недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяПрофессионалам

Зачем риэлтору ЭЦП и как сделать работу с ней безопасной?

5 675 1
Зачем риэлтору ЭЦП и как сделать работу с ней безопасной?
Электронная цифровая подпись (ЭЦП) официально называется «усиленная квалифицированная электронная цифровая подпись с криптошифрованием». Как ее получить, в чем ее удобство и в чем — опасность? Объясняет юрист.

avatar

Вадим Шабалин,кандидат юридических наук, практикующий юрист, руководитель и преподаватель Учебного центра по подготовке риэлторов (Москва)

Электронная цифровая подпись действует один год. Но это не значит, что документ, подписанный ею, теряет через год свою силу: он действителен столько, сколько полагается по закону. ЭЦП бывает двух типов: на вещественном носителе (флешке) либо в электронном виде. Банки и застройщики сейчас выпускают только виртуальные цифровые подписи.

Для чего нужна ЭЦП?

Электронная цифровая подпись очень упрощает жизнь — во время самоизоляции ее ценность возрастает. Во-первых, с помощью ЭЦП риэлтору очень удобно подписывать договоры с клиентами. В этом случае не придется никуда ехать. Если с клиентом достигнута устная договоренность об условиях сотрудничества (комиссии, сроках и прочем), можно заверить документ своей ЭЦП.

Подписание такого договора с вашей стороны — отличный повод для того, чтобы клиент внес небольшую предоплату в размере 30–50 тыс. рублей. В тексте договора об оказании риэлторских услуг хорошо бы прописать, что внесение клиентом денег на карту риэлтора считается акцептом оферты, то есть подписанием договора — я практикую эту технологию с ноября прошлого года.

Во-вторых, электронная цифровая подпись пригодится, чтобы отправлять письма в Росреестр: узнать, что со сделкой, с пакетом документов, отправить жалобу и т. д. Письма иногда теряются или остаются без ответа. Если в письме есть официальная ЭЦП Росреестра, вам обязаны ответить в приемлемый срок — как правило, в течение трех дней.

Наконец, ЭЦП понадобится и для личных сделок. Если потребуется продать свою недвижимость, вы загрузите всю необходимую информацию на сайт Росреестра, воспользовавшись своей электронной цифровой подписью.

Чего не удастся сделать с помощью вашей цифровой подписи? Нельзя отправить на регистрацию документы клиента — это вправе сделать только нотариус. Не получится и участвовать в торгах, в том числе и по недвижимому имуществу. Нельзя использовать подпись и для получения выписок из ЕГРН. На электронных торговых площадках El-Torg и Сбербанк-АСТ эта ЭЦП не работает — придется получать другую. Конечно, хорошо, если бы существовала универсальная ЭЦП, но пока, к сожалению, такого нет.

Как получить ЭЦП?

Для получения электронной цифровой подписи потребуются три документа: паспорт, СНИЛС, ИНН. Свои ИНН и СНИЛС нужно знать наизусть, а лучше взять все документы с собой. Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, потребуется еще и основной регистрационный номер записи о госрегистрации в качестве ИП. Затем нужно обратиться в ближайший к вам аккредитованный удостоверяющий центр из списка (или здесь).

После того как сотрудник центра проверит документы, он запишет сертификат и ключи от электронной подписи на флешку или электронную карту. Если вы придете со своим ноутбуком, за дополнительную плату вам заведут электронную подпись сразу на ваш носитель. Рекомендую заводить ЭЦП именно на ноутбук, а не на планшет или смартфон.

Подробная инструкция по получению ЭЦП —на сайте 

Однако есть одно маленькое «но»: такая ЭЦП подходит для многих жизненных случаев (госуслуг, Тендерного комитета и др.), но не годится для Росреестра.

Где можно получить ЭЦП, которую принимает Росреестр? На их официальном сайте есть полный перечень сертифицированных удостоверяющих центров, которые выдают ЭЦП.

Не забывайте, что у сайта Росреестра очень много клонов, они опасны! Если вы ищете эту компанию по поисковикам, в первую очередь откроются клоны. Например, какой-нибудь rossreestr — с двумя буквами s или rosreestr.net. Если вы по ошибке воспользуетесь «неправильными» сайтами, есть опасность, что у вас как минимум украдут личные данные, а в худшем случае — продадут вашу квартиру без вашего участия.

Настоящий сайт Росреестра — здесь.

Внимание: обращаться за ЭЦП следует только в сертифицированные удостоверяющие центры. Стоимость ЭЦП зависит от области применения и варьируется от 500 рублей до 2 тыс. рублей.

Правила безопасности

Когда вы выпускаете электронную цифровую подпись, требуется сообщить адрес электронной почты, на которую вам будут высланы файлы криптошифрования. Ни в коем случае не указывайте ни рабочую почту, ни личную, которую часто используете. Заведите отдельную почту — лучше всего в gmail: считается, что почтовый ящик от Google труднее взломать.

Придумайте мудреный пароль, который нужно запомнить. Важно: когда придут файлы с расширением sig (сигнатура, то есть подпись), их никому пересылать нельзя. Это категорически запрещено! Лучше всего сохранить эти файлы на флешке, а письмо в почте уничтожить. В Сбербанке при оформлении ЭЦП файлы, присланные в электронном виде, дублируют на бумажном листе. Этот листок также никому нельзя ни отдавать, ни пересылать, ни копировать.

Если у вас есть ЭЦП, на ночь вы выключили телефон, а утром включили, а он не работает, бейте тревогу: сим-карта недействительна. Не исключено, что выпустили клон, а вашу недвижимость от вашего имени уже переоформили.

Меня часто спрашивают, если цифровая подпись понадобится только один раз — чтобы подписать договор купли-продажи в электронном виде и сдать его на регистрацию, реально ли ее потом «убить»? Да, вполне. Для этого еще раз обратитесь к тому, кто выпустил подпись: в удостоверяющий центр, банк или к застройщику.

Продвинутая бабушкаВ законе № 286-ФЗ (вступил в силу 13 августа 2019 года) прописаны особенности работы с ЭЦП.

Если раньше, до принятия закона, человек не желал пользоваться ЭЦП, не хотел, чтобы за него какие-то аферисты выпустили электронную подпись, он должен был пойти в МФЦ и написать об этом заявление.

Сейчас этот порядок изменен: по закону № ФЗ-286 запрет на использование ЭЦП действует по умолчанию. Если гражданин хочет использовать ЭЦП, он должен обратиться в МФЦ с соответствующим заявлением. Такое правило было принято из-за злоупотреблений ЭЦП.

Так, в Москве было выявлено три подобных случая, но, предполагаю, мин замедленного действия заложено больше. Просто некоторые граждане, особенно это касается маргинальных слоев, еще не поняли, что квартира им больше не принадлежит: аферисты могли уже несколько раз перепродать ее и вывести последнего покупателя на статус добросовестного приобретателя.

Когда риэлтор проводит проверку юридической чистоты сделки, он (конечно, неофициально) получает расширенную выписку о переходе прав. При изучении этого документа иногда обнаруживается явление, которое я условно называю «бабушка с ЭЦП».

Представьте: до 13 августа прошлого года была оформлена сделка с использованием ЭЦП. Пожилой человек вдруг зачем-то выпустил свою электронную цифровую подпись. Странно. Когда вы видите в документах быстрое отчуждение объекта — несколько перепродаж в течение одного-двух лет — и выпуск ЭЦП, вас это сразу должно насторожить. Следует хорошенько подумать, связываться ли с такой недвижимостью.

Беспечный клиент

Еще один кейс, связанный с аферой на рынке новостроек. Жилой комплекс бизнес-класса в Москве, девелопер — крупный застройщик. Договор долевого участия на 16 млн рублей клиент согласился подписать с помощью ЭЦП, выпущенной застройщиком. За это он получил небольшую скидку от девелопера.

Документы прошли регистрацию, все хорошо. В разговоре с менеджером клиент обмолвился, что планирует на три зимних месяца уехать в Таиланд. Через несколько дней раздается звонок якобы из отдела оформления документов застройщика (номер телефона, как показало последующее расследование, был очень похож на номер застройщика). Клиенту предложили выслать по указанному адресу (опять же похожему на адрес застройщика) файлы, в том числе и с криптошифрованием. Неосторожный клиент это делает.

Через некоторое время ему приходит смс с запросом отправить обратным сообщением шифр. И клиент его высылает! После этого мошенники попытались оформить с ЭЦП клиента договор уступки прав. К счастью, аферу предотвратили.

Общая доверенность — лазейка для мошенников

ЭЦП допустимо получить по общей доверенности — это лазейка для аферистов. В 2018 году я поставил эксперимент: уезжая по делам за границу, попросил жену (у нас разные фамилии, но прописаны мы по одному адресу) получить за меня электронную подпись по генеральной доверенности. В ней были прописаны многие действия, но об электронной цифровой подписи не было сказано ни слова. В трех удостоверяющих центрах моей жене отказали, так как в доверенности четко не прописано получение ЭЦП. Зато на четвертый раз все удалось.

Чем это чревато? Предположим, мошенник втерся в доверие к клиенту (представим, что продается дорогая недвижимость) и просит оформить на него доверенность на получение ЭЦП. «Мне не нужны полномочия для подписания договора купли-продажи, не собираюсь получать за вас деньги, подпись необходима для сбора документов, работы с Росреестром», — утверждает аферист. Если клиент поведется на такую уловку, мошенник получает ЭЦП, быстренько продает его квартиру и исчезает навсегда.

Так что, пожалуйста, имейте в виду, что ЭЦП можно получить по доверенности. И это серьезная проблема, так как есть риск, что она будет использована для мошеннических схем.

Комментарии 1
Николай23 июня 2020, 13:19

Добрый день,
Как вы думаете, что мы, физ лица, можем сделать для того, чтобы была введена единая ЭЦП, которая действует на всех площадках? И она действовала не год, а дольше или была бессрочной? Жаловаться в ФАС? Писать петицию?
Сейчас каждая площадка требует свою ЭЦП, наживаясь на этом

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru