Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
ИпотекаГород

Таунхаусы Подмосковья. Загородная жизнь в городе

Наталья Денисова24 января 2012 7 401
2019-09-29T14:47:50.090000+00:00
Таунхаусы в черте подмосковных городов — жилье маргинальное. За более чем 15-летнюю историю развития они так и не стали массовыми. И дело не в эстетских качествах продукта, а в рынке, который больше тяготеет к загородной версии «таунов».
Таунхаусы в черте подмосковных городов — жилье маргинальное. За более чем 15-летнюю историю развития они так и не стали массовыми. И дело не в эстетских качествах продукта, а в рынке, который больше тяготеет к загородной версии «таунов».

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

 
Наша Russia
 
В Европе судьба таунхаусов давно определена. На протяжении вот уже двух столетий они расцениваются исключительно как городское жилье. А это предполагает и наличие муниципальных коммуникаций, и транспортную доступность, и инфраструктуру. В России дело обстоит несколько иначе.
 
С момента появления на рынке, в середине 1990-х гг., «тауны» прочно засели в нише загородной недвижимости. И прекрасно там себя чувствуют. Как отмечает Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, девелоперы заинтересовались этой темой в первую очередь потому, что нашли более дешевый по сравнению с отдельными домами формат загородной недвижимости. С ним согласен Дмитрий Котровский, управляющий по продажам жилого комплекса с образовательно-спортивной инфраструктурой «Олимпийская деревня Новогорск»: «Себестоимость таунхаусов меньше, чем коттеджей: оконные проемы размещаются не на четыре, а на две стороны, у девелопера есть возможность сэкономить на общих стенах и коммуникациях». К тому же таунхаусы, как правило, расположены на небольшой территории и имеют по два-три этажа, а значит, есть возможность сэкономить на земле, добавляет Балла Фай, директор по стратегическому развитию Paul`s Yard.
 
В черте городов таунхаусы не стали массовыми по диаметрально противоположной причине — застройщику выгоднее построить и распродать на дефицитном участке многоэтажку. Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, указывает на то, что обычно земля в городе дороже загородной, и обращает внимание на сложности с оформлением всей исходно-разрешительной документации в случае городского варианта «таунов».
 
Словом, маргинальные позиции таунхаусов спровоцированы рынком. Отсюда и скромные результаты: эксперты АЦ «Индикаторы рынка недвижимости irn.ru» подсчитали, что из 117 поселков с таунхаусами только 33 распложено в городской черте. Подключено к городским коммуникациям и того меньше — 22 объекта. А общая доля таунхаусов в областных городах, по оценке экспертов рынка, составляет не более 25%.
 
 
Городские пижоны
 

КП Олимпийская Деревня, Новогорск

Список подмосковных городов, где есть таунхаусы, разнообразием не отличается. В него входят Химки, Одинцово, Долгопрудный, Балашиха, Раменское, Королев, Апрелевка, Видное, Троицк и некоторые другие населенные пункты. По большей части это объекты, вынесенные за пределы массовой застройки и расположенные на границе с лесом, вблизи парков, скверов, водоемов, живописных природных зон.


 
Между тем функцию городского жилья они выполняют: инфраструктура имеется если не в шаговой доступности, то в разумных пределах езды на общественном транспорте. Например, таунхаусы в поселке Завидное-2 расположены в парковой зоне города Видное и являются частью давно сложившегося района. В десяти минутах езды — школа, поликлиника, больница, банки, магазины. Жилой комплекс «Березовая роща» вообще находится в центральной части города Чехов. Поблизости есть два детских сада, школа, центр развития ребенка.
 
В силу месторасположения в городских «таунах» можно жить более экономично по сравнению с загородными аналогами. «Основное отличие рассматриваемого формата — наличие центральных коммуникаций и стоимость коммунальных услуг, — говорит Д. Цветков. — В городе тарифы регулируются государством, а в загородном поселке — управляющей компанией. Разница в платежах может составлять 100%».
 
 
Ценник растет
 
Цены на таунхаусы стабильно растут, и городские сблокированные дома не исключение. «Начиная с 2007 г. рост стоимости таунхаусов опережал рост стоимости квартир и коттеджей, а в кризисный 2009 г. этот формат просел меньше других видов жилой недвижимости, — сообщает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». — Сейчас эти объекты дорожают вместе с остальным жильем. Рост стоимости во многом происходит из-за близости к завершению строительства и отсутствия новых проектов».
 
Цена 1 кв. м на таунхаусы в черте подмосковных городов зависит от класса проекта, удаленности от Москвы, престижности направления — шоссе, экологии, ландшафта. По словам Л. Блинова, основной спрос сегодня сосредоточен на жилье экономкласса в пределах 7–9 млн руб. В этом диапазоне, например, можно найти жилье в комплексах «Жемчужина Коренево» в городском поселении Красково, «Завидное-2» и «12 Дубов» в городе Видное.
 
«В среднем по рынку таунхаус без отделки площадью 150–180 кв. м можно приобрести за 6–7 млн руб., — говорит Д. Котровский. — В Москве за эти деньги квартиру не купишь. А ведь по сути таунхаус — та же квартира, только расположенная на своем участке земли».
Стоимость таунхаусов бизнес-класса находится в пределах 11–20 млн руб. В частности, такие предложения есть в ЖК Art Village и «Шаляпинская усадьба» в черте города Сходня. Подобные объекты отличаются выразительной архитектурой и продуманной планировкой, они в меньшинстве и, как правило, их не покупают с нуля.
 
Обособленный сегмент представляют проекты премиум-класса. Например, к ним относятся «Олимпийская деревня Новогорск» в Химках и «Красногорье DeLuxe ski-club & water-house» в Красногорске, где цены в несколько десятков миллионов рублей в порядке вещей, а Москва совсем близко. Однако эти проекты все-таки исключение из правил, рынок больше тяготеет к бюджетным вариантам.
 
«Во всем мире таунхаусы — это не очень дорогое жилье. Но у нас застройщики порой пытаются выжать максимум с имеющихся проектов, — комментирует Б. Фай. — В некоторых таунхаусах можно найти самый высокий уровень отделки, не отличимый от элитных квартир».
 
 
Сплотим ряды
 
В технологиях строительства таунхаусов в черте подмосковных городов ничего принципиально нового нет. В основном их возводят по монолитно-кирпичной технологии, получившей в России широкое распространение. Встречаются объекты, построенные с использованием блочных технологий: пенобетон и керамзитобетон. В меньшинстве «тауны» из таких нетрадиционных для них материалов, как сэндвич-панели, газосиликатные блоки, ячеистый бетон и др.
 
Бич подмосковных таунхаусов — монотонность застройки, ровные ряды и скучные линии. Более удачны проекты, где эти проблемы решены на уровне архитектурных приемов. Например, сблокированные дома могут отличаться друг от друга цветом фасадов, рисунком окон, дверей, набором декоративных элементов.
 
«Архитектурные решения очень важны: у застройщиков часто возникает соблазн уменьшить фасадную часть и увеличить блокированную, поскольку вторая значительно дешевле, — комментирует В. Яхонтов. — Однако тут может возникнуть диссонанс, и в итоге секция будет выглядеть как пенал, что недопустимо».
 
Кроме того, застройщики сегодня ориентированы на мелкую нарезку площадей, и таунхаусы уже не могут похвастать былым размахом. Как рассказал Л. Блинов, если в первых российских сблокированных домах предлагали площади 300 кв. м даже в экономклассе, то сегодня кризисный тренд налицо: для бюджетных вариантов уместна площадь 120–170 кв. м, для бизнес-класса — 200 кв. м. Дмитрий Котровский объясняет минимализм девелоперов социально-экономической обстановкой в стране: «Чем больше площадь, тем выше должна быть платежеспособность граждан. Но доходы уменьшаются, ипотека неподъемна — под 11% годовых. Вот девелоперы и «рисуют» объекты с минимальными метражами».
 
Впрочем, все это детали, считают эксперты. Плюсы городских таунхаусов перевешивают минусы, поэтому покупатели отказываться от этого формата жилья не собираются. «С каждым годом в Подмосковье строятся все более конкурентоспособные объекты, — говорит Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». — В 2012 г. таунхаусы станут одним из самых продаваемых форматов жилья. Умеренный рост цен, в среднем 12% по итогам года, является наиболее вероятным сценарием с учетом растущей конкуренции в секторе».

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

 

 
МНЕНИЕ
 

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»:
«В Англии таунхаусы начали возводить еще в XIX в., когда к основному дому родителей молодая семья пристраивала собственный коттедж. В России этот вид недвижимости появился сравнительно недавно. Известно, что в Москве первый поселок таунхаусов Сетунь был построен на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц в 1990-х гг. Тогда это жилье было ориентировано прежде всего на иностранцев. В Подмосковье таунхаусы строят в основном на расстоянии до 15–25 км от МКАД. Такие поселки есть в Лобне, Долгопрудном, на Рублево-Успенском, Новорижском и других шоссе».

 
 
Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty:
«В Европе в таунхаусе возможно круглогодичное проживание, это городская недвижимость, где есть центральные коммуникации, откуда удобно каждый день ездить на работу. Московский же вариант таунхаусов не всегда удовлетворяет этим требованиям, они встречаются и в 50-километровой зоне от МКАД. Так что назвать их городским жильем едва ли возможно».

 
 
 

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#ипотека#город#инфраструктура#дом#таунхаус
ипотекагородинфраструктурадомтаунхаус
Сейчас обсуждают
Аноним
28 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru