Складская недвижимость двух столиц. Октябрь 2011 г.

 

 

 

 

PNK

Впрочем, активность проявляли и девелоперы. Так, по данным экспертов Knight Frank, компания MLP получила кредит на строительство второй очереди логистического комплекса MLP «Подольск» (общая площадь 204 тыс. кв. м). Кредитная линия с лимитом в 143,8 млн долл. была открыта Среднерусским банком Сбербанка России. Ввод объекта в эксплуатацию планируется уже в 2012 г.

 

ПРЕДЛОЖЕНИЕ. Общий объем качественного предложения на рынке складской недвижимости Московского региона на сегодняшний день составляет порядка 4,4 млн кв. м в классе А и около 2 млн кв. м в классе B. За прошедшие три месяца 2011 г. к объемам Московского региона добавилось еще 157 тыс. кв. м, а по итогам года прогнозируется ввод на уровне до 390 тыс. кв. м, отмечают в компании Knight Frank. Это самый низкий показатель с 2003 г., что является последствием снижения девелоперской активности в 2008–2009 гг.

 

 

По данным Jones Lang LaSalle, в III квартале 2011 г. было введено в эксплуатацию несколько новых объектов, однако большая их часть была сдана в аренду еще в предыдущие месяцы. Компания Hines, например, достроила последнюю очередь в складском комплексе «Белая Дача» (32 тыс. кв.  м), а «ПНК-Групп» ввела в эксплуатацию также последнее здание в комплексе ПНК-Чехов (40 тыс. кв. м).

 

Источник: «АРИН»

 

СПРОС. Вполне закономерно, что в условиях дефицита усиливается спрос. В течение 2011 г., в том числе и осенью, он сохранялся на высоком уровне, арендаторы и покупатели складских объектов были гораздо активнее, чем в 2010 г. Ожидается, что до нового года поглощение квадратных метров в этом сегменте приблизится к 1 млн, что является рекордным показателем с 2007 г. Рост объемов поглощения сдерживается сокращением доступного предложения, что приводит к увеличению доли сделок, заключенных на стадии строительства объектов. Если в 2010 г. сделки по предварительным договорам аренды занимали около 20% в общем объеме поглощения, то по итогам прошедших девяти месяцев 2011 г. этот показатель увеличился до 30%. Учитывая снижение объемов вакантных площадей практически до нуля (0,6% в классе А по состоянию на начало октября), можно прогнозировать, что за оставшиеся два месяца доля предварительных контрактов в общем объеме сделок может вырасти до 40–45%.

 

Важным показателем на рынке складской недвижимости является активность 3PL-операторов (доставка груза, обработка и хранение, учет и управление товарными запасами, организация перевозок и т. д.). Объем сделок с участием логистических компаний лишь за первые три квартала вырос более чем на 30% по сравнению с 2010 г. (примерно с 93 тыс. кв. м в 2010 г. до 125 тыс. кв. м в 2011 г.). При этом не учитываются объемы, арендуемые конечными потребителями логистических услуг, когда оператор приглашается для обслуживания: эта новая для 2011 г. тенденция на рынке 3PL, отмечают в компании Knight Frank. А эксперты Jones Lang LaSalle наряду с этим отмечают снижение доли производственных компаний в общем спросе. Это обусловлено тем, что нынешний уровень арендных ставок становится для некоторых компаний реального сектора уже слишком высоким.

 

Наблюдается укрупнение запросов арендаторов и увеличение среднего размера сделки. Сегодня некоторые компании рассматривают предложение до 10 тыс. кв. м, тогда как в 2010 г. — только до 7 тыс. кв. м. Средняя арендованная площадь увеличилась на 20% по сравнению с минимумом 2008 г.

 

Данные факторы, а также снижение объемов предложения и отсутствие на рынке крупных (более 20 тыс. кв. м) складских зданий ведет к качественному изменению спроса: потенциальные покупатели и арендаторы готовы рассматривать проекты строительства объектов под заказ (design & build) в соответствии с их требованиями.

 

 

СТАВКИ. После стремительного роста в предыдущие кварталы арендные ставки стабилизировались на уровне 135 долл./кв. м/год. По мнению экспертов Jones Lang LaSalle, они продолжат расти, но более медленными темпами, к концу 2012 г. ожидаемый максимум — 140–145 долл./ кв. м/год.

 

ПРОГНОЗЫ. Эксперты полагают, что по итогам 2011 г. объем ввода новых площадей будет в три раза меньше объема спроса. Сделки строительства объектов под заказчика и предварительной аренды получат дальнейшее распространение. По оценкам компании Jones Lang LaSalle, к концу года их доля составит 50–70% от всего объема проведенных операций.

 

В следующие два года мы ожидаем стабилизацию спроса. Ритейл-операторы останутся основными арендаторами, доля же логистических и производственных компаний во многом будет зависеть от экономического роста, а также от возникновения новых проектов.

 

Эксперты Knight Frank прогнозируют увеличение в 2012  г. объемов ввода новых складских проектов до уровня 790 тыс. кв. м (в классе А и B). Однако ввиду превышения спроса над предложением существенная часть этих площадей будет арендована еще на этапе строительства по предварительным договорам, в том числе в 2011 г.

 

Рост ставок будет сдерживаться платежеспособностью клиентов, к тому же в 2012 г. ожидается ценовая стабилизация в связи с выходом на рынок значительного объема новых складских проектов.

 

Источник: Jones Lang LaSalle

 

 

 

 

 

Между тем интерес западных игроков к складским активам Северной столицы просматривается уже давно и со временем лишь усиливается. В этом нет ничего удивительного. По данным компании Knight Frank, с января по октябрь 2011 г. в городе и области было арендовано 115 тыс. кв. м складов, а во всех остальных регионах этот показатель составил около 100 тыс. кв. м. Естественно, возможность получить хорошие дивиденды от арендного бизнеса не может не привлекать внимание к этому сегменту рынка коммерческой недвижимости.

 

Источник: «АРИН»

 

ПРЕДЛОЖЕНИЕ. На сегодняшний день в Санкт-Петербурге функционирует 51 качественный складской комплекс, отмечают эксперты компании «АРИН». Общий объем предложения помещений классов А и В составляет около 1,5 млн кв. м.

 

С начала года не было сдано ни одного нового складского комплекса, при этом площадь проектов, анонсированных к вводу в IV квартале, составляет всего 34 тыс. кв. м. Большая часть предложения нынешнего года перенесена на 2012-й, информируют в компании Jones Lang LaSalle. Тем не менее город получил 18 тыс. кв. м качественных площадей исключительно за счет ввода новых очередей действующих комплексов.

 

Среди качественных объектов в Санкт-Петербурге сегодня преобладают склады класса А (71% от арендуемой площади). Больше всего их представлено в Пушкинском (28%), Московском (15%) и Всеволожском (14%) районах. Комплексы высокого класса чаще всего тяготеют к промзонам, таким, например, как Шушары, Предпортовая, Уткина Заводь, Обухово, Горелово, Колпино и Парнас. Единичные объекты встречаются в других локациях.

 

В линейке действующих складских комплексов наиболее широко представлены объекты до 10 тыс. кв. м и 10–30 тыс. кв. м — на их долю приходится по 35% от общего числа всех арендуемых площадей.

 

В 2011 г. было заявлено несколько новых проектов высокого класса, тем не менее активность девелоперов в сегменте складской недвижимости остается низкой в сравнении с докризисным периодом.

 

 

СПРОС. К началу октября обеспеченность качественными складскими площадями в Санкт-Петербурге составила 291 кв. м на 1000 жителей. Эксперты компании «АРИН» отмечают, что этот факт наряду с наблюдаемым увеличением грузооборота позволяет говорить о наличии потенциала для развития складской недвижимости в городе.

 

Спрос на качественные складские комплексы повышается как за счет выхода на рынок новых арендаторов, так и благодаря увеличению площадей, необходимых уже существующим компаниям.

 

К середине осени доля вакантных площадей в комплексах класса В составила 4%, что свидетельствует о высоком спросе со стороны арендаторов на такие помещения (в классе А — 18%). Как правило, это производственные объекты небольшого метража в черте города или в пределах 1–2 км от КАД. При этом в общем объеме предложения преобладают склады класса A, в которых предлагают крупные блоки.

 

Арендаторы стали более тщательно подходить к выбору объектов. Среди недостатков они отмечают нехватку складских помещений в относительной близости к центру города и отсутствие логистических комплексов, предоставляющих услуги по упаковке, транспортировке, сортировке.

 

Профиль арендаторов изменился: если до кризиса преобладали логистические компании, то сейчас на первый план выходят производственные компании и дистрибьюторы, арендующие помещения для собственных нужд.

 

Эксперты отмечает, что одной из ярких тенденций последнего времени стал индивидуальный подход собственников к потребностям клиентов. Речь идет о так называемом формате tailor made. Это максимальная техническая адаптация площадей под нужды арендаторов. Например, перепрофилирование всего складского комплекса или его части в производственное предприятие.

 

 

СТАВКИ. Как полагают в компании Jones Lang LaSalle, стабильный спрос на складские площади привел к небольшому увеличению арендных ставок в качественных проектах. К началу октября они достигли уровня 105–115 долл./кв. м/год (без учета НДС), показав рост за III квартал в пределах 5%. Эксперты ожидают рост и до конца нынешнего года.

 

Источник: «АРИН»

 

ПРОГНОЗЫ. Специалисты компании «АРИН» считают, что дефицит предложения качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге будет увеличиваться, и это еще больше подогреет спрос. Рост арендных ставок прогнозируется в пределах инфляции (5–10%). До конца 2011 г. ожидается ввод двух новых проектов совокупной площадью около 43 тыс. кв. м.

 

В несколько отдаленной перспективе ситуация, скорее всего, претерпит кардинальные изменения, особенно в высоком ценовом сегменте. По словам представителей компании Knight Frank, доля Санкт-Петербурга в объемах ввода в эксплуатацию складских помещений класса А в 2012 г. может составить 44% от всех сданных в России складских площадей этого класса. В течение следующего года эксперты прогнозируют прирост 160 тыс. кв. м.