Передача денег — самый ответственный момент при сделке купли-продажи квартиры. Продавец переживает, как бы с ним не расплатились фальшивыми купюрами. Покупатель нервничает, так как отдает немалую сумму за то, что пока не является его собственностью. Для обеих сторон важна прежде всего безопасность.
На честном слове
Одна моя знакомая вспоминала историю покупки собственной квартиры. Дело происходило в небольшом региональном городке. Деньги на сделку в регистрационную палату принесли в целлофановом пакете, который передали продавцу после подписания договора. Покупку отмечали вместе, и все это время пакет с деньгами пролежал в прихожей на виду у всех.Конечно, в столице такой способ расчетов невозможно себе представить, но в провинции он до сих пор распространен. «Передача наличных средств в момент подписания договора купли-продажи происходит во всех регионах страны, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, — говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. — По такой схеме деньги за квартиру продавец получает прямо во время сделки — до госрегистрации, а в договоре фиксируется, что деньги переданы при подписании договора купли-продажи. О рисках люди задумываются мало».
«Обычно покупатель и продавец встречаются в офисе агентства недвижимости либо в машине возле органа регистрации. Даже в самом здании Росреестра есть специальная комната», — дополняет Сергей Шевченко, генеральный директор АН DOKI.
Как поясняет адвокат Олег Сухов, в небольших городах люди привыкли по старинке осуществлять расчеты на доверии. В результате — чем дальше от мегаполисов, тем больше судебных споров между продавцами и покупателями недвижимости. И дело тут не только в высокой вероятности грабежа, фальшивых деньгах, мошенничестве. Сделка может оказаться недействительной, если, например, один из ее участников умер до или во время государственной регистрации; в процессе регистрации обнаружилось, что на квартиру наложен арест, запрет, обременение и т.д. В таких случаях через суд признать право собственности будет нелегко, процедура отнимет много времени и сил. При этом не факт, что деньги удастся вернуть, особенно в альтернативных сделках.
Деньги под замком
На сегодняшний день в столице расчеты через банковскую ячейку — наиболее популярный способ передачи денег за недвижимость. По информации Светланы Бириной, руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», ячейки используют в 90% сделок. Услугу по предоставлению сейфов предлагают в подавляющем большинстве банков, стоимость подобной аренды, по данным компании «Азбука Жилья», колеблется от 1,5 до 3 тыс. руб./мес. «Это самый дешевый и удобный способ для всех участников сделки купли-продажи. Продавец имеет возможность удостовериться в наличии денежных средств у покупателя, проверить их, самостоятельно заложить в банковскую ячейку и забрать после государственной регистрации в удобное для себя время. В случае форс-мажора, например отказа в государственной регистрации, покупатель беспрепятственно сможет забрать назад свои деньги», — объясняет причину распространенности данной схемы И. Игнаткина.
«Расчеты через ячейку дают возможность полностью соблюсти интересы продавца и покупателя, сохранив их независимость друг от друга», — добавляет Валерия Косенкова, руководитель отделения «Смоленское» компании «Азбука Жилья».
Еще один договор
Чтобы использовать банковскую ячейку для расчетов, снова нужно заключить договор — на этот раз аренды. Он может быть двухсторонним — между банком и участником сделки (покупателем или продавцом) или трехсторонним — между банком, покупателем и продавцом. Срок использования сейфа составляет, как правило, от одного до двух месяцев (в зависимости от длительности регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности).
«В большинстве случаев арендатором ячейки выступает покупатель, так как именно он закладывает в нее деньги», — отмечает Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости». В договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему определяются условия: в какой период времени и при выполнении каких требований продавец и (или) покупатель имеют доступ к сейфу.
В день сделки (подписания договора купли-продажи недвижимости) покупатель закладывает деньги в ячейку в присутствии продавца. Перед этим продавец вправе воспользоваться услугами банка по проверке и пересчету денежных купюр. После подписания договора аренды сейфа и закладки в него денег один ключ передается арендатору, другой — остается в банке. Возможны варианты: например, все ключи остаются в банке или, наоборот, передаются арендатору.
«Здесь важно, чтобы сторона, у которой хранится ключ, взяла на себя письменное обязательство отдать его при выполнении всех условий, определенных договором аренды ячейки и дополнительным соглашением, другому участнику сделки, имеющему право доступа», — говорит И. Шугурова.
Последующее использование сейфа регламентировано для участников сделки четко прописанными условиями, указанными в договоре аренды. Как правило, продавец получает доступ к ячейке, если предоставляет в банк оригинал договора купли-продажи квартиры, зарегистрированный в Росреестре. (Можно указать также дополнительные условия доступа: например, предъявление выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой собственником числится покупатель.)
Если же по каким-то причинам сделка не состоялась, договор купли-продажи не был зарегистрирован, то в специально оговоренные сроки деньги из ячейки забирает покупатель.
Безопасный, но не всегда удобный
Вторым безопасным способом передачи денег является безналичная форма расчетов через аккредитив. Его суть в следующем. Покупатель открывает в банке некий посторонний счет, кладет на него деньги в полном объеме за приобретаемую квартиру. С этого момента он не имеет доступа к счету, пока действует аккредитив. Банк перечисляет деньги на счет продавца только после предъявления зарегистрированного договора или выписки из ЕГРП. Если документы о переходе права собственности не предоставляются до истечения срока действия аккредитива, то деньги возвращаются обратно на счет покупателя.
Подобная форма часто используется, если одним из участников сделки является юридическое лицо. «Основное преимущество расчетов через аккредитив состоит в том, что и продавцы, и покупатели, исполняющие свои обязательства, практически защищены от рисков», — говорит Сергей Поправка, директор юридического департамента Penny Lane Realty.
Однако данная схема не всегда удобна для участников сделки. Во-первых, не все банки предоставляют аккредитив, так что подходящий придется поискать. Во-вторых, существенной проблемой является цена услуги, отмечает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости». Расчет через аккредитив обычно в два-три раза дороже аренды банковской ячейки, а за обналичивание средств берется достаточно высокая комиссия. В-третьих, аккредитив предназначен для расчетов только с одним получателем средств. Это становится непреодолимым препятствием, если получателей (собственников квартиры) несколько. К тому же кредитные организации сообщают о крупных операциях по счетам в Росфинмониторинг, что многих пугает.
«Аккредитивами для расчета по операциям с недвижимостью пользуются достаточно редко, поэтому сервисная сторона этой услуги оставляет желать лучшего: долго согласовываются документы и условия, что раза в два увеличивает сроки подготовки сделки. А в некоторых случаях временной фактор — решающий», — отмечает В. Косенкова.
