Сегодня аналитики отмечают оживление на рынке недвижимости. Можно ли утверждать, что кризис миновал? Каков новый рынок и как работают компании, которые на нем остались? Можно ли считать, что ситуация в отрасли восстановилась? Какие они — новые стандарты качества? Об этом рассказала директор агентства недвижимости Great reality Наталья РАКОВА.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
— По данным Росреестра, сделок с жильем в 2011 г. было заключено на 7% больше, чем в 2010-м. Явно увеличилось число покупателей. Почему же не растет стоимость недвижимости?— Как известно, на уровень цен влияет соотношение спроса и предложения. Сегодня ситуация такова, что главным является покупатель. Клиенты активно смотрят квартиры и дома, но не спешат совершать сделку, пытаясь договориться о наиболее выгодных для себя условиях. Спросом пользуются объекты с наилучшим соотношением цены и качества, все, что переоценено или имеет какие-то недостатки, реализовать сложнее. Если ситуация изменится, например, увеличится число покупателей на рынке или уменьшится число продавцов, то тогда стоит ожидать и корректировки уровня цен.
— Из-за кризиса не все агентства смогли продолжить свою деятельность. Наверняка, чтобы остаться на плаву, пришлось предпринять некоторые усилия?
— На самом деле многие агентства недвижимости вынуждены были пересмотреть свои отношения с клиентами, стандарты качества своей работы. Клиентов стало меньше, следовательно, выжить смогли лишь те, кто предлагает наиболее конкурентные услуги, кто обладает профессионализмом. Люди стали требовательнее не только к приобретаемым квартирам, но и к риэлторам, обеспечивающим сделку. Чтобы держать соответствующую планку, агент должен уметь профессионально отвечать на вопросы клиента, причем самого широкого диапазона: о технических параметрах квартиры, юридических моментах — правах, налогах, рисках. Иногда риэлтору нужно составить прогноз на будущее по рентабельности, ликвидности объекта. И все это помимо, собственно, сопровождения сделки. Уже по этому понятно, что случайные люди в риэлторском бизнесе сегодня надолго не задерживаются.
— То есть можно сказать, что на рынок кризис оказал и положительное влияние?
— Безусловно! Нас устраивает, что теперь клиенты стали требовательнее, потому что большинство некомпетентных маклеров, присутствовавших на рынке недвижимости с бурно растущими ценами, вынуждены были уйти. Люди ценят репутацию, профессионализм, идут в агентства, в которых заботятся о качестве своей работы. Пусть риэлторов осталось меньше, зато они работают лучше. Так что нам такая ситуация, конечно, выгодна.
— Какова, на ваш взгляд, сегодня ситуация на загородном рынке? Аналитики говорят, что он восстанавливается с трудом.
— О восстановлении докризисных объемов на рынке загородной недвижимости говорить пока не приходится. Покупатели есть, они активно ездят на просмотры, но объектов, которые могли бы удовлетворить их требованиям, не так много. Ищут оптимального соотношения цены и качества, скидок — не каждый продавец готов это предложить, потому-то, несмотря на большое число клиентов, количество сделок по сравнению с докризисным уровнем меньше.
Впрочем, есть и положительные тенденции. Например, в 2011 г. можно говорить о возвращении ипотеки и на загородный рынок. Это является сигналом того, что у банков позитивные ожидания относительно данного сегмента, больше доверия к загородке.
— Какова сегодня структура спроса в этом сегменте рынка? Что ищет покупатель?
— Наибольший интерес у клиентов вызывают готовые дома, на втором месте дома под чистовую отделку, а на третьем — участки без подряда.
Что касается самого востребованного продукта, то это дома площадью 300–350 кв. м под ключ на участке 12–18 соток. Вообще, у каждого объекта есть свой покупатель, поэтому нельзя сказать, что такие дома продают, а больше никому ничего не интересно. Разные объекты привлекают внимание, просто экспонируются они дольше и требования там другие.
— Скажите, а сильно влияет на решение о покупке домика в деревне сумма расходов по его обслуживанию?
— Вопрос эксплуатационных платежей всегда оставался немаловажным, особенно в коттеджных поселках, где их размер может доходить до 1,5 тыс. долл. Вообще дома большой площади, свыше 800 кв. м, пользуются сегодня меньшим спросом, чем до кризиса. Одна из причин — дороговизна содержания. Также гораздо реже интересуются домами с бассейном.
— Ваша компания продает и очень дорогие объекты. Как обстоит дело с проверкой их юридической чистоты?
— В процессе сделки со стороны компании задействован не только риэлтор, но и юристы, служба безопасности. Проверку жилья проводят очень тщательно, причем домов как премиум-сегмента, так и бизнес-класса и любой другой категории. Во время проверки мы занимаемся выявлением фактов, которые могут привести к лишению покупателя права собственности. В первую очередь мы изучаем историю перехода права собственности: рента, дарение, наследство или договор купли-продажи. Бывает, в процессе обнаруживается, что в документах присутствует решение суда или квартира находится в залоге у банка. Подобных обстоятельств люди боятся, поэтому наша задача грамотно рассказать, что стоит за тем или иным документом и фактом.
Если дом старый, то выясняют его судьбу на ближайшее время. Может быть, он подлежит реконструкции или уже стоит в списках на снос. В общем, проверку проводят досконально.
— А вы даете покупателю бумагу, в которой расписана история квартиры?
— Да, по просьбе клиента мы представляем отчет по результатам проведенной проверки. Если есть серьезные, на наш взгляд, проблемы, мы не выйдем на сделку, пока они не будут устранены. В случае если это невозможно, а покупателю квартира очень нравится, мы советуем сделку застраховать. В конечном итоге он сам принимает решение, а мы лишь даем рекомендации.
— Сегодня появилась реклама от адвокатов, которые предлагают гражданам свои услуги, подчеркивая, что компании косвенно заинтересованы в проведении сделки и могут умолчать о некоторых обстоятельствах, они же все проверят и расскажут без утайки. Как вы к этому относитесь?
— Неверно считать, что для риэлтора главное — провести сделку и получить комиссию. Мы порой отговариваем покупателя от сделки, если нас что-то смущает. Репутация для нас дороже, чем разовая комиссия. Если адвокат может найти еще какую-то информацию, которую риэлторы не раскопали, мы только за.
Но хочу также сказать, что не надо слишком запугивать покупателя. Не все шероховатости в истории могут обернуться проблемами. Надо просто предоставить клиенту полную информацию и подробно разъяснить все моменты. Люди, покупающие дорогое жилье, юридически грамотные, они сделают соответствующие выводы.
— Вы сказали выше, что начала восстанавливаться ипотека. Наверное, в связи с этим число клиентов увеличилось?
— Да, покупателей становится больше. Ипотека — это еще одна сфера, в которой приходится разбираться риэлтору. Агент должен быть грамотным, уметь оценивать программы, которые предлагают в банках, ведь в каждом из них свои требования. Унифицированной ипотечной программы пока нет. С одной стороны, это затрудняет поиск кредита, с другой — дает возможность широкого выбора.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
