и земельный участок, где он располагается, а также техпаспорт БТИ, в котором указаны характеристики здания (фундамент, перекрытия, стены и т.д.). Важный момент: земля должна находиться в частной собственности, а не в аренде или на условиях найма. Кроме того, если интересы заявителя будет защищать третье лицо, следует оформить у нотариуса доверенность.«Стоит учесть, что прописку можно получить лишь в случае, если нет иного жилья, кроме дачного строения, которое пригодно для постоянного проживания», — обращает внимание Е. Филатова.
Заявление о прописке вместе с вышеназванными документами нужно будет направлять в районное отделение Федеральной миграционной службы (ФМС) по месту нахождения земельного участка.
Чтобы дом признали жилым…
Что же должен представлять собой дом для круглогодичного проживания? В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г. к нему предъявляются следующие требования: обязательно наличие фундамента, а также стен и перекрытий, выполненных в соответствии со СНиПами и нормами безопасности. Другими словами, строение должно быть капитальным. Жилым его признают только при наличии всех инженерных коммуникаций: электричества, газоснабжения, отопления, водопровода, вентиляции и канализации. Правда, в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие централизованных инженерных сетей горячего водоснабжения и канализированных уборных. Они могут быть построены самостоятельно, но только в соответствии с требованиями безопасности, указанными в СНиПах и СанПиНах. Дому необходима также хорошая крыша — жильцы не должны страдать от атмосферных осадков.
Не стоит тратить время и деньги на судебную волокиту, если дом построен в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами.
Не признают строение жилым и в том случае, если в районе его нахождения невозможно минимизировать до допустимого уровня такие критерии риска для здоровья человека, как шум, вибрацию, электромагнитное и ионизирующее излучение, концентрацию химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве. Хотя вряд ли человек в здравом уме сам пожелает жить в подобном месте…
По данным ГК МИЦ, в московском регионе указанным требованиям соответствует небольшое количество дачных домов — всего от 1 до 3%. Поэтому не приходится ожидать массового признания садовых строений жилыми — по крайне мере в ближайшие пять лет.
С пропиской дороже?
Повлияет ли возможность регистрации на стоимость садового домика? Покажет время. Во всяком случае Е. Филатова в этом не сомневается. По ее словам, даже сейчас цена коттеджа, технические характеристики которого позволяют хозяину прописаться, практически в два раза выше, чем стоимость дома без подобной перспективы. Например, на Ярославском шоссе продается новая двухэтажная дача под ключ (65 км от МКАД) площадью 170 кв. м из утепленного бруса. Участок 20 соток, есть электричество, вода (скважина), газ, септик. Стоимость объекта — 4 млн руб. Недалеко (75 км по Ярославскому шоссе) предлагается кирпичный коттедж площадью 157 кв. м с участком 18 соток, также есть все коммуникации. Цена предложения уже 10 млн руб.
Марина Бухтоярова, директор отделения «На Мясницкой» компании «МИЦ-Недвижимость» считает, что ликвидность загородного дома зависит от его класса. «Если речь идет об объектах высокой ценовой категории — более 15 млн руб., то возможность регистрации никак не отразится на их стоимости, — говорит эксперт. — Объясняется это тем, что собственники подобных домов не рассматривают загородную недвижимость как основное место проживания. Другое дело — более низкий ценовой сегмент (до 5 млн руб.). Из имеющихся на рынке предложений покупатель скорее выберет дом, в котором можно оформить прописку, то есть подобная перспектива повысит ликвидность жилья».
