Топ–10 уходящего года. Что повлияло на рынок недвижимости?

 

 

В 2012 г. Москва стала в два раза больше. С 1 июля вступило в силу решение о присоединении к столице территории площадью 160 тыс. га, вплоть до границ с Калужской областью. А в конце августа были объявлены результаты конкурса на лучшую концепцию нового анклава. По итогам голосования международное жюри признало победителем команду планировщиков Antoine Grumbach et Associes.

 

Одной из главных идей в основе проекта французских архитекторов стало создание нового качества городской среды. Они предлагают построить на новых территориях линейный город, осью для которого станет Калужское шоссе. По оценкам специалистов, на новых территориях есть возможность построить 80 млн кв. м недвижимости, создать более 1,7 млн рабочих мест и поселить здесь почти 2,5 млн жителей. Причем это не увеличение численности населения, а именно отток горожан из Старой Москвы, который необходим, чтобы разрядить переуплотненную столицу.

 

Власти считают, что зона урбанизации должна доходить до Троицка, а территория после ЦКАД останется исключительно рекреационным пространством. Предпочтение будет отдаваться малоэтажной застройке, созданию инфраструктуры. Столичные власти планируют сформировать порядка 12 социально-деловых кластеров, или «точек роста», в которых появятся новые рабочие места и будет построено жилье. Основной принцип при градостроительном развитии этих кластеров — сформировавшиеся территории вокруг населенных пунктов и близость к транспортным магистралям.

 

 

Новое строительство в историческом центре Москвы «будет максимально ограничено или практически запрещено», заявлял еще в 2011 г. столичный градоначальник Сергей Собянин. Уже существующие стройки надо завершить в течение трех лет, а некоторые строящиеся объекты перепрофилировать, отмечал чиновник. «Еще один вопрос — это развитие территории за пределами исторического центра. Массовая застройка возможна только в ограниченном числе районов и только при условии одновременного развития внятной транспортной схемы», — цитировали Собянина СМИ. Собственно, в этом ключе и развивалась ситуация на столичном рынке недвижимости. Новые проекты в 2012 г. появлялись в виде исключения, как, например, Well House (1-я улица Машиностроения), BARRIN HOUSE на Малой Пироговской и нескольких других. В результате застройщики вынуждены были констатировать, что первичного сегмента жилья в пределах Старой Москвы больше не существует.

 

Власти с этим соглашались, но с оговоркой. Резервы для строительства в Москве есть, и в первую очередь это заброшенные территории промышленных зон вдоль Москвы-реки. По их словам, в разработке находятся проекты использования промзон на северо-западе столицы от «Сити» до МКАД, а также территории Московского западного речного порта и района Дорогомилово. Однако в развертывание масштабного строительства верилось с трудом, поскольку бюджетные цифры нового жилищного строительства на 2013 г. свидетельствовали об обратном. И вдруг в декабре все перевернулось с ног на голову (или наоборот). В СМИ появилась информация, что до конца года горадминистрация должна утвердить новые правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Центрального округа, которые позволят только в одном Тверском районе возвести около 2 млн кв. м. Новый диапазон застройки ЦАО чиновники объясняют ее относительно низкой плотностью.

 

 

В 2012 г. в сфере дорожного строительства правительство Москвы перешло от отдельных проектов к комплексной реконструкции дорожной сети. Были завершены основные долгострои. Среди них — второй въезд в Куркино, развязка Вешняки — Люберцы, проспект Защитников Москвы, мост через канал им. Москвы, магистраль между «Сити» и Звенигородским шоссе и ряд других.

 

Начата реконструкция вылетных магистралей, в результате которой, как ожидается, пропускная способность трасс вырастет на 20–30%. Сроки реализации большинства проектов ограничены до 18 месяцев. В настоящее время работы ведут на семи трассах; реконструкция Варшавского и Каширского шоссе частично завершена в 2012 г. Приступили и к строительству новых транспортных маршрутов, призванных разгрузить Третье кольцо и центр города, — это Северо-Западная, Северо-Восточная хорды и Южная рокада. Ведутся и локальные мероприятия, которые позволяют улучшить транспортную ситуацию в конкретном районе. Было создано более 1100 заездных карманов для общественного транспорта и свыше 700 расширений проезжей части для правых и левых поворотов.

 

Разработан совместный проект правительства Москвы и общественного центра «Пробок.нет», который осуществляет сбор предложений граждан по улучшению дорожной ситуации.

 

В конце года завершились основные строительно-монтажные работы на нескольких крупных объектах улично-дорожной сети, например реконструкция Ленинградского шоссе от станции метро «Сокол» до МКАД и Варшавского шоссе от МКАД до Садового кольца (боковые проезды).

 

Всего на дорожное строительство было потрачено 75 млрд руб.

 

 

В начале 2012 г. московские власти объявили, что столичная подземка пополнится тремя новыми станциями метро. «Пятницкое шоссе» — на Митинско-Строгинской ветке, «Братеево» — на Замоскворецкой и «Новокосино» — на Калининской. Собственно, так и произошло, правда чуть ранее «Братеево» переименовали в «Алма-Атинскую».

 

Станция «Новокосино» была сдана первой — в сентябре. Сегодня ею пользуются 63 тыс. чел./сут. Появление метро сократило время на поездку из этого отдаленного района в центр города почти на 40 мин. В декабре открылись «Алма-Атинская» и «Пятницкое шоссе». Последнюю построили за 15 месяцев. Столь небольшой срок объясняется тем, что тоннели возводили открытым способом, без использования проходческого щита, а сама станция неглубокого заложения — до 11 м. Пуск «Алма-Атинской» улучшил транспортное обеспечение 380 тыс. жителей районов Братеево, Зябликово и Южного Орехово-Борисово, которые смогут быстро и без пересадок добираться до центра города.

 

Открытие «Пятницкого шоссе» позволило обеспечить доступность метро для жителей северо-западной части района Митино, в том числе села Рождествено, где планируется большая застройка.

 

Эксперты рынка недвижимости отмечают, что наличие метро повышает стоимость вторичной жилой недвижимости в среднем на 10–15%. Новость о строительстве и скором вводе в эксплуатацию новой станции воспринимается потребителем как существенное улучшение транспортной доступности. В результате резко возрастает спрос, а за ним и цены на квадратные метры. Однако если говорить о Москве внутри МКАД, то здесь влияние на стоимость жилья, строящегося рядом, намного меньше, чем на территории, расположенной за пределами Кольцевой автодороги и в прилегающих районах Подмосковья.

 

 

Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в 2012 г. было отчасти противоречивым — объемы выдачи кредитов росли высокими темпами в условиях плавного роста ставок. По прогнозам экспертов, к концу года российская ипотека должна преодолеть знаковую планку в 1 трлн руб. Эти ожидания вполне реальные, потому что уже за десять месяцев 2012 г. было выдано больше кредитов, чем за весь 2011 г. Правда, граждане определенно сделали выбор в пользу рублевых займов, валютные кредиты составляют всего 1,4% от общего объема ипотечного портфеля.

 

Несмотря на звучавшие с высоких правительственных трибун призывы сделать ипотеку доступной, снизив ставку до 6–7% (и даже изданный в связи с этим указ президента), достичь этого не удалось. Практически все крупные банки во II полугодии 2012 г. подняли ставки на 1–1,5%, но компенсировали эту непопулярную меру упрощением процедуры оформления ипотечного кредита, а также целой линейкой специальных программ льготного кредитования для некоторых категорий граждан.

 

По прогнозам АИЖК, средневзвешенная ставка к концу 2012 г. составит 12,5%, однако многие специалисты рынка говорят о подъеме до 13–13,5%. Вероятно, этот уровень сохранится и в 2013 г. Главная причина роста ставок — удорожание фондирования. Деньги, которые банки пускают в оборот, достаются им все дороже: сказывается напряженная ситуация с ликвидностью, возникавшая в результате долгового кризиса в еврозоне.

 

Еще одна характерная особенность ипотечного рынка 2012 г. — активность населения. Граждане все чаще пользовались ипотекой, несмотря на ее удорожание. По данным Росреестра, каждый пятый объект недвижимости в 2012 г. приобретался с помощью ипотечного кредитования. Этот показатель стал рекордным, а оборот рынка жилой недвижимости (количество объектов, зарегистрированных в сделках с жильем по итогам трех кварталов) превысил 3 млн.

 

 

Правительство России проводит реформу ЖКХ уже 20 лет. И, несмотря на предпринимаемые усилия, состояние этой сферы оставляет желать лучшего. В связи с этим в 2013 г. стартует еще одна государственная программа, направленная на решение проблем ЖКХ.

 

Модернизацию инженерно-коммунальных сетей, а также капитальный ремонт многоквартирных домов будут осуществлять на принципах софинансирования с участием всех уровней бюджета — федерального, регионального, местного.

 

Собственники помещений в многоквартирных домах тоже станут участниками программы и будут вносить определенную долю средств на капитальный ремонт в специальный накопительный фонд (предположительно порядка 3–10 руб. с 1 кв. м жилой площади ежемесячно).

 

Ответственность за выполнение поставленных задач возложена на Фонд содействия реформированию ЖКХ, созданный в 2007 г. В 2012 г. государство во второй раз продлило его полномочия, теперь до 2015 г. Кроме капитального ремонта Фонду предстоит заняться и переселением граждан из аварийного жилья. На период с 2013 по 2015 г. будут расселены 10,56 млн кв. м таких домов. На это выделяется около 107 млрд руб.

 

Безусловно, ремонт и реновация многоквартирных домов поднимет их стоимость, поэтому можно ожидать повышения цены предложения квартир на вторичном рынке жилья.

 

 

Летом 2012 г. правительство Москвы утвердило отраслевую схему высотности застройки на территории столицы. Был введен запрет на возведение зданий выше 75 м (против принятых ранее 100 м). Ограничение действует лишь на землях Старой Москвы и не касается уже одобренных градостроительной комиссией проектов, которые будут завершены. Впрочем, эксперты считают, что для некоторых объектов сделают исключение, в первую очередь для небоскребов, в которых нуждается мегаполис.

 

Но есть зоны, где будут применяться дополнительные, более жесткие, ограничения по этажности — например, это сектор панорамного обзора памятников культурно-исторического наследия (в него входит сегодня 56% столичных земель). Если раньше застройка ограничивалась по высоте только непосредственно в охранных зонах памятников, то теперь количество этажей и метров будет зависеть от того, насколько близко новый дом находится от исторических построек. В частности, вплотную к музею-заповеднику «Коломенское» разрешат строить здания не выше 18 м, чем дальше от памятника, тем больше будет допустимая этажность.

 

Чиновники обещают, что новые требования по высотности будут разработаны и для Новой Москвы. К середине 2014 г. их включат в общий генплан столицы.

 

 

С приостановкой строительства в Москве очевидным трендом 2012 г. стало смещение девелоперской активности в Подмосковье в зону 15–20 км от МКАД. В эпицентр строительного бума также попала Новая Москва. Городами новостроек стали Химки, Красногорск, Реутов, Чехов, Железнодорожный, Балашиха, Видное, Домодедово и др. Лидеры по числу новых проектов — южное, северо-западное и восточное направления.

 

Из 873 заявленных новостроек Московской области и Новой Москвы больше половины объектов (57%) поступили на продажу уже в III квартале 2012 г.

 

В активной стадии строительства находятся многоквартирные дома общей площадью 13–14 млн кв. м. Текущий объем предложения (то есть количество нераспроданных квартир) — примерно 5,2–5,6 млн кв. м. По данным специалистов, только на ближайшие три года к строительству заявлено 50 млн кв. м жилья.

 

Основная масса проектов — масштабные жилые комплексы комфорт- и экономкласса площадью от 100 тыс. кв. м. Конкуренция застройщиков весь год притормаживала рост цен на недвижимость, однако емкость рынка позволяла поглотить спрос. В среднем цены выросли на 2–8%. Существенный прирост стоимости квадратов отмечался на юго-западном направлении, где основная часть проектов расположена на территории Новой Москвы. Затоваривание рынка было приостановлено с назначением губернатором Московской области Сергея Шойгу в мае 2012 г., занимавшего этот пост полгода. В результате были пересмотрены инвестконтракты, на рынок не выйдет около 15 млн кв. м жилья. Однако со временем мыльный пузырь все равно лопнет, уверены эксперты. По версии специалистов одной из риэлторских компаний, стагнация произойдет уже в феврале-марте 2013 г. В наиболее «забитых» новостройками районах снижение стоимости может достичь 10–15%. При этом новые объекты, примыкающие к Москве, могут примерно на столько же и вырасти.

 

Подмосковный Росреестр уже фиксирует снижение количества сделок купли-продажи жилья в регионе на фоне роста числа выданных ипотечных кредитов. Населению не хватает денег на приобретение жилья, покупатели вынуждены занимать средства у банков либо отказываться от покупки недвижимости.

 

 

В 2012 г. в стране образовался огромный список из незаконно построенных домов, подлежащих сносу. То есть ряды существовавших ранее обманутых дольщиков пополнились новыми гражданами, рискующими лишиться крыши над головой. По данным Федеральной службы судебных приставов России, только за первые полгода было выявлено свыше 8,5 тыс. самовольно возведенные строений, по которым суды приняли решение о сносе. За это же время было снесено более 2,4 тыс. домов. Для ликвидации самостроя из госбюджета дополнительно выделили более 6 млн руб.

 

Большая часть проблемных домов — многоквартирные здания, возведенные на участках, предназначенных для ИЖС. Недобросовестные застройщики оформляют такие объекты в собственность как индивидуальное жилье, используя Закон «О дачной амнистии», затем продают квартиры и больше не несут за них ответственности. Строительство подобных зданий осуществляется без разрешительных документов и соблюдения градостроительных норм.

 

Особенно остро вопрос о самострое стоит в Московской области. Широкий общественный резонанс вызвало дело о ликвидации в подмосковных Вешках многоквартирного дома, возведенного на 15 сотках дачного участка. В этом доме некоторые покупатели прожили по два года. Показательная акция, возможно, отобьет у инвесторов вкус к незаконному бизнесу, и строительство многоквартирных домов на дачных участках остановится. А пока с целью предостеречь граждан власти области составили список домов, в которых нельзя покупать квартиры, так как здания в любой момент могут пойти под снос.

 

 

 

 

2–9 сентября 2012 г. во Владивостоке, на острове Русский, прошел саммит стран Азиатско-Тихоокеанского экономического сотрудничества (АТЭС) — межгосударственный форум, созданный для содействия экономическому росту, сотрудничеству, торговле и инвестициям. РФ впервые стала хозяйкой форума.

 

В связи с предстоящим событием за последние три года в Приморском крае построено более 120 км дорог, современный аэропорт, уникальные мосты и портовые терминалы. Мощный толчок к развитию получил остров Русский. Возведенный здесь Дальневосточный федеральный университет стал площадкой для основных деловых мероприятий саммита. Была оптимизирована улично-дорожная сеть, введены в эксплуатацию трехкилометровый вантовый мост, грузовые терминалы, торговые и развлекательные комплексы. Развитие систем связи и телекоммуникаций теснее связало остров с другими частями города.

 

Практически все работы по возведению объектов федерального значения в Приморском крае завершены. На строительство выделено 679 млрд руб., освоено 664,5 млрд руб. Среди незавершенных сооружений — две гостиницы категории «пять звезд», театр оперы и балета, спорткомплекс в пригороде Владивостока, Уссурийская ТЭЦ (проектируется).

 

Активными темпами шло жилищное строительство. В 2012 г. в Приморском крае построено порядка 600 тыс. кв. м жилья. Основной прирост площадей наблюдался в микрорайоне Снеговая Падь, где в общей сложности должно появиться более 20 тыс. квартир. Среди масштабных микрорайонов также выделяется Патрокл и проект в поселке Трудовой.

 

В соответствии с программой «Обеспечение доступным жильем и качественными услугами ЖКХ населения Приморского края» к 2016 г. объем строительства должен выйти на 1 млн кв. м. Согласно планам администрации края, в перспективе строительство комфортного жилья экономкласса, объектов инфраструктуры и дорог останется приоритетным направлением развития. На этом сосредоточены усилия глав муниципальных образований, проектировщиков, инженеров и т. д.

 

После саммита АТЭС подорожание недвижимости неизбежно, считают эксперты. Тенденция массового строительства в 2013 г. приведет к дефициту и удорожанию земли.

 

Материал подготовлен по информации из открытых источников.