В блокнот заемщика. Ставка ставке — рознь

 

В целом по рынку ставки примерно одинаковые и держатся в районе 12%. Но с учетом персональных данных заемщика, особенностей финансирования кредитных организаций и ряда других моментов ставки могут различаться существенно.

 

 

 

В каждом банке — свой набор тех факторов, которые определяют уровень ставки для конкретного заемщика. Наиболее традиционные — размер первоначального взноса, срок кредита, способ подтверждения дохода. Например, более низкую ставку традиционно получают те заемщики, которые вносят большой первоначальный взнос (40–50% и более). «Как правило, если у заемщика первоначальный взнос более 35%, то ставка по кредиту может быть меньше на 0,25–1%», — отмечает директор департамента кредитования компании «Фосборн Хоум» Елена Зотова.

 

Точно так же — чем короче срок кредитования, тем, как правило, меньше ставка. И если заемщик может подтвердить свой доход по справке 2НДФЛ — у него больше шансов на минимальный процент, чем у того, кто приносит справку в свободной форме. Хотя это имеет значение не везде.

 

Иногда банки вводят и дополнительные условия, определяющие размер ставки. «В Райффайзенбанке процентная ставка зависит не только от формы подтверждения дохода клиента и валюты кредита, но и от размера собственных средств», — говорит руководитель дирекции обслуживания физических лиц, член правления Райффайзенбанка Александр Степаненко.

 

Есть также категории клиентов, которые имеют шанс на скидки. Так, банки часто готовы снижать ставки для заемщиков, которые приходят от партнеров-брокеров, или агентств недвижимости. «Более лояльные условия банки предлагают своим зарплатным клиентам. Также добросовестные заемщики, успешно погасившие ранее взятый кредит, могут рассчитывать на более интересные условия при следующем этапе кредитования в данном банке. Во всех приведенных примерах банки снижают ставки для надежных и платежеспособных заемщиков», — поясняет Стефан Буайе, начальник управления стратегического маркетинга и качества Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV).

 

Еще один важный момент, определяющий размер ставки, — это страхование жизни заемщика. Пару лет назад этот вид страхования являлся стандартной необходимостью для получения кредита и никак не влиял на размер ставки. Однако после ряда претензий, поступивших от заемщиков, в дело вмешалась антимонопольная служба, которая запретила кредиторам вводить это условие в качестве обязательного. В итоге банки сделали оформление полиса страхования жизни добровольно-принудительным. «Если заемщик не будет страховать свою жизнь, то кредитор повысит ставку на два-три процентных пункта», — поясняет Е. Зотова.

 

 

 

По способу формирования все процентные ставки на рынке можно разделить на два вида — фиксированные и плавающие. Фиксированная ставка — та, что определяется при заключении кредитного договора и потом остается неизменной на протяжении всего срока кредитования. Плавающая привязана к какому-либо рыночному индикатору: ее значение пересматривается с определенной периодичностью в зависимости от изменений индикатора. Регулярность изменений бывает обычно один раз в квартал или полгода.

 

Для формирования плавающих ставок при рублевых кредитах используются такие индикаторы, как курс ЦБ РФ и индекс Mos Prime. Для валютных продуктов — Libor и Euribor.

 

На зарубежных рынках плавающая ставка даже более распространена, чем фиксированная. Но в России пока таких продуктов мало. Они начали активно вводиться банками перед кризисом — на волне снижающихся ставок рефинансирования. Однако мировое экономическое потрясение наглядно продемонстрировало все риски, связанные с плавающим процентом. Для многих заемщиков в разгар кризиса ставки выросли в разы — до 20–30%. Поэтому сейчас популярность этих продуктов невысока. «По нашему мнению, российский рынок еще не готов к восприятию такого рода программ. Кредиты с плавающей ставкой — это более сложный по сравнению со стандартными программами продукт. Он предполагает принятие больших рисков со стороны заемщика в случае резких изменений на рынке. В связи с этим необходим более продвинутый уровень финансовой грамотности от клиента. Сейчас данный вид кредитования является наименее востребованным на российском рынке», — рассказывает С. Буайе.

 

Например, DeltaCredit для кредитования в долларах США предлагает плавающие ставки, которые зависят от годового индекса Libor. Для кредитования в рублях — ставки, которые зависят от трехмесячного индекса MosPrime. «Плавающие ставки ниже фиксированных в среднем на 1–2%. Для клиентов, планирующих возврат кредита в течение одного — трех лет, это очень выгодное предложение. Для остальных возникают риски увеличения платежей вследствие повышения базовых индексов», — отмечает директор департамента маркетинга компании «Кредитмарт» Татьяна Будорагина.

 

Кредиты с плавающей ставкой банки предлагают дешевле, чем с фиксированной, так как в их ценообразование не надо закладывать процентный риск. То есть риск того, что если банк выдал кредит с фиксированной ставкой на длительный срок, а привлек под этот кредит финансирование на более короткий, в тот момент, когда надо будет продлевать финансирование, рыночная ситуация изменится и ставки привлечения новых средств могут быть высоки. Выдавая кредиты с плавающей ставкой, которая зависит от рыночного индекса, кредитору уже не надо закладывать этот риск в конечную стоимость кредита для заемщика. «Занимая деньги по плавающей ставке, заемщики, как правило, рассчитывают погасить кредит досрочно, понимая все риски того, что ставка может вырасти в будущем. Как правило, для продуктов с плавающей ставкой нет моратория на досрочное погашение», — поясняет Елена Кудлик, финансовый директор DeltaCredit.

 

Для минимизации риска того, что из-за изменения рыночной ситуации плавающая ставка достигнет того уровня, когда заемщик уже не сможет обслуживать кредит, банк DeltaCredit ввел ограничение на максимальный размер плавающей ставки.

 

«Данное предложение было сделано по итогам кризиса 2008–2009 гг., когда в конце 2008 г. индекс MosPrime, к которому у нас привязаны плавающие ставки по рублевым кредитам, достиг своего рекордного значения. А сейчас наш заемщик может уже при выдаче кредита оценить размер своего максимального платежа и просчитать все возможные для него риски», — рассказывает Е.  Кудлик.

 

После кризиса некоторые банки начали вводить так называемые комбинированные ставки. Например, когда заемщик платит по плавающей ставке, например три года, а затем переходит на фиксированную. Или, наоборот, когда ставка фиксируется на срок пять или семь лет, а после истечения данного срока становится плавающей. «Заемщик получает низкую ставку на пять — семь лет, и если в течение этого срока он выплачивает основную сумму долга, то даже при изменении ставки в сторону увеличения размер платежа поменяется, скорее всего, незначительно. DeltaCredit начал продавать этот продукт (DeltaЭконом) в конце 2008 г., и сейчас на него приходится основная доля выдачи рублевых кредитов», — рассказывает Е. Кудлик.

 

ВТБ24 также предлагает клиентам ипотечные кредиты в рублях с фиксированными, переменными и комбинированными ставками. В качестве индикатора, к которому привязаны эти переменные, выбрана ставка рефинансирования ЦБ. «Она имеет ряд преимуществ перед другими индикаторами: более проста и понятна для наших клиентов, публикуется во многих открытых источниках информации, не подвержена резким колебаниям и является ориентиром для определения ставок кредитования во всех секторах. Размер переменных ставок изначально ниже фиксированных и никак не зависит от срока кредитования, который может составлять от 5 до 50 лет, что крайне важно при получении долгосрочных ипотечных кредитов. Кроме того, переменные ставки исключают необходимость рефинансирования заемщиками своего кредита с целью понизить уровень выплат, если кредитный договор был заключен в период относительно более высоких процентов», — считает Георгий Тер-Аристокесянц, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ ВТБ24.

 

 

 

 

 

На кредитном рынке существует два способа подсчитывать процентные ставки — дифференцированный и аннуитетный.

 

Аннуитетные платежи — это выплаты одной и той же суммы в течение всего срока кредита. При этой схеме в начале обслуживания ипотечного долга в составе платежа больше процентной составляющей, а с приближением окончания договора — доли платежа по основному долгу.

 

Дифференцированный платеж — это ежемесячный взнос одинаковой суммы основного долга и постепенно уменьшающейся доли процентных платежей. То есть размер платежа постоянно меняется по мере таяния суммы долга.

 

Подавляющее большинство банков предлагает заемщику только аннуитетный платеж. Выбор между аннуитетным и дифференцированным есть только у клиентов Газпромбанка и Нордеа-банка. Сбербанк, основной игрок на рынке, с 1 февраля этого года отменил дифференцированные платежи.

 

Достоинства аннуитетной системы — простота и понятность. При ней заемщику удобнее планировать будущие платежи, так как они представляют собой неизменную сумму. «Аннуитетная схема избавляет заемщика от необходимости все время сверять сумму платежа с графиком и испытывать более весомую финансовую нагрузку на первом этапе кредитования. Это более удобный способ, поэтому банки и приняли его в качестве основного при расчете графика платежей по кредиту», — поясняет С. Буайе.

 

Как правило, размер такого платежа не превышает 60% ежемесячного дохода семьи. «Этот подход позволяет заемщикам планировать свой бюджет на годы вперед. Кроме того, при аннуитетном платеже заемщик может рассчитывать на больший размер кредита, чем при дифференцированной схеме, при одном и том же доходе», — замечает Г. Тер-Аристокесянц.

 

Главный минус аннуитетной схемы — больший объем начисленных процентов. То есть в этом случае кредит обойдется клиенту дороже, чем в случае с дифференцированным подходом.

 

Соответственно, основное преимущество дифференцированных платежей — то, что они предполагают меньшую переплату по сравнению с аннуитетом. «Однако аналогичного эффекта можно добиться и при аннуитете, если осуществлять досрочное частичное погашение кредита. Кроме того, плюс дифференцированной схемы в том, что сумма платежа постепенно снижается. То есть в конце срока кредитования кредитное бремя станет легче», — поясняет Г. Тер-Аристокесянц.

 

Однако недостатком дифференцированного подхода является то, что в начале срока кредитования сумма платежей будет довольно обременительной. «В то же время в течение первых нескольких лет после получения кредита дифференцированные платежи создают огромную нагрузку на семейный бюджет. Выплаты по таким кредитам могут достигать 90% ежемесячного дохода. Безусловно, это повышает риски. Но некоторые банки готовы допускать подобное соотношение доходов и расходов на обслуживание кредита, так как постепенно нагрузка на заемщика будет снижаться. Однако это крайне неудобно для клиентов, особенно на первом этапе обустройства жилья», — замечает Г. Тер-Аристокесянц. В связи с этим уровень дохода, необходимый для получения кредита, будет куда больше.