недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Ипотека

Цена подписи. Настоящим подтверждается…

5 636
Российские нотариусы, визируя сделки с недвижимостью, не предоставляют сторонам договора таких гарантий, какие дают их коллеги на Западе. Однако поправки, которые планируют внести в Гражданский кодекс, могут приблизить российский рынок недвижимости к европейским стандартам. Тогда полномочия нотариусов станут шире, но увеличится и цена их услуг.
Российские нотариусы, визируя сделки с недвижимостью, не предоставляют сторонам договора таких гарантий, какие дают их коллеги на Западе. Однако поправки, которые планируют внести в Гражданский кодекс, могут приблизить российский рынок недвижимости к европейским стандартам. Тогда полномочия нотариусов станут шире, но увеличится и цена их услуг.
 

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

 
Сегодня участники сделки по купле-продаже недвижимости не обязаны обращаться к нотариусу. Но при желании они, конечно, могут это сделать. «Договор, заключенный в простой письменной форме, и договор, удостоверенный нотариусом, имеют равную юридическую силу и одинаковые юридические последствия. Договор об ипотеке (залог недвижимого имущества) с 11 января 2005 г. также может быть совершен в простой письменной форме и не подлежит обязательному нотариальному удостоверению», — говорит Ирина Шугурова, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.
 
Обязательным является лишь нотариальное заверение договоров ренты (ст. 584 ГК РФ) и некоторых других документов, в которых речь может идти о недвижимости. Это завещание (п. 1 ст. 1124 ГК РФ), брачный договор (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ), договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору (п. 2 ст. 339 ГК РФ), а также уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ).
 
Сделки в нотариальной форме рекомендованы, когда одна из сторон — лицо преклонного возраста либо есть сомнения в способности человека, подписывающего договор, понимать значение своих действий или руководить ими. Также нотариус необходим, если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться. В таком случае по его просьбе поставить подпись может другое лицо, но она должна быть засвидетельствована нотариусом — причем с указанием причин, по которым совершающий сделку не смог подписать ее собственноручно.
 
 
К вопросу о гарантиях
 
Итак, никаких специальных гарантий (в сравнении с простой письменной формой) нотариальная форма сделки ее участникам не обеспечивает. Договоры, удостоверенные у нотариуса, могут быть признаны в суде недействительными по тем же основаниям, что и обычные, незаверенные.
 
«Разумеется, нотариальная форма сделки не является и гарантией от мошенников, — разъясняет Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость». — Для того чтобы ее дать, объект недвижимости необходимо тщательно проверить, досконально изучив его юридическую историю». Нотариус этого не делает: он работает лишь с теми документами, которые ему предоставляют участники сделки, не выясняя ни их подлинность, ни соответствие действительности.
 
Это, кстати, отличает наших специалистов от их западных коллег. В развитых странах нотариус играет важную роль при заключении сделок с недвижимостью. Там он представляет юридическую систему государства, и оформление договора без него невозможно. В задачи французских нотариусов, например, входит не только проверить, свободен ли объект от обременений и долгов, но и не заражено ли здание термитами, не содержат ли его конструкции свинец или асбест. Свою подпись специалист ставит только после внимательного чтения всех документов и уточнения деталей сделки.
 
В России же сложилось так, что экспертиза правовой истории объекта и обеспечение надежности сделки — зона ответственности риэлторского бизнеса. Именно юридические отделы и службы безопасности агентств недвижимости призваны защитить потребителей от совершения рискованных операций. Если же клиент намерен максимально обезопасить сделку, то ему следует позаботиться о страховании титула собственности.
 
Однако неверно было бы утверждать, что участие нотариуса в сделке бессмысленно. В соответствии с «Основами законодательства о нотариате» при удостоверении договора нотариусом выясняется дееспособность подписывающих документ (дополнительные гарантии того, что они понимают значение своих действий). Если сделка совершается представителем одной из сторон, нотариус проверяет его полномочия, а у юридических лиц — их правоспособность. «Если в дальнейшем совершенная сделка станет поводом для судебного разбирательства, нотариус может стать ценным свидетелем, способным подтвердить добропорядочность сторон и добровольность сделки. Причем, руководствуясь своим опытом, могу сказать, что обычно судьи к показаниям нотариусов относятся весьма внимательно», — говорит О. Самойлов.
 
Роман Семчишин, коммерческий директор TEKTA GROUP, упоминает еще об одном положительном моменте обращения к нотариусу: он выдаст дубликат в случае утери свидетельства о регистрации.
«Плюсами нотариального удостоверения сделки можно считать разъяснение сторонам смысла и значения представленного ими проекта договора, проверку на соответствие его содержания действительным намерениям сторон, отсутствие противоречий требованиям закона. Минусы — за это придется заплатить государственную пошлину или нотариальный тариф», — резюмирует Марина Маловик, заместитель генерального директора по юридическим вопросам ГК «Пионер».
 
 
Каков гонорар?
 
Стоимость услуг нотариуса устанавливается налоговым законодательством РФ, «Основами законодательства РФ о нотариате», рекомендациями Московской городской нотариальной палаты (МГНП) и состоит из двух частей: государственной пошлины за совершение нотариальных действий и непосредственно гонорара, зависящего от объема работы. Например, за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке (купля-продажа, дарение, мена и т.д.), размер государственной пошлины варьируется от 0,3 до 1% от суммы договора, а гонорар (оплата правовой и технической работы) составляет порядка 4, 5 тыс. руб. За удостоверение других видов договоров (например, брачных) взимается пошлина в 500 руб., а гонорар тот же — 4,5 тыс. руб.
 
«Сейчас готовится ряд изменений в законодательстве РФ о нотариате. В частности, для всех сделок с недвижимостью планируют ввести процедуру обязательного нотариального удостоверения. Также нотариусу могут быть переданы полномочия по подготовке и проверке документов для передачи их в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это может увеличить стоимость услуг нотариуса», — говорит Ксения Архипова, юрисконсульт департамента оформления недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».
 

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

 
Все одинаковы
 
Нотариусы бывают государственные и частные. Все они обладают равными правами и обязанностями. «Компетенция специалистов, за некоторым исключением, одинакова, — рассказывает Сергей Коковашин, юрисконсульт компании Welhome. — Общими являются и правила совершения нотариальных действий, и правовая сила нотариальных актов. Однако только государственный нотариус наделен полномочиями выдавать свидетельства о праве на наследство и принимать меры к охране наследственного имущества. У частного нотариуса такого права нет. При этом частник несет личную имущественную ответственность по решению суда и в случае причинения ущерба нотариальными действиями, совершенными в противоречии с действующим законодательством».
 
К лицам, желающим стать нотариусами, предъявляются высокие требования: они должны успешно сдать квалификационный экзамен и в установленном законом порядке получить лицензию на право осуществления нотариальной деятельности. К тому же специалист, занимающийся частной практикой, должен быть членом нотариальной палаты.
 
Поскольку полномочия всех нотариусов одинаковы, а степень квалификации потребитель фактически не в состоянии проверить (может только потребовать показать лицензию), выбирать контору нужно из соображений территориального удобства и отсутствия очереди. Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, говорит, что обращать внимание нужно скорее на работу помощников нотариуса: «Ведь именно они готовят документ, печатают тексты, вносят паспортные и другие данные. Именно от их грамотности и внимания зависит многое, а иногда и успех сделки».
 
 
Новые правила игры
 
В апреле в Госдуму был внесен законопроект, предусматривающий обязательное нотариальное удостоверение сделок, которые влекут возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих государственной регистрации. Имеются в виду прежде всего сделки с недвижимостью. При этом нотариусы должны привлекаться как к оформлению договоров, так и к передаче документов в регистрирующий орган, кроме того, они будут нести имущественную ответственность перед клиентом.
 
Марина Маловик считает, что изменения только к лучшему: «Нотариальное заверение, на мой взгляд, должно привести к упорядочению, большему контролю над совершаемыми сделками со стороны государства, а также защите прав физических лиц».
 
Однако поскольку нотариальный тариф взимается в процентах от стоимости объектов, у сторон может появиться желание занизить стоимость квартиры в договоре купли-продажи, предупреждает Наталья Киселева. «Если раньше подобная инициатива исходила только от отдельных продавцов, желающих уйти от налога, то теперь и покупатели будут стремиться уклониться от уплаты не совсем мотивированного для них платежа — пошлины, — говорит она. — Вряд ли это положительно скажется на рынке недвижимости. Станут ли операции на нем менее рискованными, покажет время и мера ответственности, которая будет возложена на нотариусов за последующее признание удостоверенной ими сделки недействительной».
 
Скептически настроен и В. Ламин, который полагает, что по крайней мере поначалу в нотариальных конторах образуются огромные очереди и вырастут цены, хотя эти услуги и сейчас весьма недешевы. «Считаю изменения лишними, поскольку служба государственной регистрации вполне справляется со своими функциями и обеспечивает на высоком уровне законность сделок. А нотариусам вполне хватает работы, достаточно зайти в любое отделение — практически везде запись или очереди», — замечает эксперт.
 
Руководитель департамента продаж вторичной жилой недвижимости компании «Домус финанс» Дмитрий Байда подсчитал, что если участие нотариуса в сделках с недвижимостью станет обязательным, то каждая квартира подорожает на 1% — эта та сумма, которую в большинстве случаев берет специалист за удостоверение договора. Переводя проценты в рубли, получаем, что, приобретая квартиру, например, за 6 млн руб., покупатель должен будет потратить дополнительно 60 тыс. руб.
 
Олег Самойлов видит два варианта развития событий. Если все дело сведется к восстановлению обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью, это не более чем возврат в прошлое, когда такая форма была нормой; результатом нововведения будут усложнение и удорожание сделок. Если же нотариусов наделят исключительным правом подавать документы на государственную регистрацию, последствия приобретут критический характер, так как оформление станет на порядок дороже.
 
 
Риэлторы работы не лишатся
 
Пожалуй, все же следует дождаться момента, когда поправки в ГК будут приняты, — тогда и станет понятно, что реально изменится. В то, что нотариусы смогут заменить риэлторов, эксперты не верят. «Не думаю, что покупатели станут обращаться к нотариусу по вопросам проверки юридической чистоты квартиры. Ведь помимо получения данных из соответствующих источников она требует еще большой и трудоемкой работы, нередко — переговоров с родственниками, соседями, а иногда и поездок в другие города. Если нотариус возьмется за это, вряд ли у него останется время на основную деятельность», — комментирует Д. Байда.
 
С ним согласна и К. Архипова. По ее мнению, поправки в ГК не смогут значительно отразиться на работе риэлторов и снизить спрос на их услуги. Ведь именно агентства недвижимости занимаются поиском потенциальных клиентов для желающих продать или купить квартиру; размещением рекламы; поиском подходящего объекта для покупателей; согласованием условий сделки с учетом интересов сторон. «Естественно, ни один нотариус не будет заниматься деятельностью такого рода», — уверена эксперт.
 
Олег Самойлов тоже не боится остаться без куска хлеба: «Я не разделяю беспокойства многих коллег относительно того, что нотариусы смогут заменить риэлторов. Вряд ли компетенцией нотариуса станет согласование предстоящей сделки с банком, выдающим покупателю ипотечный кредит. И уж, конечно, ни один нотариус не возьмется (да и не сможет) строить обменную цепочку. Функция проверки юридической истории объекта тоже едва ли уйдет от риэлторов. Дело нотариуса — удостоверять сделки, задача риэлторов — эти сделки готовить и осуществлять. Поэтому, на мой взгляд, нотариусы и риэлторы являются не конкурентами, а партнерами, сообща делающими общее дело».

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

 
МНЕНИЕ
 

Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
«Для специалистов рынка — риэлторов выбор нотариуса, с которым предстоит сотрудничать на постоянной основе, разумеется, важен. А для обычного потребителя, который пользуется нотариальными услугами лишь иногда и по конкретной необходимости, думаю, проблема выбора специалиста не носит высокой актуальности: ведь на выходе документы, удостоверенные разными нотариусами, не слишком отличаются друг от друга».
 
Ксения Архипова, юрисконсульт департамента оформления недвижимости компании «НДВ- Недвижимость»:
«Нотариус проводит достаточно тщательный анализ документов, предоставленных ему для совершения сделки. Он также вправе отказать в совершении нотариального действия, если у него возникнет сомнение в дееспособности обратившегося лица. Деятельность нотариуса прежде всего направлена на предотвращение всех возможных спорных ситуаций, в том числе и судебных споров, но даже при возникновении таковых документ, удостоверенный нотариусом, значительно упрощает защиту прав заинтересованных лиц в суде».

 

  
 
 
Комментарии 0
редакцияeditorial@cian.ru