недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиИпотекаГород

Жилищно-полевой роман

6 412
Не секрет, что порой дома в Подмосковье возводят не в тех местах, которые были бы удобны будущим жителям, а там, где застройщику удалось получить разрешение. В результате то, что доступно по ценам, оказывается не самым доступным в транспортном отношении. Кто же приобретает такие квартиры и ликвидны ли они?
Не секрет, что порой дома в Подмосковье возводят не в тех местах, которые были бы удобны будущим жителям, а там, где застройщику удалось получить разрешение. В результате то, что доступно по ценам, оказывается не самым доступным в транспортном отношении. Кто же приобретает такие квартиры и ликвидны ли они?

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

 
Три дня на оленях
 

Рис. Т. СОРОКИНОЙ
Существует много жилых комплексов, которые находятся в общем-то не так далеко от МКАД, но добраться до них без автомобиля сложно — рядом нет ни железнодорожных станций, ни автобусных маршрутов. Хорошо, если до ближайшей станции метро или электрички ходит маршрутное такси. Усугубляет положение транспортная ситуация на подмосковных магистралях. «Практически все удобные площадки в городах уже застроены, и многие новые дома появляются в труднодоступных местах — вблизи и без того перегруженных трасс или дорог с однополосным движением, а этого явно недостаточно для намечающейся застройки, — признает Сергей Ильягуев, генеральный директор компании «Источник», входящей в состав Sezar Group — Подчас девелоперы надеются, что местные власти решат проблему в ближайшем будущем. Но это неосмотрительно и рискованно. Как показывает практика, реальные сроки развития транспортной системы прогнозировать крайне сложно».
 
Вычислить такие проекты в информационном поле можно, даже не глядя на карту. «Обещания застройщиков организовать движение корпоративного транспорта от подмосковных новостроек до столицы, ближайшей железнодорожной станции либо автобусной остановки фактически указывают на неудовлетворительную транспортную доступность объектов», — обращает внимание Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра компании «ОПИН».
 
Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», констатирует, что «сейчас есть несколько проектов в Новой Москве, а также за Балашихой и рядом с Зеленоградом, которые реализуют практически в чистом поле, или 17-этажные дома, находящиеся рядом с маленьким населенным пунктом». Таких примеров хватает по всему Подмосковью, но особенно отличились восточные магистрали, Ленинградское и Дмитровское направления. А вот Новая Москва как раз внушает сдержанный оптимизм. Там уже начаты работы по расширению Калужского шоссе. «Сегодня речь, по сути, идет о создании единой Московской агломерации. Можно с большой долей уверенности говорить, что регион будет интенсивно развиваться, в том числе за счет расширения существующих инфраструктурных центров, наукоградов, — говорит Владимир Моребис, директор департамента проектов Est-a-Tet. — Поэтому нынешние покупатели квартир «в чистом поле» в скором времени окажутся жителями развитых населенных пунктов с хорошей инфраструктурой».
 
В самом деле, еще совсем недавно Южное Бутово казалось таким вот «чистым полем». А сейчас это удобный для жизни район Москвы с развитой транспортной сетью и собственной инфраструктурой.
 
В полевых условиях
 
На кого рассчитаны такие проекты? Прежде всего на людей, имеющих автомобили. «Эти квартиры подходят молодым семьям и родителям с детьми, — считает Людмила Герасимова, генеральный директор ГК «МосРегионСтрой». — Обычно покупатели подобного жилья — наемные сотрудники среднего звена или собственники мелкого бизнеса. Иногда недорогие квартиры в Подмосковье покупают для родителей, а молодая семья остается жить в Москве или подмосковном городе».
 
И, конечно, более всего подобное жилье устраивает тех, кто работает удаленно или по свободному графику. Именно такой образ жизни вела Анна Моисеева, коммерческий директор компании Home Staging, когда купила квартиру в доме в маленькой деревне в 11 км от МКАД по Щелковскому шоссе. «Жилой комплекс стоял в красивом месте: лес, озеро. Я любовалась из окон чудесными восходами, летом каждый день ходила купаться, — вспоминает эксперт. — Но вот все остальное… Поездка до Москвы в час пик занимала не меньше часа. Те, кто не имел машину, вынуждены были ездить до метро на маршрутке за 60 руб. В деревне, конечно, работало несколько магазинов и аптека, но для полноценной жизни этого явно не хватало. Почти по любому поводу приходилось ездить в райцентр — город Щелково». Кирилл Кузьмин, руководитель отдела продаж компании «СтройМенеджмент», считает, что любая проблема решаема: «Наличие (или отсутствие) в семье автомобиля большого значения не имеет. Во-первых, всегда есть возможность воспользоваться услугами всепроникающего маршрутного такси. А во-вторых, в наше время автомобиль не роскошь — за 100–150 тыс. руб. можно купить машину на ходу и таким образом решить проблему». Но тут хочется поспорить: человеку, выложившему последние деньги за квартиру и к тому же обремененному ипотекой, сложно найти и 100 тыс. руб. Даже ежедневные поездки на маршрутке по цене 50–60 руб. в один конец — достаточно серьезные траты.
 
И все же стоимость предложения оказывается решающим фактором: если она относительно невелика, покупатели находятся. Но потом… им приходится исправлять свою ошибку. «Люди покупают квартиры «в полях» из-за относительной дешевизны, на тот момент просто не задумываясь о важности инфраструктуры в их жизни, а потом зачастую жалеют об этом. По крайней мере в нашем жилом комплексе многие продали свое жилье в первые два года, хотя изначально покупали его для собственного проживания, — комментирует А. Моисеева. — Даже пенсионерам, которые ведут более спокойный образ жизни и нечасто ездят в Москву, приходится несладко. У нас, например, ближайшая больница была в городе Щелково, и если приходилось вызывать скорую, то она приезжала не так быстро, как хотелось бы, а по дороге в больницу еще и застревала в пробке».
 
Концепция и цена
 
Если жилой комплекс строят в труднодоступном месте, удаленном от населенных пунктов, то концепция проекта должна предусматривать собственную инфраструктуру. Обычно так и происходит, если возводят целый микрорайон: в нем планируют магазины, отделения банков, школы и детские сады, спортивные объекты. На высоких стадиях готовности и после ввода в эксплуатацию в микрорайоне появляются маршрутные такси, курсирующие до ближайших станций общественного транспорта. По понятным причинам особенно важно здесь наличие гаража или мест для парковки. Считается, что комплекс должен относиться к экономклассу. «Если нет комфорта по пути из дома и обратно, то покупатель не будет готов переплачивать за комфорт в самом доме (микрорайоне). Такие проекты застройщики выводят по привлекательным ценам. Особенно популярны одно- и двухкомнатные квартиры стоимостью до 2,5 и 3 млн руб. соответственно», — говорит К. Кузьмин. Исключение составляют комплексы апартаментов в элитных поселках, которые изначально задумываются как место для уединения.
 
Все эксперты согласны, что недвижимость «в полях» дешевле, чем «у остановки». По мнению К. Кузьмина, цена такого жилья, как правило, ниже на 5–10%, П. Лепиш называет цифру 15–20%. «Вместе с тем можно найти варианты, стоимость которых сопоставима с ценой объектов, имеющих хорошую транспортную доступность. На цену может повлиять, например, расположение комплекса на берегу озера», — добавляет он.
«Стоимость 1 кв. м в рассматриваемых проектах на ранних стадиях строительства составляет 45–50 тыс. руб., — сообщает Л. Герасимова. — Цена однокомнатных квартир начинается от 1 млн руб., такую сумму не очень трудно накопить или взять в ипотеку. Новостройки комфорткласса в удобных районах с хорошей транспортной доступностью обойдутся как минимум в полтора раза дороже».
 
Как идут продажи «полевых» квартир? Сроки их экспозиции обычно дольше, признает С. Ильягуев. Но К. Кузьмин утверждает, что так же, как и везде: «У любого продукта есть свой покупатель. Главное, чтобы информация об объекте дошла до него». А П. Лепиш обращает внимание на то, что многое зависит от темпов строительства и сезонности. «Зимой продажи проседают, поскольку необлагороженная дорога к «городу-саду» может испортить впечатление», — признает он. «Какой бы проект мы ни рассматривали, важным фактором является ценообразование: если предлагаемая стоимость соответствует характеристикам комплекса, то он будет продаваться хорошо», — уверен В. Моребис. По замечанию Е. Лобановой, хуже продается жилье в отдаленных подмосковных городах — Кашире, Талдоме, Волоколамске, Пущино, Электрогорске и др. «Несмотря на железнодорожное сообщение с Москвой, значительное расстояние от МКАД в сочетании с завышенной стоимостью 1 кв. м приводят к снижению темпов реализации, — говорит она. — В целом же качество по адекватной цене является главным локомотивом продаж. Ярким примером может служить микрорайон В, 5-й квартал в Черноголовке, где жилье пользуется повышенным спросом, несмотря на отсутствие железнодорожной ветки и известную загруженность Щелковского шоссе».
 
Вопросы ликвидности
 
Как ни странно, несмотря на все неудобства труднодоступных комплексов и несколько пониженный интерес покупателей, такая недвижимость может быть весьма ликвидна. «Месторасположение объекта и транспортная доступность, конечно, влияют на спрос. Но есть и другая сторона медали: покупка в «полевом» жилом комплексе — хороший вариант инвестирования. По мере развития транспортной сети стоимость жилья здесь будет расти, как это произошло, например, в Реутове, — объясняет В. Моребис. — С момента заложения здесь станции метро «Новокосино» квартиры в новостройках подорожали на 20–25%».
 
Таким образом, расширение транспортной сети и комплексное развитие территории, на которой строят жилой массив, со временем повышают цену 1 кв. м в нем. «Многие районы, в которых теперь есть удобные дороги и даже метро, когда-то были «чистым полем». Но при выборе советую внимательно рассматривать все факторы, так как с точки зрения ликвидности это более сложный продукт, чем район в черте города», — предупреждает П. Лепиш.
 
Тезис о выгоде инвестиций на собственном примере подтвердила А. Моисеева: «Свою однушку я купила недорого: в 2007-м за полгода до ввода в эксплуатацию она стоила 1,9 млн руб. Какое-то время я ее сдавала за 17 тыс. руб./мес., а в 2011-м продала за 2,85 млн руб. Мой сосед через год продал такую же уже за 3,2 млн руб.».
 
Особняком среди «полевых» микрорайонов стоят жилые комплексы высокого класса. «В качестве примера можно привести известный мультиформатный проект ЖК «Суханово парк», доступный покупателям с разными финансовыми возможностями, — говорит Е. Лобанова. — Комплекс, состоящий в том числе и из многоквартирных корпусов, уже частично заселен, его продолжают активно застраивать и продавать. При этом добраться до него общественным транспортом пока невозможно. В перспективе застройщик планирует запуск собственного шаттла до ближайших пересадочных узлов. Все это не означает низкой ликвидности проекта. Напротив, за полтора года с момента открытия продаж здесь было реализовано более 350 объектов (квартиры, таунхаусы и коттеджи) по цене выше среднерыночной для данных сегментов рынка недвижимости». Разумеется, покупатели качественной и дорогой недвижимости добираются до своих квартир исключительно на личном транспорте. 
 
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

 
МНЕНИЯ
 

Кирилл Кузьмин, руководитель отдела продаж компании «СтройМенеджмент»:
«Потребитель выбирает будущий дом исходя их того, сколько времени занимает путь до ближайшей станции метро. Неважно, в каком направлении, чистое это поле или инфраструктурно развитая среда. Практически от любого жилого комплекса можно добраться до метро на общественном железнодорожном или автотранспорте, в том числе личном».
 
Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра компании «ОПИН»:
«Нельзя утверждать, что ликвидность того или иного жилого комплекса напрямую зависит от удобства расположения. Чем выше уровень объекта, тем меньшее значение для покупателей имеет наличие железнодорожной ветки в пределах пешей доступности, остановки общественного транспорта рядом с новостройкой, возможность использования корпоративного шаттла».
 
Сергей Ильягуев, генеральный директор компании «Источник», входящей в состав Sezar Group:
«Покупатель поставлен перед выбором: либо дорогая квартира в более-менее удобной для жизни Москве, либо жилье дешевле, но в области. В последнем случае клиенту нужно понимать, что сложности с дорогами и инфраструктурой будут преследовать его в первые годы жизни в новой квартире. Причем как долго — вопрос открытый. К сожалению, девелоперы не учатся на собственных ошибках».

 

  
 
 
Комментарии 0
редакцияeditorial@cian.ru