недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяПрофессионалам

Столичные штучки: пользуются ли популярностью апартаменты?

4 633
Столичные штучки: пользуются ли популярностью апартаменты?
Власти обсуждают расширение программы льготной ипотеки. Бизнес-омбудсмен Борис Титов предложил распространить ее на апартаменты, которые сейчас по законодательству не имеют статуса жилья. Аналитики Циан выяснили, пользуется ли спросом этот формат и какую долю апартаментов может затронуть льготная ипотека.

Апартаменты — всё ещё диковинный зверь на российском рынке. Хотя они начали появляться десять лет назад, ощутимую роль этот формат играет только на столичном рынке новостроек. Отсутствие постоянной регистрации по месту жительства, повышенные тарифы на жилищно-коммунальные услуги и налоговая ставка, риски недостроя — все эти недостатки с лихвой компенсируются более доступной по сравнению с квартирами ценой.

ЖК «Павелецкая сити»

Главное отличие апартаментов от квартиры — юридический статус. Апартаменты относятся к нежилым помещениям, что не позволяет собственникам оформить в них постоянную регистрацию.

При прочих равных характеристиках апартаменты оказываются на 10–15% дешевле аналогичных квартир.

Но включение апартаментов в программу льготного кредитования не приведет к заметному росту спроса: это оценят только столичные жители.

Каждый пятый лот в новостройках Москвы

Эксперты Циан подсчитали, что сегодня на первичном рынке Москвы выставлено на продажу 9,2 тыс. апартаментов — 21% всего объема жилья в новостройках.

Доля формата значительно варьируется в зависимости от сегмента. В премиум- и элитном классах апартаменты занимают 62% предложения. Средняя стоимость таких вариантов — 60,6 млн рублей (площадь 105 кв. м).

ЖК «ВТБ Арена парк»

В бизнес-классе апартаменты занимают 19% первичного рынка. Средний бюджет — 18,5 млн рублей (69 кв. м). В массовом сегменте на апартаменты приходится 12% предложения. Средняя стоимость — 9,4 млн рублей (51 кв. м).

Доля и стоимость апартаментов на первичном рынке Москвы

Класс

Доля апартаментов в общем объеме

Средняя стоимость апартаментов, млн руб.

Средняя площадь апартаментов, кв. м

Массовый сегмент

12%

9,4

51

Бизнес-класс

19%

18,5

69

Элитный и премиум-класс

62%

60,6

105

По данным Аналитического центра Циан

С учетом обозначенного лимита по ипотеке 8 млн рублей интерес для льготной программы представляют апартаменты массового сегмента и бизнес-класса, которые занимают в Москве 15% объема предложения этих классов жилья — около 6,5 тыс. лотов.

При минимальном первоначальном взносе 20% по льготной ипотеке удастся приобрести жилье стоимостью до 10 млн рублей. Среди квартир под такой критерий подходит только 49% лотов Москвы. Среди апартаментов — 41% (это порядка 2,7 тыс. апартаментов). Меньшая доля по сравнению с квартирами объясняется локализацией апартаментов в старых границах Москвы. На присоединенных территориях этот формат практически не представлен.

Какова ситуация в регионах?

В Москве апартаменты — внушительная доля первичного рынка недвижимости. В других регионах этот формат по-прежнему встречается крайне редко. Эксперты Циан проанализировали, какую долю занимают апартаменты на первичном рынке городов с численностью населения от 500 тыс. Без учета Москвы доля апартаментов в таких городах занимает 1,5% всего объема предложения в новостройках.

Наибольшая доля апартаментов на первичном рынке среди остальных городов доступна в Сочи (14%), Санкт-Петербурге (5%), Казани (5%). В остальных городах апартаментов в продаже на первичном рынке нет или формат представлен одним-двумя домами. Таким образом, льготная ипотека на апартаменты окажется актуальной всего для четырех городов России, но преимущественно — для Москвы.

40% апартаментов — в ипотеку

По подсчетам Циан, 4 из 10 покупателей столичных апартаментов используют ипотеку — несмотря на то, что бюджет покупки меньше, чем для квартир. В 2020 году средняя доля кредитных сделок для подобного формата составила 38%. В 2019-м она равнялась 37%, 2018 году — 36%, в 2017-м — 38%. Таким образом, льготная ипотека заинтересует покупателей апартаментов.

В 2020 году дольщики приобретали в кредит апартаменты со средней стоимостью 11,3 млн рублей при средней площади 48,2 кв. м. Для сравнения: средний чек для ипотечной квартиры —12,8 млн рублей (59,3 кв. м).

Бюджет приобретенных апартаментов оказывается в среднем выше в сравнении с апартаментами, для которых потребовалась ипотека. Разница с 2017-го по 2020 год — 17%.

Если в целом по рынку купленные апартаменты стоили 11,9 млн рублей, то приобретенные в ипотеку — 10,2 млн рублей. Эксперты связывают такую динамику, во-первых, с высокой долей премиальных объектов — их покупатели чаще позволяют себе покупку без кредитных средств. Во-вторых, с меньшей площадью: для приобретенных в ипотеку апартаментов она составляет 48,1 против 49,4 кв. м в целом по рынку.

Средний бюджет покупки апартаментов и средний бюджет покупки апартаментов в ипотеку в Москве

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Стабильная доля 

Апартаменты составляют 21% объема предложения первичного рынка Москвы в старых границах, но в структуре сделок их доля ниже в два раза. В 2020 году показатель варьировался в диапазоне 6–9% общего объема сделок. Причем доля апартаментов в структуре предложения остается стабильной.

В конце 2017-го в Москве на апартаменты приходилось 17% лотов первичного рынка. В конце 2018 года — 19,4%, по итогам 2019-го — 19%.

Апартаменты в структуре сделок и доля ипотеки в сегменте.
Москва в старых границах

Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Десять самых бюджетных лотов в старых границах Москвы — это апартаменты (от 2,4 млн рублей). Бюджет самых дешевых квартир начинается от 3,2 млн рублей. При минимальном первом взносе 20% (480 тыс. рублей) ежемесячный платеж по льготной ипотеке для апартаментов окажется всего 14,3 тыс. рублей, что сопоставимо с арендой комнаты в спальном районе Москвы. Площадь таких апартаментов тоже равна комнате — 14 «квадратов». Но при этом это отдельное жилье без соседей по квартире.

Риски недостроя

Более низкая стоимость апартаментов в сравнении с квартирами объясняется не только отсутствием постоянной регистрации, особой налоговой базой, но и рисками самого дольщика. За последние семь лет (с 2013-го по 2020 год) в старых границах Москвы было заморожено строительство 80 корпусов, причем половина из них пришлась на апартаментные комплексы, утверждают аналитики.

Выходит, что в столице не достраивается каждый десятый корпус с апартаментами. Для проектов с квартирами и мультиформатных комплексов доля замороженных домов за тот же период — всего 2,4%.

Среди самых известных проектов с апартаментами, строительство которых так и не завершено, — Loft Post, Loft Park, Loft Time от Red Development, «Старт-Формат Царицыно» и ряд других. В стремлении сэкономить необходимо трезво оценивать надежность девелопера и учитывать статистику по заморозке апартаментов.

Разница в цене

На вторичном рынке недвижимости риск «заморозки» площадке не грозит. Циан выяснил, насколько отличается средняя стоимость квартир и апартаментов, представленных в продаже в домах, возведенных после 2010 года, — именно тогда апартаменты начали развиваться как формат.

Средняя стоимость 1 кв. м квартир в Москве — 236 тыс. рублей, апартаментов — 247 тыс. рублей (выше на 5%). Эксперты объясняют такую разницу активным строительством апартаментов в центре города. За прошедший год квартиры выросли в цене на 5% (с 225 тыс. рублей), апартаменты — на 1% (с 234 тыс. рублей). В этих расчетах учитываются в том числе премиальные объекты.

Применительно к отдельным столичным районам динамика разнонаправленная. Сегодня апартаменты продаются в 35 районах Москвы. Самая большая разница в цене по сравнению с квартирами в этих же районах отмечена для Басманного, Очаково-Матвеевского и Замоскворечья (на 20–40%). И наоборот, квартиры на треть дороже апартаментов в Ховрине, Северном Медведкове, Можайском.

Апартаментный комплекс «Level Стрешнево»

Любопытно, что в мультиформатных комплексах, в которых доступны и квартиры, и апартаменты, разница в цене между форматами сохраняется и после ввода дома в эксплуатацию. Так, в уже заселенном жилом комплексе в районе Филевский парк на вторичном рынке продаются квартиры и апартаменты. Средняя цена 1 кв. м для квартир равна 330 тыс. рублей. Стоимость 1 кв. м апартаментов в том же комплексе — 276 тыс. Разница — 20%. Выбирая апартаменты, следует помнить, что после сдачи комплекса ценовая разница между форматами сохранится и на вторичном рынке.

«Льготная ипотека на апартаменты — это локальная история, актуальная преимущественно для столичных покупателей. Впрочем, в Москве и самая высокая цена квадратного метра, — отмечает руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — Уже не первый год власти ведут речь о легализации апартаментов, чтобы приравнять их к жилью, которым они сегодня по сути и являются, имея статус нежилых помещений».

По словам эксперта, с 2017 года только в Москве продано более 14 тыс. апартаментов в строящихся корпусах. Отсутствие льготной ипотеки для апартаментов ограничивает спрос и доступность недвижимости в целом. «Субсидированная ипотека — это не только поддержка строительной отрасли, но и первые шаги по регулированию статуса и сглаживания отличий между апартаментами и квартирами», — подчеркивает Алексей Попов.

Изображение в начале статьи: ЖК «Клубный дом Soho+Noho»

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru