Рынок аренды: возможен ли выход из тени?

Поможет ли закон о снижении НДФЛ за сдачу жилой недвижимости внаём увеличить количество налогоплательщиков? Каков приблизительный процент уплачивающих налоги арендодателей? Какие меры необходимы, чтобы вывести рынок из тени? Какие реальные преимущества получают честные арендодатели, кроме крепкого сна? Возможны ли вообще какие-то подвижки в плане легализации доходов арендодателей?

В июне текущего года в Госдуму РФ внесен законопроект о снижении НДФЛ за сдачу жилой недвижимости внаём с 13 до 10%. При этом предложено установить максимальную планку этого налога – 5 000 рублей. То есть если сдается жилье за 50000 рублей и больше – налог все равно не более 5 000. Realty.dmir.ru расспросил экспертов о том как новый закон изменит ситуацию на рынке аренды.

Какая разница сколько не платить?

Наталья Соловьева из агентства недвижимости Quad-M Realty (Санкт-Петербург) поделилась своей точкой зрения: «Скажу как есть. Честные арендодатели и наниматели, а это те, кто уже сейчас платит налоги за сдачу своей недвижимости, будут очень рады, ибо платить им придётся меньше. В остальном же всё останется как есть, ибо людям, по сути, всё равно, сколько платить, если платить они не хотят. Понимаете, у большинства логика такая: «Зачем платить, пусть даже немного, если можно не платить вообще? И если какое-то изменение и будет, то совсем незначительное».

Упростить порядок уплаты или приучить «стучать»?

Некоторые специалисты делают акцент не на сумме налога, а именно на установлении максимального лимита налога. Вадим Яловецкий из АН «Троицкий дом СПб» считает, что «…идея снизить НДФЛ с 13 до 10% мало что даст. Более действенным может стать второй вариант – фиксация верхней планки налога на сумме в 5000 рублей. И даже несмотря на это, сборы не шибко вырастут. Почему? Во-первых, из-за невежественного и дикого огромного рынка найма жилья. Во-вторых, из-за бездействия фискалов. Методы имеются, а на практике почти не работают. Почему – это вопрос скорее риторический».

Итак, получаем необходимость более четкой организации рынка недвижимости и усиления контроля налоговых органов. А если конкретнее? В чем заключается невежественность и дикость рынка и слабость работы фискалов?

«Отследить сделки ещё как-то можно, если собственник жилья заключает через агентство недвижимости договор найма, – продолжает Вадим Яловецкий. – Но это малая часть. В основном подобные сделки проводятся нелегально. Высветить их можно по заявлению соседей или через управляющую компанию. На мой взгляд, если присовокупить к новации о «пятитысячной планке» мощную пропагандистскую кампанию и усилить контроль – сборы существенно возрастут. Сейчас ведь уже имеются реальные шансы не вылететь за границу, если в долгу у государства.

Вот пусть государство примет закон о налогообложении доходов с найма жилья, где условия для законопослушного гражданина будут более чем мягкие. Например, минимизировать усилия по оформлению уплаты налогов со сделки: создать штат сотрудников, готовых придти к собственнику в гости и за десять минут заполнить форму. Нынче ведь требуется тащиться в налоговую, отстоять очередь к регистратору (личный кабинет в Интернете доступен не каждому), а если заполнил неправильно, опять переписывай, опять в очередь. Да пропади оно всё, лучше втихую, и денег сэкономлю – простая логика обывателя».

И ведь правда: мало того, что нужно заплатить налог, нужно и очередь отстоять, и документы заполнить правильно. А если заполню неправильно – придется стоять еще раз. А если не успеть исправить до срока подачи декларации – еще и оштрафуют. Вроде бы арендодатель и согласен платить налоги, но не готов еще тратить время и нервы на эти процедуры.

Кстати, давайте посчитаем. Стоимость аренды квартиры составляет, допустим, 30 000 рублей. 13% от этой суммы – 3900 рублей, 10% – 3000 рублей. И вся эта нервотрепка стоит всего лишь 900 рублей экономии на налоге? Действительно, проще вообще не платить.

«В результате, на мой взгляд, метод кнута и пряника требуется усовершенствовать, – подводит итог своим размышлениям Яловецкий. – Хочешь собирать максимальные налоги – сделай механизм если не привлекательным, то доступным. А пока мы существуем по понятиям: не попался – живи, прокололся – ответишь по полной!».

Без нотариуса никак?

Тему полезности верхней планки развивает и нотариус Алексей Комаров (Санкт-Петербург): «Если мы говорим о жилых помещениях, то инициатива по снижению налога и главное – по установлению предела верхней планки – правильная. Сложно сказать, насколько она обоснована с точки зрения «среднего чека» сдаваемого помещения по регионам и социологических опросов. Я, к сожалению, подобной информации пока не видел.

Кроме того, устанавливать подобную льготу целесообразно для собственников, владеющих одним жилым помещением или, в крайнем случае, двумя. Не секрет, что сегодня более 90% сдаваемого жилья оформляется неофициально, а после окончания срока аренды стороны уничтожают все подписанные экземпляры договора и заключают новый.

Проконтролировать собственников сегодня нет возможности. Скажем, сделка найма не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а функции налогового агента на риэлторов никто не возлагал. Государству остается рассчитывать только на добросовестность граждан. Скорее всего, вслед за принятием указанных изменений в Налоговый кодекс нужно ждать и ужесточения ответственности за сокрытие дохода, полученного от сдачи помещений. Более того, регионы, скорее всего, получат возможность изменять установленные границы налога, а для жителей крупных городов верхняя граница скорректируется в сторону увеличения».

Налоги бывают разные

Опять же речь идет об усилении фискального контроля и ответственности. Но как это будет воплощено в жизнь? Можно ли как-то реально отследить факты сдачи жилья внаем, если соседи и управляющая компания не будут «стучать» на собственника? Кстати, здесь нотариус Комаров фактически проводит раздел между просто сдачей «лишнего» жилья внаем и предпринимательской деятельностью, когда жилые помещения и приобретаются-то для сдачи внаем. А почему нет? Заработал денег – купил жилье и сдаешь – хорошая причина поменять нелюбимую работу на какие-то более интересные занятия.

В таком случае, вопрос с налогами выглядит еще интереснее. Ведь предпринимателям достаточно платить не 13 и даже не 10, а всего 6% с дохода. Есть, конечно, и взносы в Пенсионный фонд, и заморочки с отчетностью. Но тут просто надо считать, что выгоднее. И непонятно, как отреагирует налоговая: обычно по самым разным поводам она предъявляет претензии за незаконное предпринимательство, а тут предпринимательство вроде законное, но сумма налога получается меньше, чем если бы гражданин не был предпринимателем…

Важным выглядит и момент с региональными ставками налога со сдачи жилья. Действительно, в Москве и провинции разница между стоимостью аренды аналогичных объектов может быть и трех-, и четырехкратной.

Для недорогих объектов, с которых ежемесячный доход не превышает 50 000 рублей, отличий между всеми регионами и нет, и не будет: 10% – и все. Но в столичных регионах куда больше именно дорогих объектов, а потому именно с них, по идее, можно собирать львиную долю доходов… Так поможет ли верхняя планка?

Наши люди «стучать» не будут! Если только на богатых…

Обратимся к московскому специалисту, который вдобавок занимается и арендой зарубежного жилья. Владимир Яковлев (агентство недвижимости «Диамант») отвечает на вопрос о хотя бы приблизительном количестве легальных арендодателей: «В настоящее время достаточно малый процент арендодателей платят налоги – около 5-10%, причем большинство из них – владельцы дорогой недвижимости. Не думаю, что принятие предлагаемых изменений в Налоговый кодекс принципиально изменит ситуацию, поскольку:

1. Уменьшение налоговой нагрузки ощутимо только для дорогих объектов, стоимостью больше 50 000 рублей в месяц, но относительно серьезный процент таких арендодателей и так платит налоги (около 20-30%). Владельцы же более дешевых объектов – стоимостью до 30 000 рублей – налоги платят крайне редко, тем более что доходы от сдачи квартиры зачастую являются для них основным источником средств к существованию.

2. Принципиальным моментом в новом законопроекте (собственно, так же, как и было) остается уплата налога вперед, что зачастую проблематично для владельцев недорогой недвижимости – сумма налога, которую нужно уплатить фактически с первых полученных денег (в течение 20 дней с момента сдачи квартиры), может превышать месячную плату. А это значит, что наймодатель либо должен брать сразу за большее количество месяцев, либо реальные деньги он получит совсем не сразу. А то и свои еще будет вынужден выложить, при этом риск того, что через месяц или два наниматели могут съехать – лежит опять-таки на владельце.

Поэтому данный упрощенный налоговый режим фактически не принесет принципиальных изменений для владельцев недвижимости, а значит, и не увеличит ни процент желающих платить налоги, ни собираемые суммы. Другой вопрос, что собираемые налоги планируется отдать местным бюджетам – а это может увеличить заинтересованность в выявлении наймодателей-неплательщиков местными властями. Если бы была предложена уплата меньших налогов по факту получения дохода (помесячно) или по истечении периода – да, это могло бы реально увеличить процент налогоплательщиков».

В Европе лучше не сдадут, чем не заплатят налоги

Раз уж специалист занимается и зарубежной недвижимостью – вполне логично задать ему вопрос и о том, как обстоят дела там. Настолько ли законопослушны европейцы, как кажется нам?

«Дело не только в законах, но и в отношении к ним, в психологии, – продолжает Владимир Яковлев. – Так, например, в Европе (я только что вернулся из деловой поездки по Италии, смотрел объекты, которые наши партнеры предлагают к продаже на российском рынке) достаточно типична ситуация, когда поселок (комплекс, состоящий из вилл на одну или несколько семей) строился для продажи в пиковые времена спроса, но сразу не был распродан.

Теперь непроданные дома стоят с полной отделкой, но пустуют уже несколько лет, а некоторые даже пришли за это время в плачевное состояние. Владельцы комплексов предпочитают, чтобы дома стояли пустыми и не сдают их, хотя спрос на такие объекты на сезонную аренду достаточно большой.

На первый взгляд, вроде нелогично, поскольку деньги уже вложены – так почему бы не получать прибыль от сдачи в аренду, раз не удалось продать? Но это только на наш первый взгляд... Информацию о сдаче дома скрыть там крайне сложно, да и психологически европейцы привыкли к тому, что налоги нужно платить... Вот и получается, что, посчитав потенциальную прибыль, налоги, расходы на обслуживание и прочие затраты, владельцы приходят к выводу, что «овчинка выделки не стоит».

Польза для богатых, а прочим – все равно

Итак, опять повторяется момент со стоимостью аренды жилья. Для собственников дешевого жилья вообще ничего не изменится. А вот как поведут себя хозяева дорогой недвижимости?

С одной стороны, они и так куда чаще платят налоги, чем другие. И это вполне объяснимо, поскольку и у нас скрыть факт сдачи условных апартаментов (а тем более – отдельного дома) несколько сложнее. А если налоговая все-таки узнает, что собственник скрывает доходы и на уровне аренды жилья – может поплотнее взяться и, например, за его бизнес.

Это, по понятным причинам, совсем неинтересно. Проще заплатить «по мелочам» – и именно спать спокойно, чтобы лишний раз более крупный источник доходов фискалы не трогали. А уж если сумма составляет всего 5 000 рублей – так с абсолютно искренней радостью – возьмите «пятерку», вот какой я хороший и честный. С другой стороны, налоговики могут поинтересоваться и тем, откуда вообще взялась эта дорогая недвижимость? И вот на этот вопрос ответят далеко не все.

Психология, безусловно, тоже имеет важное значение. Мы не случайно и не выделяли особо вопрос о «предоплате» налогов. Разумеется, подавляющее большинство собственников будут для подтверждения доходов, с которых платится налог, заключать «копеечные» договоры, а реальные деньги взимать вообще без договора. Но есть, конечно, риск, что квартиросъемщик в последний месяц проживания заплатит «копейки», положенные по такому договору.

При этом российские граждане, в отличие от европейцев, «стучать» не особо любят. Как показывает практика, даже на серьезные нарушения порядка жалуются очень редко. Да, есть персонажи, которым очень не нравятся чьи-то «нетрудовые» доходы. Но и с ними вопросы решать проще, чем с налоговой: объяснил, что жилец – это брат, сват, троюродный племянник, однокурсник (нужное подчеркнуть) – и пригрозил подать в суд за клевету. Очень даже действует. Да и налоговой доказать обратное будет тяжеловато.

То есть и с «кнутом» тоже как-то не складывается – не только с «пряником». И не будет складываться до тех пор, пока не будет именно «пряника» – то есть простого и налаженного механизма уплаты налога.

Пока общий вывод напрашивается такой: серьезную выгоду от этого снижения налога получают только собственники дорогой недвижимости. Причем в основном из-за введения «верхней планки» налога, а не из-за его снижения. Какие-то дополнительные доходы (возможно) получит бюджет. В остальном же рынок аренды жилой недвижимости не изменится никак.