Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
АрендаИпотека

Как платят за жилье за границей

Наталья Смирнова27 февраля 2015 9 500
2022-10-28T10:52:32.579230+00:00
Как платят за жилье за границей
Почти все люди среднего достатка за границей фактически всю жизнь живут в кредит. Живут, и в ус не дуют: пока хотя бы один член семьи иностранца имеет постоянную работу (а значит – официально подтвержденный источник дохода!), он может брать и брать в долг у банков ссуды, у магазинов – товары и, в общем-то, жить припеваючи, выплачивая всю жизнь проценты по покупкам и займам. Одним из наиболее существенных бюджетных затрат является выплата «моргиджа» (mortgage) – ипотечного кредита на покупку недвижимости. На примере канадского законодательства попробуем проанализировать эту статью расходов.

Из опыта друзей, уехавших в Европу, Америку, Канаду и в прочие развитые государства, а также из других информационных источников мы знаем, что почти все люди среднего достатка за границей фактически всю жизнь живут в кредит. Живут, и в ус не дуют: пока хотя бы один член семьи иностранца имеет постоянную работу (а значит – официально подтвержденный источник дохода!), он может брать и брать в долг у банков ссуды, у магазинов – товары и, в общем-то, жить припеваючи, выплачивая всю жизнь проценты по покупкам и займам. Одним из наиболее существенных бюджетных затрат является выплата «моргиджа» (mortgage) – ипотечного кредита на покупку недвижимости. На примере канадского законодательства попробуем проанализировать эту статью расходов.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

На первых порах наши люди – свежеиспеченные канадские эмигранты («востребованные «программеры» или «успешные коммерсанты») пробуют жить в съемном жилье. Кто-то снимает «бэйсмент» (подвал в частном доме, оборудованный для жилья), кто-то арендует апартаменты в кондоминиуме или сразу раскошеливается на аренду отдельного коттеджа. Однако со временем даже в головах самых беспечных арендаторов включается калькулятор, и люди начинают задумываться о покупке собственной недвижимости.

По факту, плата за аренду съемной квартиры или отдельного дома примерно вполовину меньше оплаты за ипотеку. С каждым месяцем раздражение арендатора нарастает, и через год народ, умеющий считать, уже начинает всерьез подумывать о покупке собственной жилплощади, пусть и с учетом отдаленной перспективы завладеть квадратными метрами. Странно, но факт: в  Канаде никто не стремится оплатить всю сумму покупки сразу, даже если имеет в наличии всю требуемую сумму!  Как не удивительно, но жить в долг в итоге оказывается выгоднее, чем быть старательным покупателем, не имеющим долгов.

Порядок действий

Залог успеха вашего предприятия – опытный ипотечный брокер с хорошими рекомендациями от знакомых, который знает условия выдачи кредитов в разных банках и сможет аргументировано представлять ваши интересы в общении с банковским служащим, ответственным за выдачу ссуды. Кредит можно взять как на покупку недвижимости, так и на строительство дома. Годовой процент, который для вас установит к выплате банк, зависит от следующих условий:

1. От минимальной ставки (общей для всей территории Канады) для ипотечных кредитов, которая пересматривается 3-4 раза в год и может поменяться максимум на 0,25% за один раз. На сегодняшний день она составляет от 2 до 5%.

Елена Кудрявцева, доктор философии, юрист, директор Аналитического бюро оформления и продажи недвижимости, имеющая большой опыт работы в Канаде, так комментирует ситуацию с начислением процентов по мortgage: «Mortgage – это кредит на покупку недвижимости под ее залог. Выбрать вариант кредита можно как в банке, так и в брокерской конторе (что часто бывает более выгодно покупателю).

При оформлении кредита оговаривается срок, на который вы закрепляете за собой фиксированную процентную ставку – обычно это пять лет (при общем кредите на 25 лет), однако – чем дальше срок, тем  выше процентная ставка.

При выборе условий кредита большое значение имеет ситуация на финансовом рынке. Если в данный момент ставка низкая, то выгоднее ее закрепить на более длительный срок.

По сумме первоначального взноса кредиты делятся на обычные и кредиты повышенного риска. При обычных сумма первоначального взноса составляет 25% от стоимости покупаемого объекта, а кредит выдается на оставшуюся сумму, которую требуется доплатить. При кредитах же повышенного риска (когда покупатель способен оплатить на первом этапе только 5% от стоимости объекта),  такой вариант мortgage должен быть застрахован на случай неплатежеспособности покупателя. Чем выше процент кредита, тем выше процент страховой премии. Требования к такому виду кредита достаточно высокие: кредитор должен быть наемным работником со стабильным доходом и востребованной профессией.

Все сделки по мortgage регистрируются в государственном учреждении Land Title Office. Заемщик сохраняет за собой право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, с первых минут вступая в права законного владельца. Любая сделка в отношении покупаемой недвижимости происходит с учетом интересов кредиторов».

2. Еще годовой процент зависит от типа ипотечного кредита, который бывает открытый и закрытый, а также с фиксированной или плавающей ставкой. Открытый кредит можно погасить в любое время. Поскольку банку это не слишком выгодно, ставка на него составляет 6-7% годовых. В условия договора открытого типа включается  возможность увеличивать размер платежей и их периодичность, если у заемщика вдруг увеличивается ежемесячный доход. В его же интересах внепланово погасить заем без уплаты штрафа. Однако при таком типе договора процентная ставка будет выше, а срок сделки – от шести месяцев до года. В случае же оформления закрытого кредита и желания закрыть его раньше срока необходимо будет заплатить штраф.

Заметим, что большинство финансовых организаций при выдаче мortgage ограничивают или вообще запрещают возможность внепланового погашения кредита. Закрытый кредит можно погашать полностью до истечения первого срока, на который заключен договор (он обычно заключается на срок до пяти лет). За полное погашение закрытого кредита банк потребует с вас уплату штрафа в размере трехмесячной выплаты.

Как показывает практика, самый разумный вариант – взять закрытый, фиксированный кредит с минимальным процентом. По окончании срока действия договора, через 3-5 лет, его можно будет переоформить на какой-то другой вариант, если изменилась финансовая ситуация кредитора.

Забавно, что минимальный первоначальный взнос может составлять даже 5% от стоимости покупки для людей с хорошей кредитной историей. Впрочем, для новых иммигрантов (проживших в Канаде менее 3-х лет) минимальный первоначальный взнос составляет все же не менее 25% от стоимости покупаемой недвижимости. Mortgage могут получить и нерезиденты Канады – студенты, иностранцы-контрактники, туристы, дипломаты. Но тут уже потребуется внести первоначально, как минимум, 35% от стоимости покупки, да еще подтвердить свою финансовую состоятельность демонстрацией «кругленькой» суммы на личном счете,  достаточной для покрытия платежей по кредиту и налогов на собственность на ближайшие несколько лет.

Если вы покупаете недвижимость, как инвестор, с целью его дальнейшей эксплуатации (гостиница, хостел, мотель), минимальный первый взнос составит не менее  20% от стоимости покупки.

3. Еще процент по кредиту зависит от стабильности дохода занимателя. В приоритете у банков – люди, имеющие постоянную должность, работающие на ней уже много лет, с положительными рекомендациями с места работы. Если кредитор работает по контракту, он выглядит, с точки зрения банкиров, менее надежным заемщиком, даже если получает очень высокую зарплату.

4. Процент также зависит от суммы первого взноса. Если вы сразу выкладываете «на бочку» четверть стоимости покупаемого жилья, а еще лучше – 50%, то с вас не будут брать одноразовую страховку за ипотечный кредит (при нулевом первом взносе она равна 2,75% от суммы кредита и уменьшается до нуля по мере увеличения суммы первого взноса). Каждая финансовая организация имеет свой пакет предложений заемщикам и выбор различных процентных ставок, которые определяются рынком, а также сроком заключения договора. Чем меньше срок, тем ниже процентная ставка. И наоборот. Большое значение в определении процентной ставки играет кредитная история заемщика (любой прокол в кредитной истории играет на повышении процентной ставки).

5. Как уже было сказано выше, весьма важна кредитная история занимателя. Если вы кому-то что-то задолжали, не вовремя погашали коммунальные счета или с задержками платили за аренду, сильно «ушли в минус», используя кредитные карты или даже не спешили погашать обычные бытовые штрафы, – вы не слишком надежный «пациент». А если вы при этом еще и продолжаете выплачивать кучу других кредитов на дорогие товары (машину, бытовую технику и пр.), рассчитанные на несколько лет, – вы и вовсе разочаруете своих потенциальных кредиторов.

6. Амортизационный период может быть любым: 5, 10, 15, 20, 25 или 30 лет. Чем короче срок, тем меньшую сумму банковского интереса вам придется выплатить, но будут больше ежемесячные отчисления за 25 лет (самый популярный срок договора), покупатель сильно переплатит за дом, но для него ежемесячные выплаты не станут непосильной ношей, поскольку будут сравнительно невелики. При сроке меньше 25 лет процент будет выше, при сроке, наоборот, на 30-40 лет, вы переплатите банку тройную сумму от реальной стоимости жилья. При этом существует реальная возможность не успеть его выплатить до (пардон!) вашей кончины, и тогда собственность так и не перейдет наследникам. Покупаемая недвижимость выступает в качестве залога при сделке в рамках mortgage. Первые пять лет действия договора по мortgage банк берет с заемщика бóльшие проценты, чем в последующие годы. Эта сумма даже превышает выплаты по самому кредиту. Впрочем, в конце каждого года можно будет погасить до 15% от суммы невыплаченного кредита, а также выплатить тринадцатую выплату – чтобы поскорее расквитаться с долгом.

7. Еще банку очень важен ваш stuff – movable property, движимое имущество, которое, в случае крайней нужды, можно будет продать, чтобы продолжать выплачивать денежки. Что у вас есть ценного в собственности? Дорогая машина, бабушкины бриллианты, старинный фарфор, антикварная мебель и пр.? Все эти – потенциально залоговые вещи – нужно внести в список, прилагаемый к договору займа.

Подтвердите свою успешность

Чтобы подтвердить свою платежеспособность, как и в России, заемщику потребуются выписки с банковских счетов, справки с работы о сумме регулярных доходов, списки личного ценного имущества, номера счетов социального страхования, данные по предыдущим кредитам, а также копии налоговых деклараций, как минимум, за прошлый год.

Также банк захочет убедиться в правомерности и реальности вашей сделки, а значит, затребует сопроводительную документацию покупки. Особо дотошный банковский клерк может заказать еще независимую оценку покупаемой недвижимости (appraisal), чтобы убедиться, что вы не переплачиваете за товар.

Если просите кредит под стоящийся объект, по нему тоже запросят всю документацию – архитектурный проект, смету, расчеты, согласования. Сумма на строительство выдается траншевыми кредитами, поэтапно, по мере продвижения его реализации. Закладку фундамента и подведение коммуникаций нужно будет оплатить самостоятельно, на самом первом этапе – и только после этого, убедившись в серьезности ваших намерений, банк уже может рассматривать ваше прошение о выдаче ссуды под строительство коттеджа.

Вообще, при рассмотрении каждого конкретного случая в основе коммуникаций клерка и заемщика стоит индивидуальный подход. Если вы производите впечатление адекватного, достаточно уверенного в себе человека, востребованного специалиста, хорошо владеете иностранным языком, прилично одеты, можете убедить банкира в своей социальной и финансовой стабильности, скорее всего, решение банка на выдачу кредита будет положительным.

Интерес – выходи на букву «С»

«Сумма выплаты состоит из начисленного «интереса банка» за определенный период плюс возврата самой ссуды, – комментирует Елена Кудрявцева, директор Аналитического бюро оформления и продажи недвижимости. – Постепенно с каждой выплатой ссуда погашается, баланс ссуды, на который начисляется «интерес», становится все меньше, а доля самой ссуды, соответственно, увеличивается. Большинство заемщиков очень трепетно следят за текущей процентной ставкой по кредиту. Перезаключить мortgage-контракт, как правило, можно под более низкий «интерес», но с обязательной выплатой штрафа. Иногда даже выгодно поменять кредитора и заплатить штраф. Причем сумма штрафа может быть достаточно высокая.

Если в какой-то момент потенциальный владелец недвижимости становится не в состоянии выплачивать полученный кредит, выдавшая ссуду финансовая организация имеет право выставить на продажу покупаемую собственность для возвращения кредита и компенсации своих затрат, ведь банк расплачивается с государством по налогам, тратит время и деньги, обслуживая агентов, оплачивает работу адвоката, поэтому имеет полное право компенсировать свои затраты, а остаток суммы по сделке он вернет бывшему владельцу. Бывает, что страховая компания выплачивает банку страховую премию, подтверждая потерю трудоспособности бывшего кредитора».

Жить в России – хорошо, а в Канаде – лучше

При сравнении российской и канадской ипотеки наш консультант юрист Елена Кудрявцева считает основным отличием размер процентной ставки, которая в Канаде намного меньше, чем в РФ, а следовательно, ипотека там более доступна широкому кругу населения.

В России максимальный срок договора – 25 лет, в Канаде – до 30 лет.

Перед получением в Канаде mortgage покупаемая недвижимость обязательно будет проинспектирована на соответствие требованиям технического состояния, и в дальнейшем эти данные будут использовать и юрист, и страховщик, и специалист по ипотеке. В РФ же только оценочная компания составляет отчет об оценке объекта, а техническое состояние – уже «головная боль» владельца.

Еще в Канаде часто практикуется страховка объекта недвижимости.

Многие покупатели берут ссуду не в банке, а через брокерскую контору в Канаде. Если клиент самостоятельно запрашивает каждый банк об условиях в поисках лучшей ставки, то банковский клерк, в свою очередь, тоже делает запрос о кредитной истории заемщика, и каждый такой запрос снижает кредитный рейтинг покупателя. В то время как брокер запрашивает все банки о клиенте одновременно, и выбирает лучший процент из доступных (без снижения кредитного рейтинга). В России же не принято пользоваться услугами ипотечных брокеров. Тут люди напрямую взаимодействуют с банками.

Помимо прочего, финансовые советники в Канаде помогают рассчитывать процентные ставки, сроки, консультируют по рефинансированию и т.д. Соответственно, mortgage-брокеры внимательнее относятся к клиентам, рекомендованным им финансовыми советниками.

А в России каждый сам себе советник, и тратиться на дополнительных специалистов у нас, опять же, не принято.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#аренда#ипотека#дом#рейтинг
арендаипотекадомрейтинг
Сейчас обсуждают
Аноним
28 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru