Застройщикам предложили «пряник»

 

 

Жилищное строительство — это сфера, в которой частно-государственное партнерство производит очень весомый экономический и социальный эффект. Поэтому в большинстве европейских стран власти стабильно поддерживают строительство доступного жилья для своих граждан. Например, в Австрии, Германии, в Скандинавских странах предоставляют участки под застройку бесплатно или по символической цене, согласовывают все разрешения и подводят коммуникации. Застройщику остается только возвести сами здания.

 

У нас же помощи девелоперам от государства нет — они и коммуникации сами прокладывают, и дороги, и котельные строят на свои, да еще вдобавок и всю социальную инфраструктуру: школы, садики, магазины и пр. И потому возмущаются, когда чиновники высокого ранга стучат по столу кулаком и требуют низких цен для народа. Тем не менее все эксперты признают, что правила игры диктует рынок, то есть пока квартиры покупают по высокой цене, их будут продавать по высокой цене.

 

Таким образом, у потребителя не остается никакой надежды дождаться по-настоящему доступного жилья. И вот государство предложило радикальный вариант решения проблемы — законопроект, призванный стимулировать возведение дешевых квартир. Он предусматривает новые механизмы заключения договоров о развитии застроенной территории или о комплексном освоении земельных участков. Государство бесплатно выставляет на аукцион земельный участок, уже обеспеченный инженерной инфраструктурой, и получает его тот застройщик, который предложит наименьшую цену квадратного метра общей площади будущего жилья.

 

Как пояснил один из авторов документа Мартин Шаккум, глава Комитета по строительству и земельным отношениям, застройщик обязан реализовать построенные жилые помещения по фиксированной стоимости, определенной по итогам аукциона. При этом стоимость такого жилья будет ниже цены Минрегиона. «В течение трех месяцев со дня начала продажи или заключения договоров участия в долевом строительстве жилье могут приобрести только очередники и социально значимые категории граждан, установленные в соответствии с жилищным законодательством, а затем уже все желающие», — сказал депутат.

 

На таких аукционах будут выставляться земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также земли Фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС).

 

Госдума одобрила законопроект в первом чтении, и есть все шансы, что документ будет принят уже в этом году. Но насколько он продуман и, главное, будет ли способствовать достижению заявленных целей? Мы предложили некоторым застройщикам прокомментировать его, ответив на вопросы.

 

 

 

 

 

 

 

1. Такой закон должны были принять как минимум лет десять назад. По данным различных соцопросов, от 70 до 85% российских граждан нуждаются в улучшении жилищных условий, однако при нынешних ценах они не в состоянии купить себе самую дешевую квартиру даже с помощью ипотеки. Средняя ежемесячная зарплата по России порядка 20 тыс. руб., в Москве — около 40 тыс. руб. Получается, что на стандартную двухкомнатную квартиру стоимостью 5 млн руб. человеку нужно копить 10–20 лет, при этом забыв про питание и все прочие расходы. Происходит так потому, что помимо самого строительства дома в цену квадратного метра входит стоимость получения прав аренды земельного участка, согласований и разрешений, подведения и подключения коммуникаций. Если государство возьмет на себя весь первичный ленд-девелопмент и застройщик будет приходить на уже оформленный и полностью готовый к строительству участок, то конечная стоимость типового жилья снизится на 25–30%, то есть у конечных потребителей появятся перспективы купить квартиру по цене около 40 тыс. руб./кв. м. Внедрение законопроекта позволит решить острую проблему очередников, которые десятилетиями ждут положенного им жилья.

 

2. Наша компания не будет принимать участие в подобных аукционах. Специализация Tekta Group — строительство монолитных домов по индивидуальным проектам, с применением экотехнологий, с современным инженерным обеспечением и комплексным благоустройством прилегающей территории. Такие проекты не могут стоить меньше цены, предложенной Минрегионом. Наша целевая аудитория — платежеспособные граждане, которые в состоянии купить квартиру по цене от 55 до 85 тыс. руб./кв. м.

Целевая аудитория таких аукционов — компании, специализирующиеся на возведении типовых панельных домов. В особенности такой вариант частно-государственного партнерства будет интересен крупным холдингам, имеющим в составе заводы по производству железобетонных стеновых панелей и плит перекрытий. Предоставление готового участка позволит сразу и надолго загрузить заводские мощности.

 

 

 

 

1. Законопроект предполагает выделение участков под застройку, но у государства сейчас нет свободной земли ни в Москве, ни в ближайшем Подмосковье настолько интересной инвесторам, чтобы они захотели участвовать в аукционе. Допустим, предложат участок на большом удалении от Москвы, где жилье можно продать только по 30–35 тыс. руб./кв. м, а одна только себестоимость строительства составляет 31–32 тыс. руб. Инвестору в этих условиях неинтересно работать. Ну а там, где можно продать квадратный метр по 60–70 тыс. руб., девелоперы будут строить, но обязательно найдут лазейку, как продать не в соответствии с обязательствами, а дороже. Например, будут покупать свои же квартиры на подставных лиц, а потом продавать их на вторичном рынке. Если этот закон и заработает, то года через полтора-два, когда придумают, как примирить все эти противоречия.

 

2. Все зависит от конкретной площадки. Если она будет дальше 20–25 км от Москвы, на таком проекте я готов работать только как генподрядчик, но не как инвестор.

 

 

 

 

1. Скорее всего, на практике этот закон не будет работать. Есть параметры рыночной экономики и здоровая конкуренция, и мне сложно представить, как этот закон будет отвечать им. Так или иначе некоторая часть квартир, которая поступит в свободную продажу, реально не будет продаваться по низким заявленным ценам. И хорошо, если участок будут давать действительно подготовленным к строительству. А если нет, застройщику придется вкладывать свои средства. Мы же не можем сдавать дома без отопления, водоснабжения и прочих удобств. По крайней мере наша компания так никогда не поступает. То есть в законе необходимо указать, как именно должна быть оснащена площадка, выполнение каких технических условий обязательно.

 

2. Будем ли мы участвовать в подобных аукционах — сложно говорить, ведь закон и его условия только в планах. Если рассуждать с точки зрения экономики, то застройщику невыгодно работать в условиях нулевой прибыли. Не исключаю, что аукционы могут быть интересными как вариант в плане политического пиара.

 

 

 

 

1. Действительно, инженерная инфраструктура является затратным и трудоемким обременением для застройщика, и если власти готовы взять на себя разработку, проектирование и проведение такой инфраструктуры, то это заметно облегчит жизнь девелоперам. Но в то же время строить жилье по фиксированной стоимости квадратного метра застройщику очень накладно. Это связано как с инфляцией, ростом цен на стройматериалы, затратами на рекламу объекта и т.д., так и другими издержками — арендой земли на время согласования всей документации (которое может затянуться) и самого строительства, необходимостью погашать кредиты, взятые на возведение объекта, и т.д.

 

2. Вряд ли кто-то готов участвовать в таких аукционах (например, в Москве) и фиксировать цену за 1 кв. м, допустим, на два-три года. Все-таки стоимость квадратного метра — это рыночный показатель. Такие проекты, скорее всего, будут интересны новым игрокам, так как при сопутствующих обстоятельствах они помогут застройщику «выстрелить» и закрепиться на рынке.

Соответственно, покупатели вряд ли увидят масштабные проекты с фиксированной ценой за 1 кв. м. А единичные мелкие объекты на землях, выигранных на таких аукционах, будут разлетаться молниеносно и на рынок не повлияют.

 

 

 

 

1–2. Обвала рынка в связи с новым законопроектом я не предвижу. Во-первых, такое строительство не будет массовым явлением, по крайней мере поначалу. Во-вторых, начнется все это с регионов, а до Москвы докатится не скоро. В-третьих, я уверен, что найдутся лазейки, позволяющие застройщикам продавать жилье дороже.