На рынке аренды загородного жилья растут цены в сегменте «эконом», в остальных секторах дома и коттеджи предлагаются с дисконтом 10-15%. Цены на аренду недвижимости класса «комфорт» начинаются от 45 тысяч рублей в месяц и доходят до 200 тысяч. Премиальное жилье можно снять по цене 1,3-10 миллиона рублей. Самое дорогое предложение на рынке – дом за 20,4 миллиона рублей в месяц. Наиболее популярными направлениями остаются Новорижское, Рублево-Успенское и Алтуфьевское шоссе.
Весна вступает в свои права, и многие уже строят планы на лето. Никому не хочется сидеть в душной Москве, все хотят на природу, в благословенное Подмосковье. Уже в начале марта оживился рынок загородной недвижимости: количество предложений об аренде домов и коттеджей резко возросло. Казалось бы, в условиях кризиса и снижения спроса во всех секторах цены должны пойти вниз. Однако, как отметили в аналитическом центре ЦИАН, в бюджетном сегменте сегодня наблюдается ценовой всплеск: сюда обращают взоры те, кто еще в прошлом сезоне мог позволить себе снять дорогой дом или коттедж в двух уровнях площадью свыше 200 кв. м. Соответственно, падает спрос и растет дисконт в секторе элитной загородной недвижимости. Впрочем, обо всем по порядку.
«Комфорт»: демпингуют все
В этом материале мы не будем рассматривать дачные домики эконом-класса площадью до 100 кв. м и сомнительными удобствами, тем более что ценовая ситуация здесь непредсказуема и подчас парадоксальна. Ставку аренды диктует хозяин, который ориентирован на собственные потребности, а не на объективную ситуацию на рынке. В итоге за съем одноэтажного домика с минимальной меблировкой и удобствами могут просить и 30, и 60 тысяч рублей в месяц.
Более стабильная и понятная ситуация складывается в сегменте домов площадью от 100 кв. м и участками от 12 соток, пригодными для проживания семьи со средним достатком. В обязательных опциях – две-три спальни, площадка для барбекю, просторный санузел, полная меблировка, набор бытовой техники и в идеале – баня. Так во сколько же обойдется аренда такого дачного дома, не дальше чем в 50 км от МКАД на самых популярных направлениях?
Начнем с севера. Минимальная цена аренды описанного лота по Дмитровскому шоссе составляет сегодня 45 тысяч рублей в месяц. Двухэтажный дом с теми же основными параметрами на Клязьминском водохранилище предлагается уже за 60 тысяч. На 20-25 процентов растет арендная ставка, если на участке есть приличная баня, беседка и площадка для барбекю.
Более щадящие цены наблюдаются вдоль Ленинградского шоссе. За 60-70 тысяч рублей в месяц здесь можно снять двухэтажный дом с участком 10 соток, садом, баней, террасой и даже бильярдной комнатой. В 100 тысяч обойдется трехэтажный особняк площадью 280 кв. м с сауной, тренажерным залом и кальянной комнатой; участок в 12 соток – от ландшафтного дизайнера. Если это не элитный дом, то уж, без всякого сомнения, – «комфорт +».
Если отправиться на северо-восток, можно наблюдать еще более удивительную картину: на Ярославском направлении, которое всегда было одним из самых дорогих, царит беспрецедентный дисконт. Двухэтажный дом площадью 200 кв. м и участком 60 соток, с холлом, камином и баней на участке предлагается за 50 тысяч в месяц. За 90 тысяч можно отдохнуть в трехуровневом доме площадью вдвое больше и участком 400 соток с гаражом, баней и каминным залом.
На восточном направлении цены начинают возрастать. Сравнительно скромный дом в два этажа площадью 130 кв. м с одной спальней и участком на 12 соток по Горьковскому шоссе обойдется в 75 тысяч рублей, а за дом с тремя спальными комнатами и баней во дворе просят уже 140 тысяч. Зато по Носовихинскому шоссе дома этих категорий стоят почти в полтора раза дешевле – правда, и выбор здесь невелик.
Примерно такой же уровень цен наблюдается и по Щелковскому шоссе, поскольку это направление наиболее активно застраивается высотками эконом-класса, и уютных коттеджных поселков здесь не прибавляется. Трехэтажный дом на 350 кв. м, с участком в 16 соток, холлом, баней, детской площадкой и камином здесь отдают за 100 тысяч в месяц.
Схожие ставки аренды демонстрируют юг и юго-восток. По Егорьевскому и Новорязанскому шоссе двухэтажные дома площадью 200-250 кв. м с двумя-тремя спальнями и большими участками предлагаются по цене от 100 тысяч рублей в месяц. Здесь почему-то наблюдается и самая большая волатильность ставок. Например, два практически одинаковых двухэтажных дома по Новорязанскому шоссе, отстоящие друг от друга на 4 км, могут различаться по цене аренды почти наполовину: 90 тысяч против 55-ти. Откровенный демпинг идет по Варшавскому и Каширскому шоссе: здесь двухэтажный дом с двумя спальнями, гаражом, террасой и баней можно найти по цене 70 тысяч рублей.
Завершает наш обзор загородного жилья в сегменте «комфорт» безусловный ценовой рекордсмен – запад и смежные направления. Начинаем сразу с иконы стиля – Рублево-Успенского шоссе, которое предлагает для загородного отдыха не только элитные особняки и дворцы. Оказывается, прекрасный двухэтажный дом на 150 кв. м с тремя спальнями, гаражом и участком на 20 соток здесь можно снять за 80 тысяч. Если жилье покажется тесноватым, есть смысл присмотреться к 250-метровому коттеджу с двумя гостиными и двумя спальными комнатами: за него просят 110 тысяч.
Огромный разброс ставок демонстрирует Новорижское шоссе, тоже считающееся «элитарным» направлением по уровню арендных ставок. Здесь многое зависит от локации и типа поселения. Например, двухэтажный дом площадью 200 кв. м с небольшим участком, тремя спальнями и санузлом в обычном поселке можно подыскать за 75-90 тысяч в месяц, а точно такой же дом в закрытом клубном поселке предлагается уже за 140 тысяч рублей.
Гораздо скромнее расценки по Минскому и Можайскому шоссе: двухэтажный дом с участком 20 соток, тремя спальнями и баней во дворе здесь предлагают по цене от 70 тысяч. За 120 тысяч в месяц можно подыскать поистине великолепный трехэтажный дом с сауной, четырьмя спальнями, камином и большим участком ландшафтного дизайна. Примерно такие же цены и по Волоколамскому шоссе, причем здесь отмечается самое резкое падение ставок по мере удаления от МКАД: в пределах 10 км двухэтажный дом на 200 кв. м с двумя спальнями и участком 15 соток сдается за 80 тысяч, а примерно такой же, но в 40 км от Большого кольца, – уже за 55 тысяч.
Несколько выше арендные ставки на юго-западе. По Калужскому шоссе, на расстоянии до 30 км от МКАД, двухэтажный дом с двумя спальнями площадью 160 кв. м обойдется арендатору в 90 тысяч в месяц, при довольно скромном участке в 15 соток. Такой же дом, но на 20 кв. м больше, с тремя спальнями, участком в 40 соток и каминным залом, предлагается уже по 140 тысяч.
«Премиум»: чем западнее, тем дороже
В заключение – обзор арендных ставок в секторе элитной загородной недвижимости. И раз уж использован термин «элитное», вернемся на Рублево-Успенское шоссе.
Самое скромное предложение аренды в этом сегменте начинается от 1,3 миллиона в месяц. За эти деньги можно с комфортом пожить в двух-трехэтажном доме площадью 800-900 метров и участком от 30 до 15 соток. Опции обычные для загородного жилья такого уровня: сауна, каминный зал, биллиардная, от пяти до семи спален и в большинстве случаев – бассейн. Такое жилье предлагается не в самых престижных локациях: Николино, Жуковке-4, Красной поляне-2, Усово-плюс и ряде других.
Цены начинают расти по мере повышения класса поселка. Дом, описанный в предыдущем абзаце, будет стоить уже от 1,7 миллиона в месяц, если он расположен, например, в Жуковке-2, Раздорах, Горках лесных, Николино или Evergreen.
Уровнем выше – Барвиха-XXI, Сосновый бор, Рублевский, Горки-8, Подушкино, Жуковка Академическая: здесь арендные ставки стартуют от 2,2 миллиона рублей. Что интересно, комфортабельность жилья здесь подчас ниже, чем в «скромных» поселениях по Рублево-Успенскому шоссе, и порой присутствуют не все опции, считающиеся must в сегменте элитной загородной недвижимости. Однако престиж в этих местах всегда был ведущим фактором ценообразования.
От 5 миллионов рублей в месяц придется отдать за аренду трехэтажного дома площадью от 1,2 миллиона кв. м с 45-6 спальнями и таким же количеством ванных комнат в Усадьбах Усово, Никольской слободе, Николиной горе, Жуковке, Подушкино, Горках-2.
На вершине ценовой пирамиды – полумифические Барвиха, Речной и Николино: цена аренды начинается с 10 миллионов рублей. Площадь дома – не менее 1,5 миллиона кв. м, участка – от 100 соток; пять спален, бассейн, столовая, тренажерный зал.
Самым дорогим предложением на момент написания этого материала был дом в поселке Сады Майендорф, в 8 км от МКАД: четырехэтажный дворец с дизайнерским участком в 75 соток, с бассейном, 6 спальнями и 7 ванными комнатами предлагался в аренду за 20,4 миллиона в месяц. Прекрасное предложение для человека, которого потянуло из Куршевеля на родину, к земле.
Разумеется, Рублево-Успенское шоссе – эксклюзив во всех отношениях, в том числе и в ценообразовании. Это еще раз подтверждает анализ предложений на рынке аренды загородного жилья в других направлениях: точно такие же «мини-дворцы» можно снимать на порядок дешевле. Например, двухэтажный коттедж, исполненный в стиле небольшого готического замка (правда, небольшой площади – 400 кв. м), в 18 км от МКАД по Ярославскому шоссе предлагается за 300 тысяч в месяц. Четыре спальни, детская, сауна и бассейн, гостевой домик на участке 30 соток – набор опций вполне соответствует премиум-сегменту.
Еще дешевле – «всего-навсего» 180 тысяч в месяц – просят за чудесный трехэтажный коттедж площадью 550 кв. м в Черкизово (14 км от МКАД по Осташковскому шоссе): на участке – гостевой домик, пять спален, биллиардная, бар, два домашних кинотеатра. В 200 тысяч обойдется аренда чудесного домика в тирольском стиле площадью 200 кв. м по Дмитровскому шоссе, в 26 км от МКАД. 250-метровый таунхаус с тремя спальнями, сауной и прочими прелестями премиум-жилья по Волоколамскому шоссе можно снять за 350 тысяч в месяц.
Перечислять предложения можно долго, однако нас интересуют в первую очередь тенденции. А они таковы: цены на аренду загородного жилья, безусловно, ниже, чем это было в преддверии сезона отпусков прошлого года, однако это, как уже было сказано, не коснулось эконом-сектора, поскольку кризис стимулирует спрос на недорогую аренду. В сегментах «комфорт» и «премиум» ставки снижаются гораздо быстрее: на сегодняшний день падение по сравнению с 2015 годом составляет около 10%.
Что же касается ценовых перспектив, то к апрелю, пиковому месяцу по количеству сделок, следует ожидать существенного роста цен на эконом-недвижимость и небольшие дома и коттеджи, балансирующие на грани «эконом-комфорт», которые сегодня предлагаются по цене от 30 до 50 тысяч рублей. Судя по оживлению спроса, к началу сезона отпусков следует ожидать, как минимум, 15-процентного роста ставок.
В элитном сегменте, напротив, следует ожидать еще больших дисконтов. В первую очередь потому, что арендаторы все более активно перетекают в «комфорт +», экономя бюджеты. К тому же, не сбылись мрачные предсказания по поводу кризиса: рубль укрепился, туроператоры демпингуют, и те, кто еще зимой принимал решение отказаться от отпуска на зарубежных курортах, меняют планы. Действительно, зачем отдавать 250-300 тысяч рублей за аренду дома даже в самом живописном месте Подмосковья, если за такие же деньги можно провести месяц на прекрасной вилле, скажем, на Сейшельских островах?
Ну а для тех, кому не нужен ни берег турецкий, ни Африка, добавим, что в этом году, как говорят эксперты ЦИАН, наиболее популярными направлениями для аренды загородной недвижимости останутся все те же Новорижское, Рублево-Успенское и Алтуфьевское шоссе. Специалисты рекомендуют озаботиться поиском загородного дома уже сегодня, поскольку уже к середине мая, как показывает практика, объекты по разумным ценам уже разбирают, и в объеме предложений остаются лишь дома по завышенным ценам.
